אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

ביום עיון שאורגן על ידי מנהל התכנון, אמרה דלית זילבר, מנהלת מינהל התכנון, כי היא מקדמת שורה של רפורמות כך שעד שנת 2040 ייבנו כ-2,600,000 יחידות דיור מהן כ-900,000 ייבנו במסגרת התחדשות עירונית. במסגרת התוכנית של מינהל התכנון ייבנו כ-350,000 יחידות דיור במגזר הערבי. אך לא גובשה עדיין הדרך שבעזרתה תיושם התוכנית, אך זילבר ציינה כי הפתרון להתחדשות עירונית הוא לא תמ"א 38 אלא פינוי בינוי שבה תומכים ראשי העיריות במרכז הארץ. עמדתו של זאב ביילסקי, ראש מטה הדיור הלאומי היא שונה והוא בעד יישום התוכנית גם בעזרת תמ"א 38. יישום התוכנית של מינהל התכנון דורש החלטה על הגדלת הצפיפות במרחב הבנוי של הערים והוא ייעשה בעיקר על ידי בנייה לגובה במסגרת של פינוי-בינוי. המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לאחרונה להתחיל מסלול תכנוני אשר יגדיל את הצפיפות, כאשר הצפיפות בעיר תל אביב היא 8,565 נפש לקמ"ר, לעומת ירושלים שבה הצפיפות לקמ"ר היא 7,186 ובעיר חיפה 4,346 נפש לקמ"ר. בהשוואה לערים באירופה, הצפיפות הזאת נמוכה יותר כאשר באתונה למשל הצפיפות גבוהה פי 2 מאשר בערים תל אביב וירושלים. במינהל התכנון חוששים כי האצת הבנייה במרכז תשאיר מאחור את הפריפריה כאשר הערים הקרובות למרכז, כדוגמת אור עקיבא, נתניה, חדרה, אשדוד, קריית גת, אשקלון, גדרה, קריית מלאכי, יש בנייה מואצת. בהשוואה של תשתיות התחבורה, ירושלים מקדימה את תל אביב, כאשר הקו האדום, אשר החל לפעול לפני כשבע שנים, ונוסעים בו כיום כ- 160,000 נוסעים בכל יום.

מספר הפרויקטים של תמ"א 38 ברעננה, גבוה באופן יחסי לערים אחרות בארץ, אך לאחרונה עולות מחשבות כי תמ"א 38 תבוטל. זאב ביילסקי, שהיה ראש עיריית רעננה וכיום הוא יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, החליט כי תוכנית תמ"א 38 תמשיך להתקיים גם אחרי מועד הפקיעה שלה. אך בקרב תושבים של רעננה ישנה הרגשה שהם הולכו שולל כמו למשל לדיירים ברחוב קרן היסוד 9 בעיר רעננה יש טענות כנגד החברה שביצעה את הפרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם, חברת בקעת תמר, לפיהן יש כשלים רבים בביצוע, למרות שמבחינה חיצונית הבניין נראה מרשים. לדברי אחת הדיירות בבניין, מתגוררים בבניין הזה אנשים קשי יום אשר מתמודדים גם עם בעיות רפואיות והם עברו ימים קשים בתקופת הבנייה והתחושה היא שאין להם את הכוח לעמוד על שלהם. לדבריה, היא גרה עם אמה החולה אשר מקבלת קצבה מביטוח לאומי, ולאחר שהסתיימו העבודות במסגרת הפרויקט של תמ"א 38, נותרו בדירה ליקויי כמו שקעים של חשמל גלויים, עבודות ריצוף שלא הסתיימו, קירות שלא הושלמה הצביעה שלהם וחלק מהם מתקלפים כתוצאה של נזילות, ועדיין יש במקום תחושה של אתר בנייה. דיירת אחרת בבניין מתארת מצב שאמרו להם כי ייאלצו לחיות ללא חלונות במשך שלושה שבועות, אך התקופה נמשכה חצי שנה. היא מספרת שהם חיו בלי מקלחת במשך חצי שנה, ומקרים מוזרים כמו למשל בבוקר אחד נכנסו פועלים דרך החלון השעה 6:30 מבלי שהודיעו להם על כך דבר. קבלן הביצוע של הפרויקט תמ"א 38 הזה, הוא בני ונטורה ולדבריו שאם נותרו עבודות לביצוע הן בהיקף קטן. לדבריו החברה מבצעת עוד פרויקטים של תמ"א 38 ברעננה ברחוב קרן היסוד ושהיא חברה מובילה בתחום זה בעיר רעננה.

הממשלה אישרה לפני 14 שנים את תמ"א ובשבוע הבא תפרסם הרשות להתחדשות עירונית מדריך המיועד לבעלי דירות כדי שיכירו את השלבים שיש לבצע על מנת לקדם פרויקט של התחדשות עירונית. המדריך יהיה נגיש באתר האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובו יהיה פירוט של הנחיות לביצוע תמ"א 38 כמו למשל מינוי נציגות לבניין, מינוי עורך דין, בחירת יזם. מדריך זה מגיע כאשר ברקע מתכנן מינהל התכנון להמליץ על הארכת תוקפו של התוכנית תמ"א 38 בשנה הבאה. מהרשות להתחדשות עירונית נמסר כי באופן פורמלי היא קיימת רק 20 חודשים ובמשך התקופה הזאת הוציאה מספר פרסומים ועכשיו הגיע הזמם גם לפרסם את המדריך. בהתייחסו להודעה של מינהל התכנון, ציין ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, כי לדעתו תוקפה של תמ"א 38 יוארך מכיוון שלא קיימים כלים אחרים שיתנו מענה לצורך בחיזוק מבנה כאשר מדובר במבנה בודד, והדיונים על הארכת תמ"א 38 ייערך רק בשבוע הבא. בדיון הזה ישתתפו נציגים מכמה גורמים ממשלתיים מלבד מינהל התכנון, הוסיף אביטן, ובכלל זה גם הרשות להתחדשות עירונית, וחלק מהגורמים האלה תומך בהארכת תוקפה של התוכנית תמ"א 38. עוד ציין אביטן כי חלק ניכר מההנחיות המפורטות במדריך, מתאימות הן לביצוע תמ"א 38 או פינוי-בינוי. בהקדמה של המדריך מציינים כי ככל שבעלי הדירות יקדימו לקבל ייעוץ משפטי כבר בתחילת התהליך כך יגדל הסיכוי שהפרויקט יתבצע באופן מיטבי ולשביעות רצון בעלי הדירות.

על פי הערכת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, הסכום שהמדינה צריכה להעביר, בהתאם לחוק שהכנסת חוקקה בשנת 2014, לקרן להתחדשות עירונית הוא 580 מיליון שקלים. לפי עמדת הרשות להתחדשות העירונית הסכום אמור היה להיות 1.2 מיליארד שקלים ועל פי עמדת נציג האוצר הסכום אמור היה להיות 70 מיליון שקלים בלבד. עד היום, מעל 5 שנים לאחר שהחוק הזה נחקק,  ושנועד להסיר את החסמים לביצוע התחדשות עירונית באזורים בהם אין היתכנות כלכלית, שר האוצר לא חתם על התקנות המאפשרות את הקמת הרשות להתחדשות עירונית. ישנה הערכה כי העיכוב נגרם בשל חילופי השרים במשרד הבינוי והשיכון מאחר והשר גלנט ניהל סדר יום לעומתי מול השר כחלון, למרות היותו חבר במפלגת כולנו, ונאבק על הקמת הקרן יחד עם יעקב אביטן, מנהל הרשות. כיום מכהנת בתפקיד השרה, יפעת שאשא-ביטון המקורבת יותר לשר האוצר ואולי בשל כך, ישנו שינוי בהתנהלות מול האוצר, כאשר חיים אביטן גם הוא מתיישר עם הקו של ההתנהלות החדשה. מטרות הקרן של התחדשות עירונית, מפורטות בהסבר לתיקון בחוק והן לסייע לפעולות אשר תורמות לביצוע התחדשות במרכזים הוותיקים של הערים, כולל במבנים שבהם יש דיירים בדיור הציבורי, כמו גם לסייע לרשויות המקומיות בתהליכים של התחדשות עירונית. מטרה נוספת היא סיוע למיזמים של פינוי־בינוי ושל חיזוק מבנים כולל במיזמים שאין כדאיות כלכלית לבצע אותם. לו הקרן הייתה קמה, ניתן היה לסייע בפתרון של החסמים בתחום של התחדשות עירונית, כולל התגברות על היעדר היתכנות כלכלית ליישום שלה בערי הפריפריה.

פרויקט התחדשות עירונית בגבעתיים אושרה להפקדה על ידי הוועדה המקומית של עיריית גבעתיים לתקופה של חודשיים אשר במהלכם ניתן יהיה להגיש התנגדויות לתוכנית כולה או לחלקים ממנה, ולאחר שיסתיימו הדיונים צפוי שהתוכנית תקבל תוקף ותצא לדרך. מדובר בפרויקט ראשון במתחם ההסתדרות מתוך עשרה פרויקטים המתוכננים למתחם זה, ואותו מקדמת חברת אאורה. שטח המתחם כולו הוא יותר ממאה דונם כאשר התוכנית של התחדשות עירונית במתחם זה קיבלה תוקף בחודש יולי 2018. המתחם כולו ממוקם ברחוב המאבק מצד מערב, רחוב ההסתדרות ורחוב אדמית מצד מזרח, דרך יצחק רבין מצפון ודרך אלוף שדה מדרום. במתחם יש 42 מבני שיכון שייהרסו ותחתם ייבנו 19 מגדלים בני 25 קומות או 35 קומות ברחוב אלוף שדה, ובסך הכל ייבנו במתחם ההסתדרות 2,679 דירות. האישור לפרויקט הראשון מתוך העשרה, ניתן לאחר ש-95 אחוזים מבעלי הדירות חתמו על הסכמתם לביצוע הפרויקט שבמסגרתו ייהרסו שני בנייני רכבת בגובה של 4 קומות ובהם 60 דירות ותחתם ייבנה מגדל שבו יהיו 164 דירות ב-25 קומות. ראש העירייה, רן קוניק, מתנגד לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים, ומתחם ההסתדרות משמש מודח איך העירייה רוצה לקדם התחדשות עירונית בגבעתיים כך שיתאפשר לתכנן מתחמים שלמים כאשר יוקצו שטחים גם לצרכי הציבור, והרעיון הוא שמעטפת של העיר גבעתיים יתאפשר לבנות מגדלים מגורים ואילו במרכז העיר יהיו רק בניינים נמוכי קומה.

פרויקט של פינוי בינוי ברעננה יוצא לדרך כאשר ביום שישי הקרוב 28.6.2019 ייהרס, במעמד משה כחלון, שר האוצר ובמעמד ראש עירית רעננה, חיים ברוידא  הבית הראשון במסגרת הפרויקט במתחם בורוכוב – כנרת. מדובר בפרויקט הראשון של פינוי בינוי בעיר רעננה והוא יבוצע על ידי חברת א.ש.ל.י אשר בבעלותו של שאר אלון וחברת לי-רן אשר בבעלות מי שהיה נזיא התאחדות בוני הארץ, רוני בריק. במסגרת הפרויקט ייהרסו שלושה בנייני רכבת שבהם יש כיום 48 יחידות דיור וכן המסעדה המפורסמת "בורוכוב 88" ובמקומם ייבנו שישה בניינים ובהם 173 יחידות דיור ברחוב כנרת – בורוכוב בגדלים של 3-6 חדרים וכן ייבנו דירות גן ועוד דירות מיוחדות כמו למשל דירות פנטהאוז. בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירות של 4 ו-5 חדרים במקום הדירות הישנות שלהם. הבניין שייהרס השבוע הוא ברחוב בורוכוב 86, הממוקם בלב אזור של בתים צמודי קרקע, אחרי שהדיירים מ-17 הדירות שבו יתפנו מבתיהם. לאחר ההריסה, ייבנו שלושה בניינים ובהם 73 דירות. לאחר השלמת הבנייה של שלושת הבניינים האלו, יעברו לשם הדיירים שפונו מהבניין ברחוב בורוכוב 86 וכן יתר הדיירים במתחם אשר יעברו מדירותיהם הקיימות היום הישר אל דירותיהם החדשות מבלי הצורך להתפנות תחילה לדירות שכורות. רק לאחר שלב זה ייהרסו שני הבניינים הנוספים שבמתחם ותחתם ייבנו שלושה בניינים חדשים. אשר אלון מסר כי את הפרויקט הזה במתחם בורוכוב – כנרת החברה מקדמת במשך למעלה מ- 9 שנים, וזה הפרויקט הראשון בעיר רעננה מהסוג של בינוי – פינוי – בינוי אשר מונע ממרבית הדיירים את הצורך לעבור לדירה שכורה במשך כמה שנים. רוני בריק ציין כי חברת לי-רן, ביצעה גם את הפרויקט הראשון של פינוי-בינוי בעיר רעננה ברחוב ויצמן.

ברוב המקרים פרויקט של התחדשות עירונית מתחיל ביוזמה של מספר בעלי דירות בבניין אשר מובילים את המהלך במטרה שלחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38 ולשדרג אותו. אך בדרך את היעד הזה יש להקפיד על מספר כללים כדי שאפשר יהיה לדלג מעל המכשולים והקשיים אשר עלולים להפוך את התהליך לסיוט לדיירי הבניין. לאחרונה פורסם על מקרה של ביצוע תמ"א 38 ברמת גן כאשר הדיירים נאלצים לחיות עם פיר מעלית פתוח וללא שיהיו מעקות ראויים. בתחילת התהליך של תמ"א 38 מומלץ לאסוף מידע שנגיש לציבור כמו למשל הסטטוס התכנוני החל על הבניין שלכם והאם ניתן לבצע בו תמ"א 38. לאחר מכן יש לבחור נציגות של בעלי הדירות שיאפשרו מינוי של עו"ד וכן מפקח בניה ושיהיה לה את המנדט לקדם את הפרויקט של תמ"א 38 בשם כל בעלי הדירות. בשלב הבא יש לבחור עו"ד המומחה בייצוג דיירים בפרויקטים של תמ"א 38, שאת שכרו משלם יזם תמ"א 38 שייבחר. כמו כן יש לבחור בשלב הזה גם את מפקח הבניה. יש לבצע מכרז בין היזמים כדי להשוות בין ההצעות שהם יתנו, מה שבהמשך יקצר את שלב המשא ומתן עם היזם שייבחר כי המכרז כבר מטפל הסוגיות המהותיות להמשך ההתקשרות. שלב בחירת היזם, צריך לקחת בחשבון, מלבד הערך הכלכלי שלה גם את חוסנו הכלכלי של היזם וגם את הניסיון שצבר בעבודה מול הרשויות. יש להקפיד בכל התהליך על שקיפות שתאפשר קידום שקט של התהליך וכן לדווח מדי פעם על התקדמותו. יש לוודא שתהיינה הערבויות לכל בעל דירה ואם מדובר על תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) צריך לדרוש שהערבויות יהיו על חוק מכר הדירות בשיווי הדירה החדשה. את העצות האלה ריכזו עורכי הדין עמית נסים וגיל ברזזידה המתמחים בפרויקטים של התחדשות עירונית ואיילת רוסק המתמחה במימון פרויקטים כאלה.

משה פדלון ראש עיריית הרצליה, מציין בראיון לצומת השרון כי הוא בעד התחדשות עירונית בהרצליה, הכוללת פינוי בינוי וכן תמ"א 38 בהרצליה. לדבריו עיריית הרצליה זיהתה כשלושים בהם יש מבני מגורים מתפוררים, עם בעיות בתשתיות של ביוב ומים, שחייבים אותם להרוס ולבנות מחדש. לדברי פדלון, העיר הרצליה תעזור להשגת היעד של הגדלת היצע הדירות במדינה, אך יש נושאים שהעירייה לא תוותר, למשל בנייה במתחם אפולוניה, ששם רוצה פדלון להקים אקו פארק. פדלון מציין חמישה מתחמים ששם כבר הושרה התוכנית והם שיכון ויצמן, הר מירון, מנדלבלט, שיכון דרום, רמב"ם, אך לדבריו העיריה נאלצה לעצור את קידום התחדשות עירונית בהרצליה מכיוון שכאשר מגדילים את התושבים יש להגדיל גם את היצע החשמל והמים. לשם דוגמא, לשם הקמת שכונת גליל ים נבנתה בריכת מים בנפח של 17,000 קו"ב. כיום הרזרבה של המים בעיר עומד על שני אחוזים בלבד. עבור מספר הדירות המירבי בהתחשב במגבלות המים, שניתן היה לאשר במסגרת התחדשות עירונית בהרצליה, העירייה כבר אישרה אך לא ניתן לאשר אלפי יחידות דיור נוספות במסגרת התחדשות עירונית מבלי שיגדילו את כמות המים בעיר. מחברת מקורות מציין ראש עיריית הרצליה, הבטיחו שעד חודש אוגוסט יגדילו את כמות המים בעיר. עיריית הרצליה נמצאת בשלב מתקדם של תכנית מתאר לעיר הכוללת גם התחדשות עירונית כמו גם בניה חדשה, אך התכנית היא מידתית כאשר בהכנתה שותפו גם תושבי הרצליה . על פי התוכנית של פינוי בינוי בהרצליה, בשכונת יד התשעה תקודם תכנית פינוי בינוי.

תכנית גדולה של פינוי בינוי בירושלים מקודמת על ידי משה לאון, ראש עיריית ירושלים, והוא מבקש להעביר את התהליכים לוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) אשר בסמכותה לאשר, בהליכים מהירים, מתחמים גדולים לבנייה למגורים. ראש העירייה ציין במכתב לעינת גנון, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כי עיריית ירושלים מבקשת להגדיל במהירות את היצע הדירות בעיר. בפרויקט הזה, מדובר ברשימה של בניינים ברחוב נוריות שבשכונת קרית מנחם, הנמצאת בדרום מערב ירושלים, שבהם יש כיום כמה מאות יחידות דיור והכוונה היא לבנות במקומם כ-1,800 יחידות דיור חדשות. האוכלוסייה של שכונת קרית מנחם, היא מגוונת הכוללת תושבים חילוניים לצד תושבים דתיים כאשר הבניינים נמצאים במצב תחזוקה ירוד. החברה להתחדשות עירונית מוריה עוסקת בתכנון מקדים למתחם הזה במשך השלוש השנים האחרונות. יו"ר האופוזיציה, עופר ברקוביץ, מתנגד לתוכנית בטענה שהיא כי מדובר בפרויקט מורכב שייצור עומס גדול על הרחוב וכן בפגיעה בשטחי ציבור. וכן טוען ברקוביץ, שהעברה של הטיפול בתוכנית לותמ"ל יפגע בתושבים מכיוון שהן לא יהיו קשובים לרצונות התושבים. מוסדות התכנון גם הם מתנגדים ליוזמה ומתכננת מחוז ירושלים, שירה תלמי, העבירה חוות דעת לדלית זילבר, מנכ"לית משרד התכנון וכן לעמיר שקד, ליו"ר הוועדה המחוזית בירושלים שבה היא מבקשת שלא להעביר את התוכנית לאישורה  של הותמ"ל ולהשאיר עבודת קידום התכנית בידי הוועדה המחוזית. בדבריה מציינת תלמי כי התוכנית תגרום לצמצום השטחים הפתוחים בשכונה וכן שהיא לא כוללת שילוב ראוי של שטחים ציבוריים במבני מגורים, וכן שהבנייה כוללת מבנים בגובה של 31 קומות שהוא חריג ביחס לתוכנית האב. עיריית ירושלים מציינת בתגובה לטענות כי היא פועלת מזה שלוש שנים בשיתוף מלא של ציבור ושתוכנית אשר הוגשה לותמ"ל קיבלה את הסכמת הגורמים המקצועיים בעיריית ירושלים ושל גורמי תכנון נוספים.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון אישרה להפקדה תוכנית התחדשות עירונית בחולון בשכונת תל גיבורים אשר צפויה לשנות את פני השכונה, זאת לאחר שהתוכנית כבר הוגשה לפני כשנה אך בעקבות שנעשו בה הוחלט שעיקריה יוצגו בפני ההרכב החדש של הוועדה המקומית חולון. התוכנית, אשר קודמה באגף אדריכלות ותכנון עיר במשותף עם אגף הרישוי שבמינהל ההנדסה, בהובלה של צוות היגוי רב תחומי שבראשו עמדה מהנדסת העיר, אדר' מימי פלג, וכן משרד האדריכלים פרחי-צפריר. התוכנית מאפשרת מסגרת תכנונית של הוספת אלפיים דירות  מאגר של 45 מתחמי התחדשות עירונית בחולון. עיריית חולון מדגישה כי מימוש התוכנית יתבצע בהדרגה כאשר מערכת של מעקב ובקרה אשר תיבחן מדי פעם. שכונת תל גיבורים ממוקמת בסמוך לנתיבי איילון ובסמוך לתחנת הרכבת וולפסון והיא אחת השכונות הוותיקות של העיר חולון והוגדרה בתוכנית המתאר של חולון – ח/2030, כמרקם לביצוע התחדשות עירונית שבמסגרתה יתווספו מבני ציבור, יורחבו רחובות קיימים וייפתחו רחובות חדשים וכן יוגדלו שטחי ציבור פתוחים. ארבעה מסלולי התחדשות עירונית יתאפשרו, האחד הוא פינוי בינוי חובה ויכלול הוראות להכנת תוכניות מפורטות למתחמים שבהם יתבצע פינוי בינוי כאשר מספר יחידות הדיור שייבנו ייקבעו כאשר יתבצעו התוכניות המפורטות. מסלול שני הוא מיועד למתמחים שבהם יינתן עידוד לביצוע פינוי בינוי ובמתחמים אלו יתאפשר להוציא היתרי בנייה כ"מתחם תמ"א 38 מורחבת". מסלול תמ"א 38 מורחבת הוא מסלול נוסף שבו יתאפשר להוציא היתרי בנייה עם זכויות בנייה מורחבות של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש. התוכנית מגדירה כי לוועדה המקומית יהיה מרחב של שיקול דעת בנוגע לדבר העדיפויות של מימושי חלקי התוכנית וזאת על פי התועלת הציבורית הצפויה בכל אחד מהמתחמים.