אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

פרויקטים של תמ"א 38 הנמצאים בשלבי אישור שונים, כמו גם כל התחום של התחדשות עירונית מושפע ממשבר הקורונה מאחר וחברות בנייה העוסקות בתחומי התחדשות עירונית נקלעו לקשיים כאשר חלק מהן פושטות רגל ואלה שעסקו בפרויקטים של תמ"א 38 הותירו את הדיירים עם בעיה משמעותית. הבעיה הכלכלית הכללית בתקופת המשבר, גרמו להחלשה של החברות שאין גב כלכלי משמעותי ולאי יכולת שלהם לשאת בנטל הבניה. כאשר מדובר בפרויקטים של חיזוק הבניין ובניית ממ"ד לכל דירה (תמ"א 38/1) הקשה הדבר עד יותר כאשר דיירים נאלצו להישאר בדירות שלהם, מה שגרם לקבלני הבניה להוריד את קצב הבנייה כדי ליצור פחות מטרדים לדיירים. זאת בהמשך לדרישה לשמור על מרחק בין האנשים, מה שגם הביא להפחתה במספר העובדים וכתוצאה מכך ולהאטה בתהליכי הבניה. מנכ"ל TCI3 , עו"ד יאיר פנחסי, מציין כי חברות שיש להן פרויקט אחד או שניים לא מצליחות לשרוד, והפרויקטים שלהם עוברים לחברות הגדולות במקרה הטוב, או שבמקרה הפחות טוב הם יורדים לטמיון. מצב זה הגדיר תופעה של "ירושת פרויקטים" שבה חברות גדולות ומבוססות העוסקות בתמ"א 38 מקבלות על עצמן את הפרויקטים, תוך שהן שומרות על ההסכמים שנחתמו על ידי הדיירים, מה שמעורר תקווה אצלם שהפרויקטים, שנראה כי הוקפאו בשל הקורונה,  בכל זאת מתקדמים למרות העיכוב שנגרם. עו"ד פנחסי, גם קורא לרשויות ללכת לקראת יזמי תמ"א 38, למשל על ידי הקמת מחלקת מיוחדת שתתמקד בפעילות תמ"א 38, מה שיאפשר לפרויקטים להתקדם מהר יותר. כאשר הרשות אינה מפנה תשומת לב ראויה לתחום של תמ"א 38, הפרויקטים מתקדמים בקצב איטי יותר וכדי לקבל היתר בניה, יש להמתין לפעמים שנתיים וחצי או אפילו שלוש שנים.

חברת ינוב קיבלה היתר בניה לביצוע פרויקט של תמ"א 38 בכפר סבא וכבר החלה את העבודות בשטח מיד עם קבלת ההיתר כאשר אכלוס הדירות החדשות צפוי להיות בעוד 28 חודשים. הנה ערן היא האדריכלית של הפרויקט וחברת כלל מלווה אותו פיננסית. מדובר בפרויקט ברחוב רוטשילד 11 במסלול הריסה ובנייה מחדש של תמ"א 38 (תמ"א 38/2) שבו ייהרס בניין שיש בו 6 דירות ובנוי בגובה של שתי קומות ותחתיו ייבנה בניין בגובה של 9 קומות ובו 20 דירות וכן חניון תת קרקעי שישמש לחניה עבור כל הדירות. על פני קומה אחת תבנה דירת פנטהאוז אשר שטחה 170 מ"ר וכן מרפסת על שטח של 82 מ"ר כאשר מחיר הוא 4.5 מיליון שקלים. יתר הדירות תהיינה בנות שניים או שלושה חדרים כאשר מחיריהן של הדירות מתחיל ב-1.6 או 1.98 מיליון שקלים בהתאמה. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל יזמית הנדל"ן חברת ינוב, ציין בסיפוק כי הוא שמח שפרויקט אשר החל לפני מספר שנים ובמהלכו התחלפה מהנדסת העיר בנוסף לעוד קשיים שהיה צורך להתגבר עליהם, יוצא סוף סוף לדרך. וכן ציין את מיקומו המרכזי של הפרויקט במרכז העיר כפר סבא בקרבת קניון ערים, היכל התרבות, חנויות רבות ושירותים קהילתיים של כפר סבא.

חברת הכשרת הישוב מקדמת מתחם לביצוע פרויקט של תמ"א 38 בתל אביב במסלול של פינוי בינוי (תמ"א 38/2) והיא תעשה זאת באמצעות חברת הבית – הכשרת הישוב התחדשות עירונית – לאחר שחתמה הסכם למימון הפרויקט עם חברת הפניקס. הפרויקט של תמ"א 38, נמצא לקראת קבלה של היתר בניה, והוא יתבצע ברחוב ליסין 23 תל אביב והיקף הפרויקט יהיה עד 117 מיליון שקלים ומדובר על בניין עם 17 דירות כאשר התחלת ההקמה שלו צפויה כבר בחודשים הקרובים. הכשרת הישוב, הנמצאת בשליטת משפחת נמרודי צפויה להתחיל ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמים נוספים, אחד מהם הוא פרויקט של פינוי בינוי בקרית ים אשר אותו אישרה לאחרונה להפקדה הוועדה המחוזית חיפה ומדובר בפרויקט שתבצע הכשרת הישוב במערב קרית ים על פהי שטח של ב-40 דונם ובו ייבנו כ-1,450 דירות ב-14 בניינים, לאחר שייהרסו שישה בנייני רכבת שבהם 224 דירות, כאשר בפרויקט זה יוקמו גם שטחים ציבוריים. מנכ"ל חברת הכשרת הישוב, עופר נמרודי, ציין כי החברה צפויה להתחיל השנה פרויקט של התחדשות עירונית בחולון והדגיש כי הזרוע של התחדשות עירונית בחברה, ישמש בשנים הקרובות, מנוע צמיחה אסטרטגי וחשוב של חברת הכשרת הישוב.

הממשלה היוצאת הקימה מנהלת מיוחדת עבור התחדשות עירונית לאחר שזיהתה כי קיים בתחום זה פוטנציאל רב, והשקיעה כסף רב כדי שהמנהלת הזו תוכל לתאם ברמה הארצית את הפעילות של התחדשות עירונית. יזמים השקיעו מאמצים כדי לגרום לבעלי הדירות לשתף פעולה עם פרויקטים שלהם וועדות התכנון קידמו פרויקטים רחבי היקף ואישרו תוכניות. אחד האתגרים של הממשלה הנכנסת הינו בתחום הדיור וקידום של פרויקטים גדולים שבהם מתבצעת הריסה ובניה מחדש יכול לספק מלאי דירות באזורי הביקוש.  מספר התחלות הבניה בשנת 2019 שנבעו מפרויקטים של התחדשות עירונית, היה גבוה באחוז אחד בלבד לעומת שנת 2018 כאשר התחלות הבניה בשנה זו הייתה גבוה ב-3.4 אחוזים במספר התחלות הבניה בשנת 2017. בחלוקה הארצית, מספר התחלות הבניה במחוז תל אביב מהווה 85 אחוזים בכלל התחלות הבניה בארץ, כאשר באזור הצפון מהווה 2.7 אחוזים בלבד ובאזור באר שבע פחות מאחוז אחד של התחלות הבניה הארצית, ולכן אין בזה פתרון לפריפריה. על פי הנתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי ברבעון הראשון של שנת 2020 מספר התחלות ההבניה שהחלו בפרויקטים של התחדשות עירונית במסלול של הריסה ובניה מחדש ירד לשפל כאשר הירידה ביחס לרבעון שלפניו היא של 30 אחוזים וזאת לאחר שגם הרבעון שלפניו הייתה ירידה לעומת הרבעון שלפניו בשיעור של שישה אחוזים. מתוך סך התחלות הבניה בתחום של התחדשות עירונית היו 65 אחוזים בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/2). תמ"א 38 אמור להסתיים בעוד בשנתיים ועד כה לא הוחלט על תכנית שתחליף אותה. יש לציין כי הנתונים על התחלות בנייה מבטאים תוספת למלאי הדירות רק בעוד שנתיים שלוש.  גם כאשר מדווחים על אישורים שניתנו למתחמים גדולים להתחדשות עירונית, עדיין זה לא מספק לשוק הדירות את הביקוש המשמעותי שדרוש בשוק ולכן גם אין בזה תשובה לבעיה של מחירי הדיור. 

ישנם עשרות רבות של מקרים מדי שנה, בהם סרבניים בולמים קידום פרויקטים של התחדשות עירונית למרות הניסיונות של נציגות בעלי הדירות ושל היזמים לשכני את המסרבים כי מדובר בפרויקט שכולם ירוויחו ממנו. חלק מהסרבנים עושים זאת מסיבות של סחטנות כספית. לדוגמא, בעלי דירות ביקשו לבצע פרויקט של תמ"א 38 בתל אביב עבור בניין מגורים שלהם שנבנה לפני 70 שנה. אחד מבעלי הדירות בבניין התנגד לפרויקט תוך שהוא מבקש להגדיל את שטח הדירה שיקבל וכן ביקש מהיזם דמי תיווך. בלית ברירה, נאלצו בעלי הדירות והיזם לפנות בית המשפט, לאחר שניסיונותיהם לשכנע את הסרבן עלו בתוהו, כדי להתחיל תהליך ארוך אשר מעכב את התקדמות הביצוע של תמ"א 38. בדוגמא אחרת, נעשה ניסיון של בעלי דירות לקדם פרויקט של פינוי בינוי ביהוד זוג שכנים סירב לתת את הסכמתו לפרויקט וגם כאן פנו בעלי הדירות לבית המשפט בתביעה על סכום של 32 מיליון שקלים. כאשר מדובר בפרויקטים של תמ"א 38, בולטים המקרים של מסלול פינוי בינוי (תמ"א 38/2) שעבורם נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מהדיירים, לעומת פרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק שבהם נדרשים שני שלישים של הדיירים לתת את הסכמתם. גיא חליפי, בעליה של חברת יזמות נדל"ן, מציין כי חברתו נאלצה לוותר על עשרות פרויקטים של מהסוג של פינוי בינוי ומהסוג של תמ"א 38 מכיוון שלא הצליחה להגיע להסכמתם של 80 אחוזים מבעלי הדירות. חליפי מדגיש כי קידום התיקון שיוריד את אחוז המסכימים לביצוע תמ"א 38/2 וכן של פינוי בינוי, הוא מבורך, ויביא להגדלת מספר הפרויקטים האלה, כך שמטרתה של התחדשות עירונית תושג.

שתי תוכניות של התחדשות עירונית בגבעת אולגה ובקרית ים הופקדו על ידי הועדה המחוזית חיפה. על פי התוכנית של פינוי בינוי בגבעת אולגה ייהרסו שלושה מבנים ישנים שבהם 36 דירות בארבעה בניינים ישנים במתחם הגדוד העברי ובמקומם ייבנו שני בניינים שבהם 274 דירות בשני מגדלים שגובהם 33 ו-25 קומות כאשר משולבים בהם מבני ציבור ושטחים למסחר. שטח המתחם של הגדוד העברי הוא כשישה דונם והוא נמצא באזור הנמצא ברחוב הגדוד העברי וברחוב הרב ניסים, שהם רחובות מרכזיים של גבעת אולגה והם מחברים אותה אל מרכז העיר חדרה וכן מחברים אל פארק הנחל. רחוב הגדוד העברי יורחב וישמש נתיב לתחבורה ציבורית וכן יאפשר להרחיב גם את המדרכות עבור הולכי הרגל. מדובר בתוכנית שאושרה בשנת 2014 ואותה יזמה חברת אורון נדל"ן והיא תואנת את תוכנית המתאר של העיר חדרה ואת התוכנית להתחדשות עירונית בגבעת אולגה. הוועדה בראשות איתמר בן דוד החליטה כי בשל המבנה הגבוה יותר מבין השניים ימוקם רחוק ממצפה הכוכבים כדי למנוע את ההפרעה לתפקודו. גם תוכנית התחדשות עירונית בקרית ים הופקדה על ידי הועדה, והיא מתייחסת למתחם צבא קבע והיא תואמת את תוכנית המתאר של קרית ים הכוללת התחדשות עירונית בקרית ים לאחר בדיקה של היבטים של הליכה ונגישות במרחב הציבורי, כמו גם מיקום של צירי המסחר. המתחם של כ-35 דונם ממוקם בין הרחובות שדרות צה"ל, מרדכי נמיר, בן צבי ממערב. תוכנית זו של פינוי בינוי בקרית ים כוללת הריסה של שישה מבני שיכון הנמצאים במצב תחזוקתי ירוד כאשר יש בהם כיום 224 דירות שתחתם ייבנו מבני מגורים של 8 קומות וכן בניית שני מגדלים שיתנשאו לגובה של 30 ו-25 קומות כאשר מלבד יחידות הדיור תוקם כיכר וכן יוקם בית ספר יסודי ויוקצו שטחים פתוחים תוך שמירה על העצים הקיימים. ליאת פלד, מתכננת מחוז חיפה, ציינה את תרומת התוכנית לאיכות החיים של התושבים ואת השיפור של המרחב הציבורי. חיים אביטן, היו"ר של הרשות להתחדשות עירונית, ציין כי שמספר יחידות הדיור יגדל באופן משמעותי בתוכנית של גבעת אולגה אשר את תוכנית המתאר שלה מימנה הרשות שבראשותה הוא עומד.

פרויקט חדש של התחדשות עירונית בחיפה יבוצע על ידי חברת יוסי אברהמי וחברת נקסט אורבן. מדובר בפרויקט של פינוי בינוי בשכונת שער העלייה ברחובות אצ"ל, סעדיה פז, אנקוה, ברוך הכהן והכוונה היא להרוס בנייני רכבת ישנים שבהם 184 דירות ובמקומם לבנות מתחם שבו עם בנייה גבוהה על פי המדיניות של עיריית חיפה. במתחם החדש שייבנה על פי התוכנית שמכינה האדריכלים ממשרד החיפאי שורץ בסנוסוף, תתבצע בנייה מרקמית ויוקמו בה גם מבני ציבור, שטחים עבור מסחר ויוקצו שטחים לריאות ירוקות. הבנייה למגורים תכלול מעל 800 דירות כאשר בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירות ברמת גימור גבוהה, אשר שטחיהן יהיה גדול משטח דירותיהם כיום ב-25 מ"ר ובכלל זה לכל דירה יהיו מרפסת שמש, ממ"ד, מקום חנייה ומחסן. 60 אחוזים מבעלי הדירות הקיימות כבר נתנו את הסכמתם לביצוע הפרויקט וחתמו על ההסכם. יוסי אברהמי, מיזמי הפרויקט, ציין כי מדובר כבר זהו פרויקט שני של התחדשות עירונית בחיפה העיר שהיא בין הערים היותר פעילות בתחום, והדגיש כי שיתוף הפעולה עם חברת נקסט אורבן מועיל לפרויקט והוא לטובת בעלי הדירות. יוסי כהן, מנכ"ל נקסט אורבן ציין כי מדובר באחד הפרויקטים הייחודיים והמאתגרים שמבוצעים בעיר חיפה ושבעלי הדירות יוכלו ליהנות מהיכולות של חברה מהעיר, שהיא אחת מהחברות המובילות במשק, אשר מכירה את התהליכים הפנימיים של התחדשות עירונית בחיפה וחיה אותם יחד עם יכולות של בנייה ברמה גבוהה ובסטנדרט גבוה.

כאשר מתבצע פרויקט של התחדשות עירונית, הן תמ"א 38 והם פינוי בינוי ערך הדירה שהיא חלק מהפרויקט עולה ברוב המקרים בעשרות אחוזים, ומדובר בתוספת הפטורה ממס של מאות אלפי שקלים. אחד מבעלי הדירות בפרויקט כזה של התחדשות עירונית ברמת גן הוא בעל דירת שלושה חדרים בקומה שלישית והוא נפגש מספר פעמים עם העו"ד של היזם והוא אינו חושש מבית המשפט ומשוכנע כי יקבע כי יקבל שתי דירות, העו"ד לעומת את חבל על יוסי ועל בעלי הדירות האחרות שבשל הדיונים בבית המשפט כנגד הדייר הסרבן, יידחה הפרויקט בתקופה של לפחות שנה וחצי. בפרויקט אחר מייצג בנה של דיירת את אימו בפרויקט של פינוי בינוי בקריית אונו ודרש עוד כמה מטרים שיוספו לאמו. במעשיו התסיס בנה של בעלת הדירה עוד בעלי הדירות עד שהיזם החליט לוותר אל הפרויקט. חלק מבעלי דירות האחרים המתנגדים לפרויקט של התחדשות עירונית, עושים זאת מכיוון שמדובר בנכס היחידי שלהם והם חוששים מפני זה שהיזם יפשוט את הרגל והם יאבדו את הנכס שלהם, אך כיום יש ערבויות של חוק מכר, או ערבויות אוטונומיות עבור דמי השכירות, דמי רישום, מיסים אשר מייצרים מצב של מעין ביטוח עבור מקרים אלה. רשויות התכנון והבניה מעורבות היום בהסכם שבין היזם לבין בעלי הדירות, כאשר הן מגבילות את תוספת השטח שיקבל בעל הדירה לכדי 12 מ"ר ויש רשויות מקומיות, כמו עירית תל אביב למשל, אשר קובעות כי לא תינתן כלל תוספת שטח לדירה. במהלך 20 השנים האחרונות התמורות שמקבלים בעלי הדירות קטנות ככל שעובר הזמן מה עוד שהתוכנית תמ"א 38 כנראה תגיע לסיומה בשנת 2022.

משבר הקורונה, שבגללו נוצרו עיכוב בביצוע של עבודות בנייה, כאשר נוצר חוסר בכוח עבודה מקצועי, הדגיש את הצורך בחידוש שיטות הבנייה אשר לא נעשה בהן שינוי מהותי במשך שנים רבות. כבר עשרות שנים מקובלת בעולם שיטת ICF (Insulated concrete forms) בבנייה של בתים לגובה, כמו גם בבנייה של בתי מגורים פרטיים. בשיטה זו, הבטון מוכנס לתוך תבניות הבלויות מפוליסטירן מוקצף. בשנים האחרונות השיטה מתחילה להיכנס לתחום של בתים פרטיים והגיע הזמן שהיא תשמש גם לבניית מבנים ציבורים, התחדשות עירונית ועוד. בשיטה הזאת משך הזמן של הבנייה מתקצר באופן משמעותי לעומת השיטה הנהוגה היום, כאשר בניית השלד וגמר הבנייה מתקצרים ב-30 אחוזים. גם מספר העובדים הנדרשים בתקופת הבנייה בשיטה הזאת יורד בשליש לעומת אלה הנדרשים בשיטה הנהוגה היום. בנוסף לכך, גם לאחר הבנייה יש יתרון בשיטה זו מאחר והבידוד טוב יותר ונחסך חשמל. זאת בנוסף לכך שהתבניות נבנות לחומרים ממוחזרים. בפרויקטים של תמ"א 38, בא יתרון השיטה לידי ביטוי בצורך לבנות באזור צפוף. כאשר מתבצעות עבודות במסגרת תמ"א 38 במסלול של חיזוק ועיבוי המבנה (תמ"א 38/1), דיירי הבניין נמצאים בבתיהם בזמן הבנייה ובמיוחד בתקופת משבר הקורונה שאז הם מבלעם את רוב זמנם בבית. בנוסף לקיצור זמן הבנייה, היא גם שקטה יותר, מה שמדגיש את היתרון בעבודות של תמ"א 38. יתרון נוסף של השיטה הזאת הוא בהתארגנות לעבודה ובהובלת החומרים, כאשר לפעמים העבודות מתבצעות במקומות שהגישה אליהם הינה דרך רחובות צרים שלא מאפשרים למובילים הגדולים להגיע עד למקום הבנייה ולעיתים נדרש לסגור את הרחוב כאשר המובילים מגיעים. בנוסף לכך, המקום לאחסון הנדרש הוא קטן יותר והתבניות ממוקמות בקרבת היוצקים של הבטון.

\וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה דרום מינתה שמאית מייעצת בעניין תביעת פיצויים אשר הגישו שישה בעלי דירות הנמצאות בבניינים הסמוכים לפרויקט של פינוי בינוי באשדוד וממוקמות בבניינים הסמוכים למקום הפרויקט ברחוב דקר ורחוב רוגוזין. מדובר בפרויקט פינוי בינוי אותו מקדמת וגם מריצה קבוצת נחמיאס בעיר אשדוד ברחוב רוגוזין על שטח של 35 דונם ונמצא מצפון לרחוב משה דיין. במסגרת הפרויקט שכבר מבוצע, ייהרסו מבנים בגובה של 3-4 קומות ותחתם ייבנו חמישה בניינים בעלי 32 קומות שבהם 675 דירות כאשר הקמת הבניין הראשון מהם כבר הושלמה ובניין נוסף נמצא בתהליכי הקמה. מגישי התביעה, המיוצגים על ידי עו"ד עינם כהן והשמאי יניב שירן, שגובהה הו 1.27 מיליון שקלים, טוענים כי שווי דירותיהם יירד בעקבות הפרויקט בגלל הסתרת נוף הים שתגרם להם בשל בניית הבניינים בפרויקט והם מעריכים את ירידת הערך בגובה שבין 160 אלף שקלים לבין 270 אלף. לדברי התובעים, הם נהנו, לפני הפרויקט, מנוף ייחודי ומרהיב, שהוא מבוקש, ושהוא משקיף לכיוון הים ושהוא ייחסם באופן משמעותי על ידי הבניינים החדשים. מנגד, טענה הוועדה המקומית, כי הפרויקט של הפינוי בינוי באשדוד, תוכנן כך שהבניינים יסתירו באופן לא משמעותי ובגזרה צרה את הנוף ולכן שווי הדירות של הבניינים הסמוכים לא יירד. עוד ציינו בוועדה המקומית של אשדוד, כי הפתרון החלופי של תמ"א 38 היה פוגע אף הוא בהסתרת קו הראייה של הנוף. בנוסף ציינה הוועדה כי על התושבים היה להביא בחשבון שייבנו בסביבת הבניינים שלהם שגם הם גבוהים, עוד בניינים גבוהים חדשים. השמאית יעל הרון שמונתה על ידי וועדת הערר קבעה בדו"ח שהגישה כי מחירי הדירות של התובעים אכן יירד לאחר שבדקה את מחירי הדירות לפני אישור הפרויקט של פינוי בינוי ולאחריו. עוד קבעה השמאית כי במקרה של ביצוע תמ"א 38 במקום פינוי בינוי, יכלו בעלי הדירות הסמוכות לפרויקט להגיש תביעות על ירידת ערך. יחד עם זאת הפחיתה השמאית את גובה ירידת הערך הכללי שנתבע לכדי 1.12 מיליון ש"ח.