אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תוכנית של התחדשות עירונית בירושלים מקודמת בשכונת קרית היובל מהסוג של פינוי בינוי. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של ירושלים, בראשון אליעזר ראוכברגר, סגן ראש עיריית ירושלים, קיבלה את התוכנית שהוגשה לה לאחר שהחליטה על צמצום ההיקף שלה כפי שהוגש לה ולפיה ייהרסו בניינים שבהם 36 דירות ברחוב בורכוב ובמקומם הוצע לבנות ייבנו 232 דירות במגדל שגובהו 30 קומות ובנוסף שני בניינים בגובה של 9 קומות כל אחד. הפרויקט ממוקם בין הרחובות הנטקה וזנגוויל לבין רחוב בורוכוב בצפון שכונת קריית היובל והוא אושר להפקדה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. העקרונות שהנחו את הוועדה לגבי הבניינים הפונים כלפי רחוב בורוכוב הן יצירת מרווח ביניהם עבור צרכי הציבור. הוועדה גם ציינה כי על פי התוכנית יוקמו שטחי מסחר וכן שטחים פתוחים לציבור וכן יוקמו מעון יום, גני ילדים. הוועדה החליטה לצמצם את מספר הדירות ביחס למה שהוגש בבקשה ומספרן ייקבע על ידי תקן השמאי. עוד ציינו בוועדה כי בחזית רחוב זנגוויל, הנמצא בקרבת לקו המתוכנן של הרכבת הקלה, אשר מוביל אל הדסה עין כרם, תיבנה חזית מסחרית, מה שישפר את הממשק עם הרכבת הקלה. משה ליאון, ראש העירייה, אמר כי התוכניות של התחדשות עירונית בירושלים, הן חלק מתנופת הבנייה והדגיש כי העירייה תסייע ליזמים ולתושבים על ידי ליווי שלהם הן בשלבי התכנון והן בשלבי הביצוע של התוכניות וזאת כדי להפוך את השכונות הוותיקות לשכונות מושכות גם לצעירים ותאפשר שיפור התשתיות והרחבה ושדרוג של הדירות הקיימות. כעשרה פרויקטים של פינוי בינוי בקרית היובל מקודמים ברחובות טהון, הנטקה, גולומב, זנגוויל, הציונות, כאשר בסך הכול מתוכננים להבנות כ-1,800 דירות חדשות כאשר חלק מפרויקטים אלה כבר אושרו, ועבור חלק מהם כבר מבוצעות עבודות בשטח.

פרויקט גדול של פינוי בינוי בחיפה מקודם על ידי חברת יוסי אברהמי וחברת נקסט אורבן אשר משתפות פעולה במתחם המוגדר על ידי הרחובות אצ"ל – אנקוה – סעדיה פז - ברוך כהן שכונת העלייה הממוקמת על קו החוף של חיפה. את הפרויקט מתכנן משרד האדריכלים שורץ בסונסוף בתיאום עם האדריכלית אירית צרף נתניהו, אשר מכינה תכנית אב לשכונת עליה המקודמת על ידי עיריית חיפה. עורכי הדין המטפלים בעניינים מטעם בעלי הדירות הם ממשרד הרצוג פוקס נאמן וכן של המשרד רון ברנט ושות' כאשר הם זוכים לשיתוף פעולה של הנציגות של בעלי הדירות.  60 אחוזים מבעלי הדירות בבנייני הרכבת כבר חתמו על ההסכם והם יקבלו דירות ברמת גימור גבוהה, ששטחן גדול משטח הדירה שלהם ב-25 מ"ר הכוללים מרפסת שמש, ממ"ד, מקום חנייה ומחסן. במסגרת הפרויקט ייהרסו במתחם בנייני רכבת ישנים שבהם 184 דירות ותחתם ייבנו בבנייה גבוהה, התואמת את מדיניות עיריית חיפה, בניינים שבהם יותר מ-800 דירות. הבנייה הגבוהה תכלול עירוב שימושים של שטחי מסחר, מבני ציבור, וכן ריאות ירוקות. פרויקט זה, במתחם אצ"ל ברוך, הוא כבר השני מהסוג של פינוי בינוי בחיפה שאותה מקדמת חברת יוסי אברהמי בהמשך לפרויקט הנמצא בשכונת נווה דוד שבו מדובר על הריסת עשרה בניינים שנבנו בשנות ה-60 שבהם 157 דירות ובמקומם ייבנו בניינים שבהם 628 דירות במתחם שכולו תוכנן מחדש. יוסי אברהמי ציין בסיפוק כי התחדשות עירונית בחיפה היא פעילה מאוד מה שיביא שיתוף הפעולה עם חברת נקסט אורבן ובתמיכת בעלי הדירות לבניית שכונה איכותית. מנכל החברה הפועלת בתחום של התחדשות עירונית בחיפה, יוסי כהן, הדגיש כי בעלי הדירות ייהנו מהאפשרויות של חברה חיפאית המכירה את התהליכים בעיר ובפרט את תהליכי התחדשות עירונית בחיפה, יחד עם הבנייה ברמה גבוהה של חברה מהמובילות בארץ.

רעידת האדמה שהתרחשה בצפון ממחישה את הבעייתיות של הודעה של הרשות להתחדשות עירונית ושל מינהל התכנון בדבר ההפסקה של תמ"א 38 באוקטובר 2022. עוצמת רעידת ההאדמה שהורגשה בעמק בית שאן אך גם באזור חיפה הייתה 3.5 בסולם ריכטר ולא היה נפגעים בנפש ולא ברכוש, אך היא ממחישה את החשש הקיים מהקרבה לשבר הסורי אפריקאי, אשר היה מקור לרעידת אדמה בשנת 1927 שבה נהרגו מאות אנשים ועוד אלפים נפצעו בה ואשר גרמה נזק גדול לערים צפת, טבריה, רמלה, לוד. למרות רעידת ההאדמה הזאת, נכלל בהודעה המוזכרת ההחלטה כי תמ"א 38 תופסק בחודש אוקטובר 2022 נשארת בעינה ומנמקת את זה בציון העובדה כי תמ"א 38 לא הוכיחה את עצמה כתוכנית שתיתן תשובה לצורך בחיזוק מבנים שיעמדו בפני רעידות אדמה, וכן לא נתנה את התשובות לצורך במהלכים של התחדשות עירונית. זאת למרות שעל פי הנתונים התנופה שצברה תמ"א 38 בשנים האחרונות הייתה גדולה והיא גרמה לתוספת של התחלות בנייה שבעקבותיהן נוספות דירות וזאת בנוסף לחיזוק מספר רב של בתים וחידוש של שכונות ותיקות. בשנת 2017 ניתנו 9,983 היתרי בניה לפרויקטים של תמ"א 38 ושנה לאחר מכן גדל המספר לכדי 10,174 ובשנת 2019 גדל המספר ל-14,019 זאת על פי הנתונים של אותה רשות של התחדשות עירונית. התחזית לשנת 2020 היא בסביבות 17,000-18,000 היתרי בנייה בפרויקטים של תמ"א 38. גם את הטענה לגבי חוסר הכדאיות של ביצוע תמ"א 38 בערי הפריפריה, יש פתרון על ידי ביצוע של פרויקטים של תמ"א 38 במסגרת של פינוי בינוי (תמ"א 38/2) ונתינת יחס של בניית 10 דירות חדשות במקום כל דירה שנהרסת, וזאת על ידי הרחבת הזכויות שהקבלנים מקבלים בפרויקטים של תמ"א 38.

מאז שתוכנית תמ"א 38, אושרה בשנת 2005 כדי לאפשר חיזוק דירות ישנות שיעמדו בפני רעידות אדמה, היא עברה תהפוכות רבות. היו אנשי מקצוע הטילו ספק שהרעיון של תמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנה קיים (תמ"א 38/1) אכן משפר את יכולתו לעמוד בפני רעידת אדמה. הרשויות המקומיות כעסו על כך שנמנע מהן לקבל היטל השבחה כתוצאה מתוספת זכויות בנייה מפרויקטים תמ"א 38 כאלה שהם חלק של התחדשות עירונית. בתקופת משבר הקורונה, עלו גם שאלות לגבי ההיבט הבריאותי הקרב של הפועלים את דיירי הבנייה במקרה של חיזוק המבנה. כיום מרבית הפרויקטים של תמ"א 38 הם במסלול של הריסת המבנה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). פרויקט של תמ"א 38 בתל אביב, מתקיים ברחוב זימן 4 כאשר העבודה בו הופסקה למשך מעל שנה כאשר בבניין בן 4 קומות הוסיפו עוד שתי קומות. פרויקט אחר שהוא של תמ"א 38 באשדוד שבו החלה העבודה בבניין רכבת בשנת 2010 כאשר הקבלן התחייב למסור את הדירות החדשות שנוספו בשנת 2014 לאחר שמכר כבר בהתחלה 38 מתוך 40 הדירות שהיו אמורות להתווסף ל-64 הדירות הקיימות. פרויקט תמ"א 38/1 זה לא הושלם עד היום ובית המשפט מינה מפרקים זמניים לחברת הבנייה. פרויקט נוסף של תמ"א 38 בתל אביב במסלול של חיזוק המבנה החל ברחוב ברנדיס 11 בו היו אמורים להוסיף קומה אחת עם שתי דירות על 4 הקומות הקיימות. גם בפרויקט תמ"א 38 זה נעצרו העבודות בשנת 2017 ורק לאחרונה חודשו בו. בפרויקט זה, דיירי הבניין החלו להתייאש ממצב העבודות בבניין והחליטו לעזוב את דירתם ולהשכיר אותם במחירים נמוכים. לאחר נעשו בבניין החיזוקים כולל בניית היסודות ובניית הממ"דים בקומה החמישית לא הושלמו העבודות והיא נשארה פתוחה מה שהביא, בין השאר, להצפות בחדר המדרגות, ומים נכנסו למעלית.

כאשר רוצים לאפשר לתושבים לשפר את הדיור שלהם ובד בבד להגדיל את מספרם של התושבים יש לבצע התחדשות עירונית. קידום התחדשות עירונית בתל אביב יאפשר הוספה של דיור על שטח קיים שיש בו כבר תשתיות ציבוריות וכן השירותים הדרושים לתושבים ומאפשר לתושבים הוותיקים להמשיך לחיות באזור המוכר להם. הפרויקט הראשון שיוצא לדרך בעיר תל אביב הוא ברחוב פנקס 11-13 והוא יתבצע התאם לתוכנית של עיריית תל אביב.  רון חן, מנכ"ל של "אנשי העיר" מדגיש כי פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם מבצעים הריסה של מבנים קיימים ובונים במקומם מבנים חדשים הוא רק בתחילת הדרך, כאשר רק בשנת 2018 אישרו את התוכנית ורק עתה רואים את הבנייה ברובע 4 של תל אביב שהיא חלק מתוכנית הרבעים אותה הכינה עיריית תל אביב. לפרויקטים של תוכנית הרבעים נמשכים גם אנשים שהם גיל 50 אשר מבקשים דווקא לצמצם את הדיור לאחר שעזבו בתים יקרים שלהם, כמו ווילות, על מנת לעבור ולחיות בעיר, כך שיוכלו להסתובב ברגל בעיר תל אביב. בנוסף לאלה קיים קהל שמבקשים לשפר את הדיור המחפשים דירות של 3-4 חדרים כדי ליהנות מהעיר תל אביב יחד עם ילדיהם. ויש גם את קהל המשקיעים, מציין חן, שמחפשים לרוב דירות של שני חדרים. אנליסט המחקר ניצן אלקובי ממדל"ן מציין כי מה שמייחד את תוכנית הרבעים היא ההגדרה הברורה מהן זכויות הבנייה של כל מבנה ומבנה, כאשר תמ"א 38 מגדירה מה קורה רק למבנים שנבנו לפני 1980. שמאי המקרקעין, ארז כהן, מדגיש כי עיריית תל אביב מאפשרת בנייה לגובה רק בצמתים כאשר העלייה מתמתנת בהמשך הרחוב. הצפון הישן של תל אביב, נחשב אזור מגורים מבוקש, בין היתר בשל הצפיפות הנמוכה שלו.

בתחום של התחדשות עירונית פועלות במשק כיום כ-1,400 חברות כאשר כ-300 מהן נמצאו בקשיים לפני תחילת משבר הקורונה. אל חברות אלה נוספו בתקופת המשבר עוד 234 חברות הנמצאות בקשיים וניצבות בפני מצב שהן לא עומדות בהתחייבויות לספקים, קושי להשיג מימון ועוד. נתונים אלה שמוסרים חברת המידע CofaceBdi, נוספים לאי הוודאות הקיימת בשוק הנדל"ן לגבי כוח הקנייה ומחירי הדיור. תהילה ינאי מחברת CofaceBdi, מסבירה שהגידול הזה במספר החברות בקשיים נובע מצעדי הממשלה בתקופת המשבר, אשר גרמו, בין השאר לעצירת תהליכי תכנון, לקושי לקבל מימון ולהוצאות שגדלו. לדברי ינאי המצב הדגיש את חוסר הניסיון של חלק מהפועלים בשוק, בעיקר לתחום של תמ"א 38, אשר נתקלות בקשיים בשלב של בקשת היתר הבנייה, או בשלב של השגת המימון. גם הקושי לכנס דיירים בשל האיסור על התקהלות, גרמה לכך שתהליכים של תמ"א 38 נעצרו כולל דחייה בחתימה על חוזים. עו"ד ישי איזקוביץ ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', סבור שאם הממשלה לא תתן סיוע על ידי הארכת תוקף תמ"א 38, לא סביר שיימצא יזם תמ"א 38 שיתחיל כיום פרויקט, כי הוא לא ייקח סיכון אם עד תחילת שנת 2021 לא יהיו לו חתימות של 80 אחוזים מבעלי הדירות, ויימצא בתהליכים מתקדמים של תכנון. יוסי חסון מחברת MYTOWN מספר כי קיבל לאחרונה פניות מיזמים הנמצאים בקשיים בהצעות לקנות את הפרויקטים שלהם או הצעות לשותפות. לדברי חסון רווחיות פרויקט של תמ"א 38 אשר מכניס חמישה מיליון שקלים תיפגע בשל ירידה במחירי הדיור של 10 אחוזים. גם עומר גוגנהיים מחברת אשדר בוטיק העוסקת בתחום של התחדשות עירונית, מתאר מצב של קושי אצל חברות קטנות ורצון להיכנס לשותפויות כאשר המשבר מדגיש את החשיבות של חברות יציבות ומקצועיות, בעלות גישה שמרנית שהן תהיינה בטוחות יותר בתקופה שלאחר משבר הקורונה.

פרויקט של פינוי בינוי בנתניה קיבל היתר של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמתוכנן לרחוב ירמיהו הלפרין שבמרכז נתניה והוא השני שיוצא לפועל לאחר הפרויקט במתחם אנדריוס – הרב קוק. זהו פרויקט הדגל שעיריית נתניה מקדמת ביחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועם משרד השיכון. שטח הפרויקט משתרע על פני 11.5 דונם ובתוכנית להרוס 8 מבני רכבת ישנים ובהם 64 דירות ולבנות תחתם 4 בנייני מגורים המתנשאים לגובה של 18 קומות ובהם 264 דירות. בנוסף לפרויקט זה מקודמים עוד פרויקטים שהם מוכרזים או כאלה שהם בשלבים שונים של תכנון. שלוש תוכניות מתאר בשכונות קריית נורדאו, רמת ידין, נאות שקד וכן במרכז העיר נתניה מקודמים בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בותמ"ל נדונה גם תוכנית של פינוי בינוי "נורוק טהון" אשר במסגרתה ייבנו כ-500 דירות חדשות במקום 166 דירות ישנות שייהרסו, וכן מתוכנן במתחם הקצאת מקום לבית ספר, וכן מסחר וקומות תעסוקה. ארז טל, מהנדס העיר נתניה, ציין כי ללא המינהלת להתחדשות עירונית של נתניה, בראשותה של עו"ד הדס גבע-מדליה, אשר הוקמה בהנחיית ראשת העיר מרים פיירברג-איכר הפרויקט לא היה יוצא לדרך. ומדובר לדברי טל, במבני מגורים בעלי תשתיות ישנות, שלא עומדים בתקן של רעידות אדמה ואינם תואמים את הסביבה בה הם נמצאים. ראשת העיר, הדגישה כי מדובר בתוכנית אותה עיריית נתניה מקדמת ביחד עם משרד הבינוי והשיכון במשך העשור האחרון והיא מצטרפת לתוכנית פינוי בינוי נוספת במתחם אנדריוס, וזאת מאחר והעירייה הציבה יעדים בפעילותה לפיתוח מתחמי חדשים למגורים כמו למשל עיר ימים, שכונת אגמים, קרית השרון וכן שכונת אגמים, תוך קידום במקביל של התחדשות עירונית בשכונות נתניה. יו"ר הוועדה לתכנון ובנייה, אלון אלראי, ציין כי לפרויקטים כאלה יש ערך מוסף חברתי, בנוסף לשיפור הסביבה.

חברת אקו סיטי ביקש לאשר פרויקט של תמ"א 38 במסלול של חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) ברחוב בני משה 9-11 שבו יש 16 דירות בבנייני רכבת. על פי התוכנית יחוזק המבנה כך שיוכל לעבוד בפני רעידות אדמה, ובמסדרת השיפוץ יוספו לדירות ממ"דים וכן מרפסות לחלק מהדירות. בנוסף לדירות עבור 16 בעלי הדירות הקיימות, ייבנו, על פי התוכנית, עוד 14 דירות חדשות וכן חניון רובוטי שבו 49 מקומות חניה כאשר 18 מהן תהיינה עבור דיירי הדירות החדשות ואילו 31 מהן יינתנו ליתר בעלי הדירות והן תשמשנה אותם על בסיס מקום פנוי. המפקחת על רישום המקרקעין של תל אביב, אישרה את מימוש התוכנית. בעלי הדירות בבניינים נתנו את הסכמתם לביצוע הפרויקט של תמ"א 38 למעט בעלי דירה של אחת הדירות והם ערערו לבית המשפט המחוזי בתל אביב, על החלטתה של המפקחת על רישום המקרקעין. דירת המערערים נמצאת בקומה ראשונה בסמוך לשביל הגישה ולתאי הקליטה של מתקן המחייה האוטומטי. שופטת בית המשפט מחוזי, לימור ביבי, קבעה כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 במסגרת של חיזוק בניין קיים ושיפוצו, אין הכרח להוסיף מקומות חנייה עבור הדירות הקיימות בפרויקט, אם לא הייתה להם חנייה לפני כן ויש להוסיף חנייה בהתאם לתוספת הבנייה מכוח תמ"א 38 ואם נגרעה חנייה יש להוסיף אותה. על פי החלטת השופטת ביבי, עניין הצמדת החנייה אינו נתון לשיקולה של המפקחת על רישום המקרקעין, ושני שלישים של בעלי הדירות אינם יכולים לכפות את קיומו של ההסכם. החלטה זו מחלישה את חוק הדייר הסרבן במקרים בהם יש הצמדת חנייה בפרויקטים של תמ"א 38/1 ומחליש את האפשרות לקדם פרויקטים כאלה על פי רוב של שני שלישים של בעלי הדירות, מכיוון שלעניין הצמדת החניות נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

משבר הקורונה פגע כלכלית בענף של התחדשות עירונית וזאת לאחר עלייה במספר התוכניות ושל היתרי הבנייה בשנת 2019. בשנה זו אושרו 26,556 דירות שמספרם כפול מהשנה הקודמת, כל עולה מהדו"ח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אך כאשר מבקשים לפלח את הנתונים האלה עולה כי עיקר הפרויקטים של התחדשות עירונית הם במרכז הארץ כאשר 70 אחוזים מהדירות אושרו הם כתוצאה מפרויקטים של פינוי בינוי בתל אביב ובאזור המרכז. במחוז תל אביב אושרו 34 אחוזים מהדירות ובאזור המרכז 39 אחוזים. במחוז חיפה אושר עשרה אחוזים מהדירות במחוז ירושלים 8 אחוזים ובאזור הדרום 7 אחוזים. בתחילת שנת 2020 פרויקטים עוכבו פרויקטים רבים בשל משבר הקורונה למרות שענף הבנייה הוגדר במהלך המשבר כענף חיוני. בולטים בהם היו הפרויקטים של תמ"א 38/1 מכיוון שהיה קושי לקדם אותם בשל מפגשי הדיירים הנדרשים והכנסים שנועדו לקידומם. בעיר רמת גם נמכרו 439 דירות והיא העיר המובילה לשנת 2019 על פי הדו"ח הזה, כאשר באותה תקופה בעיר תל אביב נמכרו 149 דירות. כאשר משווים את שטח הדירות, הרצליה וכן אשדוד עקפו את תל אביב. בנוגע להיתרי בנייה, ארבע הערים המובילות הן תל אביב, קריית אונו, יהוד-מונוסון – עם כ-2,000 היתרים בכל אחת מהן – יחד עם העיר חיפה עם 1,685 היתרים בפרויקטים של פינוי בינוי. לגבי תמ"א 38 הערים המובילות במספר היתרי הבנייה הן תל-אביב, ירושלים, חולון ורמת גן. בהיקף יחידות הדיור בתוכניות התחדשות עירונית מאושרות מובילות תל אביב, רחובות, בת ים וירושלים.  19 מתחמי פינוי בינוי אושרו בעיר ירושלים ובכלל זה 4,505 דירות חדשות. מהדו"ח מתברר שבשנת 2019 הגיעו למאזן מספר הפרויקטים שאושרו עבור תמ"א 38  במסלול חיזוק ואלה שאושרו עבור תמ"א 38 במלול הריסה ובנייה מחדש.

פרויקט גדול של התחדשות עירונית בירושלים הופקד יל ידי הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים). מדובר בפרויקט הגדול ביותר של פינוי בינוי בירושלים שמתוכנן להתבצע "מתחם הנורית" שיש בו כיום 646 דירות במצב תחזוקתי ירוד במבני מגורים בני 4-8 קומות. המתחם המשתרע על שטח של 111 דונם ונמצא בשכונת קרית מנחם ממוקם בין רחוב הנורית ורחוב קוסטה ריקה. על פי התוכנית של עיריית ירושלים, יוקמו במתים 19 בניינים בני 10-34 קומות ובהם כ-1,700 דירות אשר חלק מהן תהיינה דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר והאחרות תהיינה גדולות יותר כך שמגוון הדירות יתאים הן לאוכלוסייה הקיימת כיום והן לאוכלוסיה חדשה, בהתאם לתוכנית האב של התחדשות עירונית בירושלים. את התכנון ביצע המשרד ארי כהן אדריכלים ויובל ויצמן ניהול פרויקטים, והוא יאפשר חיבור בין רחוב קוליץ ורחוב קוסטה ריקה ויסייע בהפחתה של עומסי תנועה. במתחם יוקמו לפי התוכנית שטחי מסחר, כמו גם שטחי ציבור שישולבו עם מבני המגורים, וכן יוקצו שטחים לבניית גני ילדים, בית ספר יסודי, מעונות וכן עבור צרכים תרבותיים וקהילתיים כל שהשכונה תוכל להמשיך את הפעילות הקיימת בה היום. בתוכנית גם כלולים שבילי הליכה להולכי רגל, אשר יחברו את פארק האסבסטונים הסמוך אל המתחם. משה ליאון, ראש עיריית ירושלים בירך על אישורה של התוכנית על ידי הותמ"ל ורואה בכל צעד נוסף בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים. דקלה פרסקו, מתכננת הותמ"ל אמרה כי התוכנית מקודמת במקביל לתוכניות של התחדשות עירונית במערב העיר ירושלים. חיים אביטן, יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ציין כי התחדשות עירונית בירושלים נדרשת בהיקפים גדולים בשל העובדים שבנייני המגורים כבר ישנים ויש לדאוג לסביבת מגורים טובה יותר לתושבים ולשם כך נעשה מאמץ גדול עם עיריית ירושלים למצוא קרקע משלימה מה שיאפשר תוכנית טובה.