אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

מינהל התכנון ממליץ לא לאשר את הארכת תוכנית המתארה הארצית, תמ"א 38, לחיזוק מבנים שיעמדו בפני רעידות אדמה מעבר למאי 2020 שאז אמור לפוג תכנה של תמ"א 38. במינהל התכנון טוענים כי התוכנית לא משידה את המטרה שלה מכיוון שפרויקטים של תמ"א 38  קודמו בעיקר באזורי הביקוש בעוד שבאזורים הקרובים לשבר הסורי-אפריקאי, לא התבצעו כמעט פרויקטים בשל אי כדאיות כלכלית ליזמים. טענה נוספת של מינהל התכנון היא שפרויקט של תמ"א 38, הן במסלול של חיזוק ושדרוג (תמ"א 38/1), והן במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) מתוכנן לבניין הנמצא על מגרש אחד כאשר לא מביאים בחשבון את הנושאים של הקמת בתי ספר, פארקים ציבורים, גנים וכו'. על פי הנתונים של מדלן ישראל, בערים הרצליה, רמת גן, נהריה, אשדוד, חדרה, חולון יש את 10 השכונות בהם בוצע המספר הגדול ביותר של פרויקטים של תמ"א 38. על פי הרשימה נמצאת השכונה מרכז של הרצליה שבה בוצעו 78 פרויקטים ונוספו בהן 707 דירות. בהמשך הרשימה ישנם הפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן, כאשר בשכונת מתחם הנגבה בוצעו 78 פרויקטים ובהם נוספו 702 דירות, בשכונת רמת יצחק 43 פרויקטים ונוספו 667 דירות, בשכונת החרוזים 39 פרויקטים ו-663 דירות חדשות. בהמשך הרשימה של 10 השכונות המובילות נמצאות עוד שתי שכונות של רמת גן, האחת היא מרכז העיר א' עם 26 פרויקטים ו510 דירות חדשות ושכונת שיכון מזרח עם 30 פרויקטים ו-485 דירות נוספות. עוד ברשימה הזאת, נמצאת השכונה רובע ו' של העיר אשדוד שבה בוצעו 34 פרויקטים ונוספו 621 דירות, מרכז העיר של נהריה עם 55 פרויקטים ו-622 דירות חדשות, חדרה – 24 פרויקטים במרכז העיר, ו-21 פרויקטים בשכונת אגרובנק בעיר חולון שבהם נוספו 472 דירות.

פרויקט חדש של תמ"א 38 בתל אביב יבוצע על ידי חברת תנופה בעיר בע"מ כאשר האדריכל הוא ארז אלה והעורך דין המייצג את הדיירים הוא רועי שובל. מדובר בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ברחוב הרוגי מלכות 10-12 בשכונת רמת החייל של תל אביב, כאשר במקום הבניין הקיים היום של שתי קומות ובו 8 דירות בשטח של פחות מ-70 מ"ר, ייבנה בניין חדש שבו יהיו 21 דירות. לבעלי הדירות הקיימות יינתן לבחור אם הם רוצים דירת גן בשטח של כ-125 מ"ר או דירה אחרת בשטח של כ-140 מ"ר בתוספת מרפסת וכן חנייה בחניון תת קרקעי. חברת תנופה בעיר הבטיחה לדיירים כי היא תישא בהוצאות של דמי השכירות בתקופה שהם יפונו לדירה חלופית וכן בהוצאות של ההובלה מהדירה ובהובלה מהדירה השכורה אל הדירה החדשה. חמישה מתוך שמונה בעלי הדירות בחרו דירת גן והאחרים בחרו דירה גדולה יותר הכוללת מרפסת. סער גל, השייך לנציגות הבניין, סיפר כי אחרי שהתברר שהבניין מתאים לביצוע פרויקט של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, נאספו בעלי הדירות כדי לקבל הסבר על רעיון של תמ"א 38 בבניין שהתשתיות בו כבר רעועות. לאחר שבעלי הדירות נתנו את הסכמתם פנתה הנציגות לכמה יזמים כדי לקבל הצעות ולבסוף התקבלה ההצעה של יזם תמ"א 38 שיאפשר להוציא את התוכנית אל הפועל והוא רם אדרת. ההיטלים והאגרות לפרויקט כבר שולמו וכן נחתם ההסכם לליווי בנקאי, ובקרוב אמור להתקבל היתר שלאחריו יקבלו הדיירים את הודעת הפינוי.

תמ"א 38 מיועדת לבניינים שנבנו לפני שנת 1981 ואשר זקוקים לחיזוק כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה וגם מבצעים בהם חידוש באותה הזדמנות. מי שמבצע את הפרויקטים האלה הם יזמין וחברות קבלניות אשר מבקשים להראות שיש להם את החוסן הכלכלי כדי לקחת על עצמם פרויקט תמ"א 38 כזה אשר מאפשר להם להנות מהתמריצים המוענקים בתחום זה. מומלץ לפנות לעורך דין המומחה בענייני מקרקעין ובאופן מיוחד מומחה גם בפרויקטים של תמ"א 38, שהם מורכבים מהבחינה המשפטית, כדי שהוא ילווה את הדיירים מהשלב של ההצעה ועד לסיום הפרויקט. מומלץ לבדוק בבניינים נוספים באזור שלכם, אשר עברו פרויקט של פינוי בינוי כדי לדעת מי העו"ד שליווה את הפרויקט שלהם. בין השאר, תפקידו של עו"ד תמ"א 38 הוא לוודא כי בהסכם מול יזם תמ"א 38 יוגדרו כל התנאים הבסיסיים ושההסכם ימצה את הזכויות של הדיירים בצורה המיטבית, כמו למשל גובה הערבויות שהיזם נותן להם. מומלץ כי כבר בישיבה הראשונה של הדיירים יהיה נוכח במקום עו"ד אשר ייצג אותם, ושהוא יבדוק גם הצעות נוספות של יזמים אחרים לפני שיחליטו באיזה יזם לבחור. עו"ד ייתן דגש על הגדרת מועדי הבנייה, כולל שלב הסיום של העבודה. הוא גם ידאג שלא תהיה חבות כספית של הדיירים בשל לקיחת מימון של החברה היזמית.  הוא גם יפעל לעניין הזכויות בבניין בצמוד להיתרי הבניה, וילווה את הדיירים לכל אורך התהליך, למשל בשלב קבלת טופס 4 וידאג שבפנקסי הרישום יתבצע רישום של הבית המשותף.

היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, הגיש לבית המשפט מסמך ובו נכללה עמדתו בנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן ובה ביקורת, שהיא מהותית ולא רק טכנית, על התנהלותה של עיריית רמת גן בנוגע למדיניות שלה בנוגע לתמ"א 38 ברמת גן. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן מבקשת לבצע התאמות למדיניותה וביקשה את דחיית המשכו של הדיון בנוגע לתמ"א 38 ברמת גן. תמ"א 38 מאפשרת לכל רשות מקומית להכין גרסה מקומית שתתאים לצרכים של כל שכונה ושכונה ולפי הצרכים שלה, והיא רשאית להכין מסמך מדיניות בקשר לתמ"א 38, שהוא למעשה מסמך של הנחיות פנימיות שתתאים. ההחלטה שקיבלה הוועדה המקומית של רמת גן שלא לאשר בקשות להיתרים עבור פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן למעט במקרים חריגים, כאשר ההחלטה הזאת לא כולל שיקולים תכנוניים ולא עושה הפרדה בין האזורים השונים, סותרת את מסמך המדיניות שאושר בעיר רמץ גן לפני שנתיים שבו הוגדרה חלוקה של העיר והגדרת נוסחאות של אפשרויות בניה ושל זכויות המתבססת על נתונים של רוחב הכבישים, צפיפות האוכלוסייה ועוד. חוות הדעת של היועץ המשפטי לממשלה, מאותתת גם לרשויות המקומיות האחרות אשר מבקשות להגביל את מימוש הפרויקטים של תמ"א 38 בשטחן. המסמך מגדיר כמה באמת יכולה הרשות המקומית לגבש מדיניות מקומית בעניין צמצום היישום של תמ"א 38 ועל איזה רקע היא יכולה לעשות זאת, וזאת החשיבות של המסמך הזה. היועץ המשפטי מגדיר במסמך שמסר לבית המשפט כי מסמך המדיניות של הרשות המקומית בנוגע לתמ"א 38 אינו יכול לעקר את תמ"א 38 תוך שהוא מערב שיקולים של המדיניות העירונית אשר אינם שיקולים תכנוניים.

פרקליטות מחוז תל אביב שלחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב חוות דעת בנוגע למסמך המדיניות של עיריית רמת גן לגבי מימוש תמ"א 38 ברמת גן, וממנו עולה כי מסמך המדיניות לא מבוסס על שיקולים תכנונים ושהוא אינו מידתי. חוות דעת זו, שנעשה בשיתוף עם אביחי מנדלבליט, היועץ המשפטי לממשלה, ועם עם ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי, נשלחה כחלק מהדיון בעתירה שהתאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים) הגישה כנגד מסמך המדיניות של עיריית רמת גן אותו היא אישרה באפריל השנה. בחוות הדעת של פרקליטות מחוז תל אביב נטען כי עיריית רמת גן הפכה את ההיגיון על פיו תמ"א 38 פועלת, כי נקבע שעירייה רשאית לא לאשר במקרים חריגים בקשות להיתר בנייה של תמ"א 38, כאשר היא מספקת נימוק סביר לכך, אך עיריית רמת גן קבעה שבקשות להיתרים יאושרו רק במקרים חריגים. ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, פועל מאז היבחרו כדי להקטין את מספר הפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן, כאשר במסמך המדיניות של העירייה, בקשה להיתר תאושר רק במקרים חריגים כאשר מדובר במגרש בודד, כאשר אישור כזה אינו פוגע במתחמי תכנון עתידיים. החלטה זאת של העירייה עלולה לגרום לפרויקטים של תמ"א 38 המקודמים בעיר במשך תקופה ארוכה, ייעצרו. על מדיניות עיריית רמת גן נכתב בחוות דעת, כי שלילת אישור ההיתרים כמעט באופן גורף, לא מבוססת על עמדה מקצועית ולא על שיקולים תכנוניים. חוות הדעת שהוגשה מהווה מכה קשה למאמצים של עיריית רמת גן במאבק המשפטי מול העתירה שהגישו הקבלנים בוני הארץ כי מסתמן ממנה שהממשלה לא מגבה את מדיניותה של עיריית רמת גן.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מבקשת לבדוק את ההשפעת המיזמים של התחדשות עירונית על התושבים מאחר ולא נעשתה עד היום בחינה מקיפה ומעמיקה מהי ההשפעה של מיזמים אלה על התושבים הגרים המתחמים בוצעו פרויקטים כאלה ועל הסביבה שלהם. המחקר יבוצע על מתחמים של התחדשות עירונית שכבר אוכלסו. לשם כך פרסמה הרשות מכרז לביצוע מחקר אשר יעריך את השפעתם של המיזמים להתחדשות עירונית הן במסלול של תמ"א 38 והן במסלול של פינוי בינוי. ממצאי המחקר הזה רלוונטיים במיוחד כאשר מדובר על התחדשות עירונית בחיפה ובפרט כאשר מדובר בפרויקטים של תמ"א 38 בחיפה מכיוון שהעיר חיפה מתאפיינת במספר רב של פרויקטי התחדשות עירונית ובפרט תמ"א 38. הבדיקה שמבקשת הרשות להתחדשות עירונית לבצע תנתח ותמפה את כלל ההשפעות של התחדשות עירונית על המרחב העירוני ותבדוק את השפעת המיזמים של התחדשות עירונית על המתחם בו הם מבוצעים וכן על הסביבה של אותו המתחם, כאשר במכרז מגדירים מתחם עבור פרויקטים של פינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א 38 גדולים בהיקפם. תיבדק השפעת המיזמים של התחדשות עירונית על מחירי הדיור הן בשכונה והן בכלל העיר בה הם מבוצעים. ייבחנו ההיבטים של תחבורה, הן פרטית והן ציבורית, וכן היבטים של המרחב הציבורי והשירותים העירוניים המסופקים במתחם של שירותי החינוך, התרבות וכן שירותים קהילתיים. לאחר סיום המחקר יוגש דו"ח שבו יסוכמו כל תוצאות המחקר, המסקנות וההמלצות של מבצעי המחקר.

כאשר מבצעים פרויקט של התחדשות עירונית משפרים אזורים שהתדרדר מבחינת התחזוקה שלו וכן כאלה שנבנו בהם תשתיות שלא נבנו כהלכה, והופך אותם להיות מסוכנים כאשר מדובר ברעידות אדמה כי הם לא עומדים בתקן של עמידות בפני רעידת אדמה. אחד הסוגים של התחדשות עירונית היא פינוי בינוי כאשר בפרויקטים כאלה, הורסים בניינים ישנים שנבנו בעשורים שבין שנות החמישים לשנות ה-80. לרוב מדובר בבניינים של בהם 3-4 קומות כאשר הם בנויים על שטח גדול באופן יחסי למספר הדיירים הגרים בהם. לאחר ההריסה של הבניינים במסגרת הפרויקט של פינוי בינוי, נבנים בניינים גבוהים יותר מעלי מספר גדול יותר של דירות על אותו השטח כאשר יש בהם תשתיות חדשות וכך משיגים שתי מטרות: האחת היא בניית בניינים חזקים יותר העומדים בתקן של עמידות בפני רעידות אדמה והמטרה השנייה היא הגדלת היצע הדירות ובכך נותנים פתרון למחסור הדירות בערים. הגשת הפרויקט של פינוי בינוי לאישור הרשות המקומית, נעשה לאחר שמתכנן הפרויקט תכנן אותו באופן כללי וקבע את הגבולות של הבניינים שאותם מתכוונים להרוס. לאחר שמתקבל אישור של הרשות המקומית יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות לביצוע התוכנית. היזם בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ואם הוא מעריך שהיא כדאית לו הוא חותם הסכם עם בעלי הדירות כאשר צריך לזכור שדיירי הדירות צריכים לעבור לדירות חלופיות לפני תחילת הפרויקט בו הורסים את המבנה. מדובר בפרויקט ארוך ולעיתים הוא מתמשך מעבר ללוח הזמנים שנקבע בהתחלה וזה יכול לקרות בשל אי הסכמות של בעלי הדירות הגורר לפעמים סירוב שלהם לתת את הסכמתם לביצוע פינוי בינוי או בשל עיכובים בבירוקרטיה הנדרשת לתהליך כזה.

לפני מספר חודשים פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קול קורא לכל הערים בארץ להגיש בקשה לתכנון התחדשות עירונית בשטחן, כאשר לבקשות הוגדרו מספר פרמטרים אשר ידורגו שכונות שבהן מבוקש לבצע התחדשות עירונית לפי ניקוד וככל שהניקוד יהיה גבוה יותר יגדל הסיכוי של השכונה להיכנס לרשימה של הרשות. נבחרו הערים שיש להן פוטנציאל לביצוע התחדשות עירונית או כאלה שיש בהן סיכון של רעידות אדמה אך אין כדאיות כלכלית ליזמים לבצע בהן מיזם של התחדשות עירונית. נבחרו הערים: טבריה, חיפה, רמת גן, , גבעתיים, כפר סבא, פתח תקווה, חולון, וצפת. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תשקיע 12 מיליון שקל בתכנון של מעל 50 אלף דירות בערים האלה. העיר צפת ביקשה לחדש את שכונת כנען והיא תקבל מימון לתכנון של אלפי דירות. בשכונת קרית משה שבעיר טבריה יתוכננו הקמת 4,000 דירות כאשר 3,000 מתוכן הן דירות שיתווספו לקיימות. העיר חיפה ביקשה לתכנן תוספת של 4,800 דירות והעיר פתח תקווה ביקשה לחדש את שכונת יוספטל עם תכנון של 4,700 דירות חדשות. בערים רמת גן, גבעתיים, כפר סבא, חולון, ביקשו כולן ביחד לבנות עשרות אלפי דירות בשטחן. הרשות כבר השקיעה כ-20 מיליון שקל בשנת 2018 בערים ירושלים, בגבעת שמואל, נס ציונה, לוד, יהוד-מונוסון ומגדל העמק ובשנה הנוכחית השקיעה הרשות עד כה 14 מיליון שקל בערים אשקלון, חולון, קריית ים וכן בעיר באר שבע. ירושלים, אישרה להפקדה תוכנית של התחדשות עירונית בשכונת נווה יעקב החרדית לפיה ייהרס מבנה מגורים שבו 4 קומות עם 32 דירות ובמקומם ייבנו שלושה בנייני מגורים המתנשאים לגובה של 12 קומות בהם 205 דירות.

מהנדס העיר חיפה הכין דו"ח בנוגע לתוספת הצפויות לבנייה בשתי השכונות: הכרמל הוותיק ומזרח כבביר. הדו"ח שיוצג בישיבה של ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ממליץ על הגבלת הבנייה שתורשה מכוח תמ"א 38 בשתי שכונות אלה, לכדי 15 יחידות דיור לכל דונם. שכונת הכרמל הוותיק כוללים את הרחובות קלר, שדרות הצבי, שדרות יצחק, הצופים, כלניות, פינסקי, ניצנים, הדסים, סמדר, ספרון, רימונים, הוורדים והתור. במזרח שכונת כבביר כוללים את הרחובות קדימה, כבירים ורענן. בדו"ח מצוין כי בשכונת הכרמל ובמזרח שכונת כבביר יש כיום 340 מבנים ובהם 1,818 דירות וזאת לאחר שנוספו 20 דירות מכוח תמ"א 38, כאשר יש עוד 240 דירות הנמצאות בהליכי מכוח תמ"א 38. כך שמדובר על תוספת של 260 דירות המהוות תוספת של 14 אחוזים ביחס לדירות שהיו קיימות לפני תחילת הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38. הדו"ח מציין שמספר זה מתקרב למיצוי מכסת כל 20 האחוזים אותה אישרה מועצת עיריית חיפה במאי 2016, כאשר השיקול היה שתוספת של 20 אחוזים של יחידות דיור, התשתיות הקיימות יכולות לתת מענה. אך תוספת של יחידות דיור מעבר לכך יהיה צורך בהערכת היקף הגידול כדי לתת את המענה הפרוגרמתי הנדרש. הדו"ח מספק הערכה שעד שנת 2030 יבוצעו בשתי השכונות פרויקטים של תמ"א 38 בעוד 168 מבנים, מה שיביא לתוספת של עוד 1,008 דירות חדשות. באשר לצד המערבי של שכונת כבביר, מוזכר בדו"ח שכבר בשנת 2012 אושרה תוכנית לפי יתווספו 400 דירות חדשות.

ביום עיון שאורגן על ידי מנהל התכנון, אמרה דלית זילבר, מנהלת מינהל התכנון, כי היא מקדמת שורה של רפורמות כך שעד שנת 2040 ייבנו כ-2,600,000 יחידות דיור מהן כ-900,000 ייבנו במסגרת התחדשות עירונית. במסגרת התוכנית של מינהל התכנון ייבנו כ-350,000 יחידות דיור במגזר הערבי. אך לא גובשה עדיין הדרך שבעזרתה תיושם התוכנית, אך זילבר ציינה כי הפתרון להתחדשות עירונית הוא לא תמ"א 38 אלא פינוי בינוי שבה תומכים ראשי העיריות במרכז הארץ. עמדתו של זאב ביילסקי, ראש מטה הדיור הלאומי היא שונה והוא בעד יישום התוכנית גם בעזרת תמ"א 38. יישום התוכנית של מינהל התכנון דורש החלטה על הגדלת הצפיפות במרחב הבנוי של הערים והוא ייעשה בעיקר על ידי בנייה לגובה במסגרת של פינוי-בינוי. המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה לאחרונה להתחיל מסלול תכנוני אשר יגדיל את הצפיפות, כאשר הצפיפות בעיר תל אביב היא 8,565 נפש לקמ"ר, לעומת ירושלים שבה הצפיפות לקמ"ר היא 7,186 ובעיר חיפה 4,346 נפש לקמ"ר. בהשוואה לערים באירופה, הצפיפות הזאת נמוכה יותר כאשר באתונה למשל הצפיפות גבוהה פי 2 מאשר בערים תל אביב וירושלים. במינהל התכנון חוששים כי האצת הבנייה במרכז תשאיר מאחור את הפריפריה כאשר הערים הקרובות למרכז, כדוגמת אור עקיבא, נתניה, חדרה, אשדוד, קריית גת, אשקלון, גדרה, קריית מלאכי, יש בנייה מואצת. בהשוואה של תשתיות התחבורה, ירושלים מקדימה את תל אביב, כאשר הקו האדום, אשר החל לפעול לפני כשבע שנים, ונוסעים בו כיום כ- 160,000 נוסעים בכל יום.