אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תכנית פינוי בינוי בגבעתיים אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב. מדובר בתכנית פינוי בינוי ברחוב המרי 54-56,  הנמצא בסמוך לתצפית מצפור השלום וליד גבעת קוזלובסקי. התכנית גררה התנגדויות בשל החסימה של הנוף על ידי הבניינים הגבוהים שייבנו. התוכנית מיועדת להתבצע על שטח של חמישה דונם, ובמסגרתה ייהרסו 7 בניינים ישנים שבהם יש 42 דירות ותחתם ייבנו ארבעה בניינים שיתנשאו לגובה של 5 ו-8 קומות ובהם 105 דירות. בהחלטה של הוועדה המחוזית צוין שלצד חידוש האזור תישמר הרקמה הקיימת וכן הנוף הנשקף על העיר גבעתיים ועל ממטרופולין תל אביב. הוועדה המחוזית דנה בשתי התנגדויות שהוגשו על ידי השכנים הטוענים שמימוש התכנית יסתיר את הנוף הנשקף ממצפור השלום שמהווה נכס צאן ברזל של העיר גבעתיים. הוועדה קיבלה באופן חלקי את ההתנגדויות תוך שהיא קובעת מגבלה למספר הקומות שייבנו ל-5 ו-8 ופסלה את הבנייה של בניין בגובה של 15 קומות. התנגדות נוספת הוגשה לוועדה המחוזית על ידי היזמית, חברת דוניץ, אשר טענה שהתוכנית שהופקדה בחודש יולי 2019, היא צנועה יותר מאשר התכנית שהומלצה להפקדה לוועדה המקומית של גבעתיים, ועלול לפגוע בהיתכנות הפרויקט. לאחר שהוועדה המחוזית בחנה את מגבלות הגובה הגיעה למסקנה, שאת התכנית החשובה לעיר גבעתיים,  אפשר להתאים לתכנון יותר טוב וקבעה כי בחלק הצפוני של המתחם הגובה המקסימלי של הבניינים לא יעלה על 85 מטרים ובחלק הדרומי של המתחם הגובה לא יעלה על 101 מטרים. ראש עיריית גבעתיים, רן קוניק, בירך על התחשבות הוועדה בכל דרישות עיריית גבעתיים לשימור האזור. מנכ"ל חברת אחים דוניץ, נסים אחיעזרא, ציין כי חידוש המתחם ישדרג לבעלי הדירות באופן משמעותי את דירותיהם.

כאשר מבצעים פרויקט של תמ"א 38, אם זה במסגרת של חיזוק המבנה והוספת דירות חדשות (תמ"א 38/1) או במסגרת של פינוי-בינוי (תמ"א 38/2), עלויות הבנייה לא מוטלות על בעלי הדירות הקיימות. כאשר מבצעים פרויקט של תמ"א 38/2, דיירי הדירות הקיימות מופנים מדירותיהם באופן זמני לדיור חלופי והם חוזרים לאחר השלמת הבניין החדש לדירה גדולה יותר כאשר הם נהנים גם מתוספת מעלית, מקום חנייה, מפרט טכני עשיר ועוד. מנהל מחלקת משכנתאות של סניף נווה רם - רמת גן - בבנק הפועלים, יבגני רבזין, מסביר שכאשר  מגיע לקוח המבקש לרכוש דירה בפרויקט של תמ"א 38, יש לבדוק תחילה האם יש היתר לחיזוק הבניין כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 או היתר להריסת הבניין הקיים בפרויקט של תמ"א 38/2. כאשר מדובר במרכזי הערים נהוג יותר לבצע פרויקטים של חיזוק המבנים הקיימים, אך יש גם פרויקטים גדולים יותר שבהם מבצעים פינוי בינוי של שכונה ישנה כאשר במקרה כזה מדובר על הריסת בניינים ישנים ובנייה מחדש של בניינים שבהם יש מאות דירות. למשל הפרויקט של פינוי-בינוי בתל אביב ברחוב לה גרדיה, שאותו הובילה בשנים האחרונות קבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח, ביחד עם החברה להתחדשות עירונית, נהרסו שלושה בניינים ישנים שבהם גרו 72 הדיירים ותחתם נבנו בניינים חדשים שבהם 275 דירות, כאשר כל בעל דירה ישנה יקבל דירה חדשה בבניינים החדשים. בפרויקט של התחדשות עירונית, לקוחות צריכים להבין שחשוב שיהיה ליווי פיננסי כאשר רוכשי הדירות יקבלו ערבות חוק מכר שיבטיחו את התמורה שהם ישלמו עבור רכישת הדירה.

מסמך מדיניות חדש לגבי פינוי-בינוי בתל אביב, אושר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב יפו. המסמך מתייחס לפרויקטים גדולים של פינוי בינוי ולא לתוכניות של תמ"א 38 בתל אביב. על פי המסמך הזה יאושר רק תוספת של 12 מ"ר לדירה ולכן מדובר על תוספת של חדר אחד בלבד כאשר השטח המינימלי של דירת התמורה צריך להיות גדול מ-60 מ"ר. זוהי בשורה טובה לבעלי דירות קטנות ואמירה חברתית אשר נועדה ליצור סטנדרט חדש לדירות קטנות בעיר, כך מציין יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בעיריית תל אביב, רועי אלקבץ. התוספת שאישרה עיריית תל אביב קטנה מזו שהיתה מאושרת לפני כן, למשל בשכונת נווה שרת, שם אושרה תוספת שהגיעה גם ל-40 מ"ר. מסמך המדיניות לגבי פינוי בינוי בתל אביב, יגביר את וודאות הוודאות של היזמים וגם ימנע הבטחות של יזמים לתמורות לא ריאליות לבעלי דירות אשר נדחו בהמשך על ידי הוועדה. עו"ד צבי שוב, סבור שהמדיניות החדשה עלולה לסכל תוכניות של פינוי בינוי בתל אביב מכיוון שלבעלי הדירות תהיה אולי פחות מוטיבציה לתת את הסכמתם לפרויקט, וגם לא ברור מה קורה עם פרויקטים שנמצאים כבר בתהליך כאשר הובטחה לבעלי הדירות תוספת של 25 מ"ר. יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, יהודה כתב, בירך על מסמך המדיניות בנושא של התחדשות עירונית בתל אביב בנוגע תוספת שטח זהה לדירות המפונות והביע תקווה שתאושר גם האפשרות של ערעור על התחשיב של כלכלן העירייה וכן לגבע תקצוב הקרן תחזוקה לדיירים, שאותו משלם היזם, לפחות למשך של חמש שנים מרגע מועד האכלוס.

יזם תמ"א 38 מתחייב לבצע את הוצאת היתר בנייה בתוך פרק זמן מסוים כמו גם את השלמת הבנייה, וזה נקבע בהסכם תמ"א 38 בין הצדדים. במקרים בהם חל עיכוב בבנייה בשל אירועים שאינם בשליטתו של יזם תמ"א 38, כמו למשל במצב מלחמה או מחסור בחומרי בנייה, נהוג לאפשר ליזם להאריך את תקופת הבנייה ולפי הוראות חוק מכר (דירות) עיכוב של מעל 60 ימים יחייב את היזם לשלם פיצוי כספי לבעלי הדירות. כאשר נחתמת עסקת תמ"א 38, היזם  מאפשר לבעלי הדירה לבצע שינויים בדירה החדשה ובמקרים אלה מבקש היזם כי בהסכם תמ"א 38 שנחתם בין הצדדים, יוסכם כי תהיה דחייה במועד המסירה כדי לאפשר לבצע את השינויים המוסכמים. מקרה כזה נדון בבית המשפט השלום חדרה, בעקבות תביעה שהגיש רוכש דירה בפרויקט תמ"א 38 בפרדס חנה-כרכור בשכונת כליל החורש. בדצמבר 2013 נחתם הסכם עם רוכש הדירה ונקבע כי מועד המסירה הוא 31.12.2015 אך זאת נמסרה רק בתאריך 30.3.2016. בחודש יוני 2014 נחתם הסכם בין הצדדים לביצוע שינויים אשר לא פורטו בהסכם, אך צוין כי בשל השינויים הנדרשים יהיה עיכוב של 12 שבועות במסירת הדירה מעבר לדחייה המתאפשרת לפי חוק המכר, ללא זכות לפיצוי. רוכש הדירה טען בתביעה כי השינויים היו מינוריים ללא הזזת קירות כמו למשל הדגם של האמבטיה שהותקן, דגם האסלה וכד', ולכן הוא זכאי לפיצוי בשל האיחור במסירה. החברה היזמית טענה כי בהסכם נקבע שאיחור של 60 יום לא יזכה בפיצוי ובהסכם השינויים נוספו עוד 12 שבועות ולפיכך לא זכאי הרוכש לשום פיצוי. בית המשפט קבע כי הרוכש זכאי לפיצוי וכי חוק מכר (דירות) נועד להגן על הרוכש על מקרה של חריגה מעבר לתקופה של 60 יום וכן צוין כי מועד המסירה הוא נתון קריטי מבחינת לוח הזמנים של הרוכש וכל איחור עלול לגרום לו נזק.

מחאה של תושבים לריסון תמ"א 38 בחיפה, באה לידי בהפגנה שהם קיימו בבוקר בדרישה לרסן תהליכים של התחדשות עירונית באזור של משולש הרחובות יותם אהוד, יוכבד. התושבים מוחים על כך שפרויקטים של תמ"א 38 בשכונות של רכס הכרמל נעשים באופן אגרסיבי כאשר בניינים בגובה של 2-3 קומות נהרסים ותחתם נבנים. לטענת המוחים המתחם העירוני על מאפייניו האדריכליים והתכנוניים כיום הוא ייחודי ומשלב בים ערכי הטבע, הנוף והעירוניות. כבר כיום בחלק מהרחובות, בהם התנועה היא חד סטרית, התושבים סובלים יום יום מפקקים והחשש של המוחים הוא שבנייה אגרסיבית במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 יהפוך את המצב לבלתי נסבל ברחובות אלה. אחת התושבות, שי משה, פונה בקריאה לעינת קליש ולעיריית חיפה, לפעול לכך שיהיה תכנון מקיף לשכונה תוך התייחסות לשטחים הירוקים, למדרכות ולשבילים. העירייה צריכה, לטענת משה, להקפיד על טובת התושבים מכיוון שלקבלנים חשוב בעיקר הרווח הכספי. יו"ר הירוקים של חיפה, אביהו האן, הגיע לתמוך במפגינים של רכס הכרמל כנגד מדיניות תמ"א 38 בחיפה אותה מקדמת עינת קליש, אשר התחייבה במסע הבחירות שלה לבצע מדיניות מרוסנת של תמ"א 38. אביהו האן הצטרף לקריאה לבצע תכנון מחדש ולהביא בחשבון את נושא החנייה וכן לעצים הנהרסים. תושבת רחוב אהוד, מיכל שטיינברג, ציינה כי ברחוב אין כיום פתרון לבעיית התחבורה והתושבים סובלים מפקקים מכיוון שהוא לא תוכנן לכמות התושבים שיש היום. לדבריה לא הביאו בחשבון שלדיירים בכל דירה יש שתי מכוניות. עוד בעיה שקיימת היא פלישה של חזירי בר לחצרות וגם לדירות. גם שטיינברג פנתה לראש עיריית חיפה בדרישה לקיים את הבטחתה במסע הבחירות ולדאוג לתושבים.

בכנס לשכת שמאי מקרקעין, אמרה סמנכ"לית מטה הדיור במשרד האוצר, מירי כהן שהיה ברור שאת תמ"א 38 צריך לסיים ובאופן הדרגתי וההחלטה, שהתקבלה באופן עקרוני במועצה הארצית לתכנון ובנייה, לביטולה של תמ"א 38 יצרה ודאות לשנים הבאות לשוק הדיור. חבר הכנסת יואב קיש (ליכוד), טען מנגד כי ההחלטה שהתקבלה בתחילת החודש על ביטול תמ"א 38 היא טעות והיה צורך לעשות לה תיקון ולא לבטלה מכיוון שהשוק לא ייערך בלוחות הזמנים לשינוי. עוד טען ח"כ קיש כי צריך שיהיה ממ"ד בכל בית ולא רק פתרון לרעידת אדמה. ח"כ ציין כי מי שייפגע מביטול תמ"א 38 הם האוכלוסיות המוחלשות הגרות בדרום תל אביב ולא תושבי רמת אביב ג'. בכנס שהתקיים במלון דן אילת, השתתף גם ח"כ מיכאל מלכיאלי (ש"ס), שגם הוא הביע התנגדות לביטול תמ"א 38 אשר לדבריו נותנת לאוכלוסיות המוחלשות אפשרות לחדש את ביתם הישן ולהגדיל את שטחו ב-25 מ"ר. על הטענה כי תמ"א 38 נותנת מענה בין גדרה לבין חדרה, ענה ח"כ מלכיאלי כי גם בערים בת ים, רעננה ועוד יש אוכלוסיות שזקוקות לעזרה, והציע כי יינתן לכל יזם תמ"א 38 אחוזי בנייה בעיר תל אביב אם יבנה בעיר קרית שמונה ובפריפריה. ח"כ איתן גינזבורג  (כחול לבן), הסכים עם מירי כהן בעניין הוודאות התכנונית אך טען שיש לבדוק את התאמת תמ"א 38 לערים השונות וציין כי 60 אחוזים מהבניינים שהיו צריכים לעבור תמ"א 38 ברעננה, אכן עברו אותה. עו"ד אייל מאמו, ציין כי תמ"א 38 הוא כלי משלים ולא בא להחליף את פינוי-בינוי, כי יש אלפי בניינים שתוכנית פינוי-בינוי לא תתאים להם. עו"ד מיכה גדרון טען כי צריך לעשות שינוי לתמ"א 38 כי התוכנית הפכה להיות זירת התגוששות בין הרשות המקומית, היזמים ובעלי הדירות.

במסגרת כנס של לשכת שמאי המקרקעין דיבר נשיא התאחדות בוני הארץ שהתקיים באילת, ראול סרוגו, על שוק הדיור ועל הטלטלה בשור הזה לאחר ההצהרות על ביטולה של תמ"א 38. סרוגו טען כנגד מינהל התכנון כי להצהרות אלה יש משמעות כבר כיום וישנה עצירה של תמ"א 38 וזאת מכיוון שכדי להוציא לפועל פרויקט של תמ"א 38 נדרשים 3-4 שנים ולכן עד שיגיע המועד לביצוען, התוכניות כבר לא תהיינה רלוונטיות. סרוגו מפנה את השאלה למינהל התכנון מה לדעתם אמורים הקבלנים לעשות? האם להשקיע את הזמן לתכנון, מתוך ידיעה שאולי זה זמן מבוזבז? האם לפעול להחתמת בעלי דירות? לדברי סרוגו היצע הדירות בשנתיים הקרובות יהיה נמוך מאוד כאשר הסיבה לכך היא שפרויקטים נתקעים למשך שנתיים או שלוש. בכנס השתתף גם אמיר אוחנה, שר המשפטים, אשר הכריז על מינוי של 14 שמאים מכריעים חדשים אשר פועלים בכפוף למשרד המשפטים ושתפקידם לדון במחלוקות שמאיות. השמאות המכריעה הוא מוסד שקם בעקבות תיקון לחוק התכנון והבנייה משנת 2009. מינוי זה נועד להשפיע על ענף הנדל"ן, בכך שיקדם החלטות רבות  ויעזור לזרז לוחות זמנים. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי, בירך על המינוי של השמאים המכריעים, וכן על קידום תקנות כללי האתיקה, עליהן דיבר השר אוחנה, , לפיהן יתאפשר לשמאי מקרקעין לקחת שכר טרחה לפי תוצאות ההליך. עוד הזכיר מסילתי כי לשכת שמאי המקרקעין יזמה הצעת חוק נוספת אשר תאפשר הליך דמה לגישור בתביעות של היטלי השבחה המגיעות לסך של עד 70,000 שקלים.

יזם תמ"א 38 הגיש לבית משפט השלום בתל אביב תביעת לשון הרע כנגד שכן סרבן אשר התנגד לפרויקט של תמ"א 38 ברמת גן. היזם קידם פרויקט תמ"א 38 ברחוב עלומים 11-15 בעיר רמת גן וקיבל את הסכמת רוב בעלי הדירות של הבניינים. אחד מבעלי הדירות הגיש ערר לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן דחתה את ההתנגדות שלו. השכן הסרבן טען בערר לוועדת הערר המחוזית כי לתוכנית, אשר אושרה על ידי הוועדה המקומית, יש ליקויים רבים. באופן תמוה, גם נציגי עיריית רמת גן, אשר הופיעו בפני וועדת הערר המחוזית, הודו שקיימים ליקויים וכשלים בתוכנית, ולא ברור היה כיצד הם אישרו את התוכנית. למרות כל זאת, וועדת הערר המחוזית אישרה את התוכנית. השכן הסרבן לא ויתר ועתר כנגד הוודעה, לבית המשפט לעניינים מינהליים. הצדדים הגיעו להסכמות, לפיהן היזם יתקן את התוכנית ויגישו אותה בתוך 30 יום, אך היזם לא עמד בפסק הדין, והתברר לאחר שנתיים התברר שהוא הגיש לוועדה המקומית 7 תוכניות שכולן היו לקויות. ולבסוף, בוטל הפרויקט בשנה שעברה. היזם הגיש לבית משפט השלום בתל אביב תביעת לשון הרע כנגד השכן הסרבן על המכתבים שהוא שלח בדואר אלקטרוני לבעלי השירות ולעיריית רמת גן, לשופט הדן בעניינו וכן ליו"ר וועדת הערר. השכן טען מנגד שהיזם הטעה באופן מכוון את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. עוד טען הנתבע כי תביעת לשון הרע של היזם, לפיה דרש 2.6 מיליון שקלים על לשון הרע, נועדה לאיים עליו על מנת שהוא יוותר על התנגדותו לפרויקט תמ"א 38. שופט בית משפט השלום, יאיר חסדיאל, קיבל את טענת ההגנה ודחה את התביעה כאשר קבע שהטענות של השכן הסרבן היו נכונות ונאמרו בתום-לב. עוד קבע השופט שתביעת היזם היא תביעת השתקה אסטרטגית והטיל על היזם לשלם את הוצאות המשפט בסך של 105,000 שקלים.

תוכנית פינוי בינוי ביהוד אושרה על ידי הותמ"ל - הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור – למתחם מוהליבר שבו יש כיום 336 דירות הנמצאות במצב תחזוקה ירוד. על פי התוכנית אותה קידמה עיריית יהוד ביחד עם היזם חברת ענב, ואשר נערכה בידי משרד האדריכלית בלנדר, הבניינים במתחם ייהרסו ותחתם ייבנו 1,344 דירות חדשות. מבבד בניית יחידות הדיור התוכנית כוללת גם הקמה של שטחי ציבור פתוחים, כמו גם שטחי מסחר. כמו כן יבוצע שדרוג והחלפת של תשתיות קיימות, והעתקה צפונה של רחוב בן גוריון והרחבה של רחוב מוהליבר רחוב כצנלסון, כך שהם ישמשו צירים עירוניים. בשני העשורים הבאים אמורים להתווסף יותר ממאה אלף תושבים לאזור בקעת אונו, על ידי בנייה של עשרות אלפי דירות שייבנו בבנייה לגובה ויגדילו את הצפיפות באזור. חלק מהבנייה החדשה תיעשה באזורים שיפונו במתחם של בסיס תל השומר וכן של בית חולים תל השומר. בעיר קריית אונו מתוכנן להכפיל במשך 20 שנה את מספר התושבים מ-40,000 לכדי 80,000 כאשר 3,600 יחידות דיור ייבנו במסגרת של התחדשות עירונית בקריית אונו. בעיר יהוד-מונוסון יש תוכניות בנייה של 5,500 דירות במסגרת התחדשות עירונית ביהוד-מונוסון. עיריית גבעת שמואל הפקידה לאחרונה תוכנית מתאר לפיה עד שנת 2040 מספר התושבים יגיע לכדי 55,000. בעיר אור יהודה אושרה תוכנית לבניית 2,350 יחידות דיור באזור שמצפון לדרך 461. התוכנית בעיר יהוד שקודמה במסלול יזמי על ידי חברת ענב, אשר מבצעת פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ שבהם מתוכננות להיבנות יותר מ-6,000 יחידות דיור חדשות במהלך השנתיים הקרובות, עברה לאחר מכן לטיפול של הרשות להתחדשות עירונית. חברת ענב מקדמת פרויקטים באזור של בקעת אונו – יהוד, קריית אונו, נווה מונוסון - שבו ייבנו כ-2,900 דירות חדשות במקום כ-800 הקיימות כיום.

בכנס של בכירי ענף התחדשות עירונית של DUN'S 100, אמר יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, כי הרשות הוסיפה מאז הקמתה 25 מינהלות עירונית בערים בהן יש פוטנציאל לביצוע התחדשות עירונית. אביטן הוסיף כי הרשות שוקדת על הגדרת מסמך עקרונות עבור הסכם גג שיקדם את פיתוחם של תשתיות ומבנים ציבוריים, מה שיביא לזירוז תהליכים של פינוי-בינוי. בכנס גם נדון עתידה של תמ"א 38 אשר אמורה להגיע לסיומה באוקטובר 2022. עו"ד קרן פרשקר, טענה כי תמ"א 38 תגיע לסיום הפורמלי שלה, אך היא הניחה מורשת תודעתית, הרבה פרקטיקה והרבה תוכניות אשר יביאו בהמשך למיזמים של הריסה ובניה מחדש. תמ"א 38, ציינה עו"ד פרשקר גרמה לאישור תוכניות רבות אשר מכוח סעיף 23 שלה, הן אושרו. תהליכים נוספים התגבשו בזכות תמ"א 38, כמו נהלים ברורים של הבנקים ללווי פרויקטים כאלה, או התמחות של יזמים רבים בתחום של תמ"א 38, כמו גם של עורכי דין ועוד. עו"ד רן ברא"ז, דיבר בכנס על הקושי בפרויקטים של התחדשות עירונית והוא החסם של אחוז הסכמת בעלי הדירות הנדרש. למשל בפרויקט של התחדשות עירונית בתל אביב כאשר יש 12 דירות בבניין ונדרשת הסכמה של 80 אחוזים מבעלי הדירות, דבר זה משאיר את ההחלטה האם יתקיים הפרויקט בידי 2-3 בעלי דירות המתנגדים לפרויקט. גם  מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, יוסי חסון, הצטרף לדעה שתוכנית תמ"א 38 נכשלה, אך הבעיה שעדיין קיימת הוא עניין אי הוודאות בפרויקטים של תמ"א 38, מציין חסון. אם יזם תמ"א 38 מתכנן על רווח יזמי מסוים אך כשהוא מקבל היתר בנייה הוא מגלה את עניין היטל ההשבחה זה לא נמצא בתחשיבים שלו.