אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

כיכר המדינה הוקמה בתחילת שנות השישים והיא הכיכר הגדולה ביותר של תל אביב ואחת הכיכרות הגדולות בארץ, כך אומר האדריכל ומתכנן הערים, עודד גבולי. לכיכר היו בהתחלה את רחוב ויצמן ורחוב ז'בוטינסקי הראשיים והיא הייתה מוקד חברתי. בשנות השבעים עלתה היוקרה של המקום בעקבות בנייה יוקרתית ובעקבות בנייה יוקרתית ופתיחת חנויות שהיו יוקרתיות אף הן. כיום, מציין אילי בר המשמש מנכ"ל משותף בחברת 'אקו סיטי' יש באזור הרבה מסעדות וחנויות לצד אזורים ירוקים ושקטים. את אופי המקום הזה, מדגיש בר, מבקשים לשמור כאשר באים לעשות שם התחדשות עירונית ולכן הבניינים שייבנו לא יהיו גבוהים מאשר 8 קומות תוך שמירה על מרווחים ביניהם אשר תאפשר לשמר את האזורים הירוקים הקיימים כיום ואת השלווה של האזור. בר מדגיש כי הגינות העירוניות הקיימות באזור הופכות אותו לסוג של אינטימיות כאשר כל הרחובות כאילו "נשפכים" אל הכיכר אשר משמשת להם מעין עוגן ושבו מתרחשת כל הפעילות. אסף כספי אשר פתח את בייקפה לפני כחמש שנים, מספר כי אז האזור היה צמא להתחדשות כאשר האוכלוסייה היית מעט מבוגרת יותר, אך כיום בעקבות הבנייה של מגדלים חדשים, מגיעה גם אוכלוסייה צעירה יותר והמקום מתפתח יפה. מוטי ויזל, הבעלים של מכון המחקר והייעוץ האסטרטגי VCELL והמשמש גם מנכ"ל שלו, מספר כי הפרויקטים של התחדשות עירונית באזור, הן של תמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנים (תמ"א 38/1) או תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) מיועד לכמה קהלי יעד. הקהל יעד הראשון הוא לתושבי תל אביב המבקשים לשדרג את הדיור ולשפרו. הקהל יעד השני הוא אלה שמגיעים מבתים גדולים אשר מחוץ לעיר תל אביב ומבקשים דווקא לצמצם דיור ולגור במרכז תל אביב.

הוועדה  המקומית של רמת גן תדון היום ב"מכפיל הריסה ובניה", תוכנית אשר הוכנה על ידי שמאי הוועדה, שהוא מספר קבוע בכל אזור שעל פיו יחשבו את מספר הדירות ואת השטח שניתן יהיה להוסיף בפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן. התוכנית הוכנה כבר בשנת 2018 כמדיניות החדשה של העירייה בנוגע לביצוע התחדשות עירונית ברמת גן, אך היא לא אושרה בשל מאבקים פוליטיים, אך בפועל, יסוד התוכנית של חישוב המשיך לשמש את המדיניות של עיריית רמת גן. קביעה זו נועדה לאזן בין הרווחיות של היזמים לבין מצב התשתיות הציבוריות וכן כדי לאפשר התחדשות של בניינים נוספים. לדוגמא, שיכון וותיקים, שם ניתן מכפיל הדירות יהיה 2.2, כלומר על כל דירה שנהרסת בבניין ניתן יהיה לבנות 2.2 דירות בבניין החדש שנבנה. מכפיל השטח באותו שיכון וותיקים יהיה 3.2 ניתן יהיה להגדיל את שטח הבניין כולו פי 3.2 לעומת שטי הבניין שנהרס במסגרת תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה. המכפיל שנקבע למשל במרכז העיר, נקבע שהמכפיל הוקטן ל-2.8 במקום 3 שהיה קודם, כך שאם לדוגמא הורסים בניין בן 15 קומות ניתן לפי החישוב החדש לבנות בניין חדש בן 42 דירות לעומת 45 דירות במכפיל הקודם. המשמעות של הפחתת 3 דירות הוא ירידה של כ-7 מיליון שקל בהכנסות ולכן יזם תמ"א 38, צריך לחשב מחדש את חישובי הכלכליות של הפרויקט לפי נתונים אלה. התאחדות הקבלנים בוני הארץ, שלחה מכתב בהול לראש עיריית רמת גן – כרמל שאמה הכהן – ובו היא מאיימת בהליכים משפטיים באם תאמץ הוועדה המקומית רמת גם את המדיניות החדשה. לטענתם, ההצעה למדיניות החדשה עבור תמ"א 38 ברמת גן אינה סבירה וסותרת את פסק הדין של השופט  אורנשטיין.

שר אריה דרעי פעל באופן נמרץ לפני פיזורה של הכנסת כדי לקיים את הדיון בדבר הארכתה של הוראת השעה כדי לאפשר את המשכת הפעילות של הוותמ"ל – הוועדה להאצת תוכניות במתחמי דיור מועדפים. אבי ניסנקורן, שר המשפטים המשמש גם יושב ראש וועדת השרים לענייני חקיקה, חשש מהתנגדות משרד החקלאות והמשרד להגנת הסביבה, ומלחץ ציבורי גדול כנגד החלטה שנויה במחלוקת ערב בחירות, החליט להוריד את הנושא מסדר היום של הוועדה ובכך טרפד את הכוונה של שר הפנים, אריה דרעי. ההתנגדות של הגופים הציבוריים לפעילות הוותמ"ל מתייחסת לפגיעה שגורמת פעילות זאת עד היום ב-90,000 דונם של שטחים פתוחים ושהסמכויות שנתנו לוותמ"ל מאפשרת להם לסתור תוכניות מתאר כולל מניעת זכות ערר של התושבים. הסמנכ"לית של הרשות להתחדשות עירונית, עינת גגון, דוגלת בגישה הפוכה שפעילותה של הוותמ"ל הכרחית לביצוע התחדשות עירונית אשר מאיצה את ההתאוששות של המשק, הנמצא בהאטה. העובדה שבשנה האחרונה קבינט הדיור קיים דיון אחד בלבד, בשל שיתוק פעולות הממשלה, ולכן לא הוצגו, לדברי גגון, תוכניות חדשות לביצוע התחדשות עירונית במשך שנה וזאת בשעה ש-33,000 דירות ממתינות לאישור הוותמ"ל. התוצאה של שיתוק זה הוא ש-33,000 משפחות נאלצות לחיות בדירות שהן במצב רעוע, וללא ממ"ד. לגבי ההתנגדות לתוכנית, יש להבין שהוועדה שינתה את גישתה והמאמץ מתרכז בתוככי הערים באזורים הסמוכים לתחנות המטרו המתוכננות ולכן הפגיעה של התוכניות האלה בסביבה ובשטחים הירוקים, נמנעת. לגבי השאלה האם הממשלה ערוכה לימים שאחרי תפוגת תמ"א 38, כי כיום נעשה מאמץ ליצור תוכניות עירוניות שבמסגרתם יינתנו פתרונות לעניין של התחדשות עירונית מאיר והממשלה מבינה את חשיבותה.

תוכניות של תמ"א 38 בכפר סבא, אשר נעצר הקידום שלהן בשנת 2019, אושרו להתנגדויות הציבור בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז. הסיבה שקידומן נעצר היה תזכיר חוק חליפי שפרסם אריה דרעי שר הפנים, שעל פיו הוחלט לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית רק שהן מתייחסות למתחמים ואילו התוכניות שהוגשו, התייחסו לבניין הבודד, ולא לרמת המתחם. לאחר שהם תוקנו, ניתן היה להמשיך בקידומן. את התוכניות קידמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא משרד דרמן ורקבל אדריכלות ערך אותן. מדובר במתחמי פינוי בינוי (תמ"א 38/2) ברחוב סוקולוב ורחוב ששת הימים הנמצאים בקרבת תחנת המטרו העומדת לקום ברחוב ויצמן. ניתן יהיה להגיש התנגדויות במהלך 60 ימין לאחר שהן יופקדו. התוכנית ברחוב ששת הימים מתייחסת לשלושה מתחמים שאינם תלויים זה בזה וניתן יהיה לקדם את התוכנית בכל אחד מהם באופן נפרד מהאחרים. במסגרת התוכנית ייהרסו 120 דירות הנמצאות ב-15 בנייני שיכון של 2-3 קומות ותחתם ייבנו עשרה מבני מגורים בגובה של 5-14 קמות ובהם 368 דירות כאשר 74 מהן תהיינה דירות קטנות. בנוסף יוקמו במתחם מבני ציבור ויוקצו שטחי מסחר. התוכנית ברחוב סוקולוב מתייחסת להריסת ארבעה בניינים ישנים בגובה של 2-4 קומות שבהם 44 דירות כאשר במקומם ייבנו ארבעה בניינים שגובהם 7-10 קומות ובהם 134 דירות כאשר 27 מהן תהיינה דירות קטנות. לחלק מהבניינים תהיה חזית מסחרית. אחד הבניינים החדשים שיוקם ויהיו בן 9 קומות יהיו עירוב שימושים ויכלול מלבד מגורים גם משרדים ומסחר. מתוכנן גם להיבנות מבנה בגובה של 6 קומות עבור צורכי הציבור עם חזית למסחר.

התנאים של רוכשי דירות חדשות ישתנו, לאחר שהתשלום לקבלנים בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק הבניין ובניית דירות נוספות (תמ"א 38/1), וזאת כדי להקטין את הסיכון לכספם. שינוי זה מתאפשר אודות לשינוי תנאי התשלום עליו פועל עמית גריידי, אשר ממונה על חוק המכר, והוא נועד להגן את הרוכשים אשר משלמים, על פי התקנות של היום, בזמן התקדמות הפרויקט של תמ"א 38 אך קיים החשש לפיו יזם תמ"א 38 מאבד במהלך הפרויקט את הכדאיות הכלכלית. על פי החוק של הבטחת השקעות של רוכשי דירות, כדי להגן על רוכש דירה בפני אי יכולת לסיים את הפרויקט, מי שמוכר את הדירה צריך לספק בטוחות לרוכש הדירה, כולל רישום של הערת אזהרה במרשם המקרקעין לטובתו. קרה שבמספר פרויקטים של תמ"א 38/1 שבהם חיזקו את הבניין והוסיפו דירות חדשות, וחברה שמכרה את הדירות נקלעה לקשיים ולהליכי פירוק, רוכשים איבדו חלק מהכסף ששילמו מכיוון שלא היה בבטוחות כאלה כדי לתת הגנה מספקת לטובתם. התיקון של שינוי תנאי התשלום נעשה לאחר שניתן פסק דין אשר אושר בחודש אפריל על ידי בית המשפט העליון, לפיו רוכשים של דירות שנבנו בפרויקט של תמ"א 38/1 בעיר רמת גן, אשר העבירו כסף ליזם, איבדו את הכסף לאחר שהאחרון נקלע לקשיים. ההנחייה של עמית גריידי מתייחסת למקרים שבהם נקלע היזם לקשיים אשר גורם לפירוק החברה היזמית כאשר גריידי מדגיש כי רוב הפרויקטים של תמ"א 38/1 מגיעים לידי סיום מוצלח ולא נגרמת שום פגיעה לרוכשי הדירות.

בעקבות שתי עתירות שהוגשו כנגד החלטתה של ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, היא בוטלה על ידי בית המשפט המחוזי תל אביב ובכך הצטמצם משמעותית האפשרות ליישם את תמ"א 38 בבת ים. העתירות הוגשו כנגד ההחלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב והאחרת כנגד החברה פסגות ומעלות שוועדת הערר ביטלה את היתר הבנייה עבור פרויקט תמ"א 38 בבת ים. ועדת הערר, אשר בראשה עומדת עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן, קבעה כי לא ניתן לנייד את זכויות הבנייה מקומת העמודים אל הקומות העליונות כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של חיזוק ועיבוי של הבניין (תמ"א 38/1) למרות שהמדיניות של עיריית בת ים לגבי תמ"א 38 מאפשרת זאת. הוועדה הציגה עמדה לפיה מהלך של ניוד זכויות מקומת העמודים אפשרית רק במקרה של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) ולא אפשרית כלל בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק ועיבוי. ההחלטה הזאת פגעה ביישום תמ"א 38 בעיר בת ים כי רוב הפרויקטים הם במסלול של חיזוק ועיבוי. מאחר וההחלטה של וועדת הערר הקפיאה למעשה את הטיפול בעוד פרויקטים של תמ"א 38 בבת ים מכיוון שהיא פגעה בהיתכנות הכלכלית שלהם, ביטול ההחלטה יגרום לחידוש הטיפול בהם, וזאת למרות שתוקפה של תמ"א 38 יפוג בשנת 2022. את החברה היזמית פסגות ומעלות ייצג עו"ד מיכה גדרון, אשר ציין כי פסק הדין שניתן הוא חשוב ליזמי תמ"א 38 בבת ים מכיוון שבלעדיו לביצוע של פרויקטים כאלה בעיר בת ים לא תהיה כדאיות כלכלית ולכן ההחלטה הצילה את המשך ביצוע תמ"א 38 בבת ים.

תכנית לביצוע התחדשות עירונית בלוד תופקד על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז והיא מתייחסת למתחם חרמון-גלבוע אשר בעיר לוד ברחובות חטיבת יפתח, בן חקון, איינשטיין, ובסמוך לתחנת הרכבת של לוד. במסגרת תוכנית של פינוי בינוי בלוד ייהרסו שבעה מבנים שבהם 60 דירות והבנויים בגובה של 2-4 קומות ותחתם ייבנו מבנים המתנשאים לגובה של 10-24 קומות ובהם 467 דירות כאשר 94 מהדירות שייבנו תהיינה דירות בשטח של 80 מ"ר לכל היותר. ברחוב יפתח הנמצא בחלק הצפוני של המתחם, יעבור ציר "מהיר לעיר" אשא יחבר בין אזורי העיר לוד השונים. במתחם יוקצו כ-4 דונמים עבור שטחים פתוחים. כמו כן יוקצו 1,960 מ"ר למסחר כאשר את חצי מהם ניתן יהיה להמיר לשטחי תעסוקה ועוד כ- 4,500 מ"ר עבור שטחי ציבור. ביו המתחם החדש לבין שאר חלקי העיר לוד ייבנו שבילים להולכי רגל ושבילי אופניים. שרה ברנד, יו"ר הוועדה המחוזית, ציינה כי בתוכנית יש עירוב שימושים, שבהם מלבד מגורים גם שטחי ציבור ושטחי מסחר מה שיאפשר איכות חיים לתושבי המתחם, כאשר התפיסה של עירוב שימושים מהווה את הגישה של הוועדה המחוזית. חיים אביטן, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית הדגיש כי התחדשות עירונית בלוד היא חלק מהתפיסה של הרשות הממשלתית באזור אותה היא מקדמת וגם מממנת. קידום הפרויקט במתחם החרמון-גלבוע ממחיש את הפוטנציאל הקיים בחלק הוותיק של העיר לוד ובפרט בשכונת רסקו, מציין אביטן. המיזמים של פינוי בינוי בלוד על ידי יזמים תופס תאוצה מדגיש אביטן.

צפוי שיהיה עיכוב לתוכניות התחדשות עירונית בתל אביב באזור של דרך נמיר, מאחר ועיריית תל אביב מקדמת תוכנית עליה הודיעה הוועדה המקומית בחודש ספטמבר השנה, במסגרתה יהיה שינוי במדיניות העירייה לגבי הכניסה אל העיר מצפון. במקטע הזה, אשר בו גם תחנת הרכבת סבידור, אשר בו תהיינה 3 תחנות מטרו. על פי התוכנית אותה מקדמת עיריית תל אביב ומחלקת התכנון של מחוז המרכז ביחד עם משרד האדריכלים מסטר-גל, יועצמו זכויות הבנייה על דרך נמיר ויתווספו שימושי מסחר ותעסוקה. תוקם גם טיילת בצידה המזרחי של דרך נמיר, אשר תגיע מפארק הירקון ועד גן וולבלסקי. מבחינת התחבורה יהיה דגש על תחבורה ציבורית, רוכבי אופניים והולכי רגל, תוך דגש על צמצום התנועה של כלי רכב פרטיים. על פי התוכנית שהוצגה לתושבים תהיינה מגבלות בהתאם לחוק התכנון והבניה, על היתרי בנייה שיינתנו למגרשים באזור דרך נמיר, כאשר הן חלות על האזור התחום ברחובות בני דן, שאול המלך, דרך בגין, וכן למגרשים ברחובות אהבת ציון, צירלסון, קליי, פנחס ספיר, וכן הזוהר, בהם הבניינים מאופיינים על ידי בניה של 4-6 קומות. בשלב זה יזמים או בעלי דירות שניסו לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב, חווים מצב של הקפאה ואין ודאות לגבי התוכנית של דרך נמיר. פרויקט תמ"א 38, למשל, ברחוב קליי, אשר מקודם במשך כשנתיים על ידי חברת רותם שני, לא מקבל היתר בנייה בינתיים. עו"ד רן ברא"ז המייצג את בעלי הדירות בפרויקט הזה של תמ"א 38 ברחוב קליי 14 מציין כי עיריית תל אביב קידמה במשך כעשר שנים את תוכנית הרובעים אשר אושרה בשנת 2018 ועל יסוד תוכנית הרובעים הזאת ניסה במשך שנתיים לקדם פרויקט של תמ"א 38 במסלול שלהריסה ובנייה מחדש. לדברי עו"ד ברא"ז היוזמה החדשה של העירייה שוב מעכבת את הפרויקט.

תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה. זוהי תוכנית מתאר ארצית אשר מעניקה ליזמים ולבעלי הדירות תמריצים כדי שיבצעו אותה וקיימות שתי צורות לבצע אותה, האחת היא תמ"א 38 במסלול של חיזוק ובינוי (תמ"א 38/1) והאחרת היא תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש. כדי לממש את תמ"א 38/1 נדרש לקבל את הסכמת 66 אחוזים מבעלי הדירות והיא הדרך הזולה יותר לביצוע אך היא מוגבלת לגבולות הבניין עם התוספת של ממ"דים ומרפסות. מימוש של תמ"א 38/2 הוא יקר יותר וכולל הריסת הבניין הקיים ובניית בניין אחר במקומו אשר עומד בתקנים של רעידות אדמה וכן מקבלים בעלי הדירות מלבד דירה חדשה גם חנייה בהתאם לתקן החנייה וכדי לקדם פרויקט כזה של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מבעלי הדירות. יכולים לקבל בעלי הדירות דירה חדשה שהיא גדולה בשטחה ב-25 מ"ר ובכלל זה גם ממ"ד לעומת הדירה שהיתה להם בבניין שנהרס וכן בתוספת מרפסת (אשר יכולה להגיע לשטח של עד 12 מ"ר), ששטחה לא נכלל בתוספת הזאת של עד 25 מ"ר לשטח הדירה. תוספת אפשרית לבעלי הדירות בפרויקט של תמ"א 38/2 היא מחסן בגודל של עד 9 מ"ר. חשוב לדעת שההטבות שמקבלים בעלי הדירות יכולות להשתנות בין הערים השונות והן תלויות במדיניות של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. פרויקט של תמ"א 38/2 יכולה להעלות את שווי הדירה כ- 30 אחוזים ולפעמים גם יותר מכך. כאשר מדובר בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה, מקבלים בעלי הדירות מהיזם ערבות בגובה ערך הדירה החדשה שלהם. פרויקטים של תמ"א 38 הם מורכבים ולכן מומלץ לקבל ייעוץ משפטי כדי להבטיח את זכויות בעלי הדירות.

השפעתו של משבר הקורונה על התחום של התחדשות עירונית ועל תחום הנדל"ן בכלל הוא מעורב, כך אומר מנכ"ל חברת "אנשי העיר", רון חן. לדבריו המשבר פינה זמן לבעלי הדירות שיכולים היו לבדוק יזמים, עורכי דין, פקחים במקרים שנדרש בירור. גם פרויקטים עצמם של התחדשות עירונית קודמו כי התפנה זמן של בעלי הדירות כדי לעסוק בזה. עניין זה הוא קריטי במיוחד בקשר לפרויקטים של תמ"א 38 אשר מתקשר הזמן עד שיפוג תוקפה לקראת סוף שנת 2022, מה שאומר שכל פרויקט כזה של תמ"א 38 צריך להיות סגור עד תחילת שנת 2022. חן גם מסביר כי נכנסו שיקולים כלכליים, והחשש מפני הבאות התחום הזה מדרבן את בעלי הדירות לנסות לסגור עסקאות. אל זה מתווספת העובדה שברשויות המקומיות גמישים יותר בתהליכים כדי לקצר אותם ולכן פרויקטים של תמ"א 38 שכבר החלו את התהליך מקודמים מהר יותר. יחד עם הזאת המשבר הבריאותי יצר גם גורמים מעכבים, הן בפרויקטים של תמ"א 38 והן בפרויקטים של פינוי בינוי, מציין מנכ"ל חברת הבנייה רוטשטיין, אבישי בן חיים. דוגמא לגורמים המעכבים היא חוסר היכולת לארגן כנסים, והפתרון של כינוס האנשים למפגשים מקוונים בעזרת הזום, הוא רק חלקי. היועצת הארגונית, ג'ני ארביב, העובדת מול בעלי הדירות ברמת הקהילתית מציינת כי היא והיועצים שלה, מנסים לעזור הן ליזמים והן לבעלי הדירות וכן לתקשורת ביניהם. היא מדגישה כי בניה של נציגות בעלי הדירות שתהיה מסוגלת להוביל את התהליכים וגם לקבל החלטות ולגשר על האינטרסים השונים יכולה לאפשר תהליך יותר חלק וקיצור התהליכים. לדברי ארביב, העובדה שהאנשים נמצאים יותר בבתים, גם ממחישה להם את הליקויים והחסרונות של הדירה ומחזקים את הרצון לפעול לשיפור.