אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

תכנית פינוי-בינוי בתל אביב, בסמוך לפארק דרום, אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב. בוועדה המחוזית, שבראשה דניאלה פוסק, התייחסו לאישור של בניית בניינים גבוהים מאשר 15 קומות כפי שנקבע בתכנית המתאר העירונית והדגישו כי המטרה היא לחזק את האזור. לפיכך יש הצדקה לפרוץ אל מעבר לתוכנית המתאר העירונית כך שיהיה שילוב בין בניית מגדלים ולבו בנייה מרקמית כך שתיווצר בנייה הטרוגנית ויהיה מגוון של יחידות דיור באופי שונה. מדובר בפרויקט בדרום מזרח העיר תל אביב והוא מתפרש על פני שטח של 14 דונם הנמצא בצומת רחוב בירנית ורחוב בושם. יוזמי התכנית הם חברת ים סוף הנמצאת בשליטת אלי פפושדו יחד עם חברת אורבן גרופ התחדשות עירונית הנמצאת בבעלות של שרון ששון כאשר את התוכנית ערכו מילוסלבסקי אדריכלים ואורי בלומנטל אדריכלים ואת הפרויקט מנהלת חברת וקסמן גוברין גבע. על פי התוכנית שאושרה ייהרסו בניינים ישנים שבהם 130 דירות ותחתם יקומו של מגדלי מגורים המתנשאים לגובה של 17-25 קומות ובהם 474 יחידות דיור אשר ייבנו בבנייה מרקמית מה שמביא את יחס מספר הדירות החדשות לדירות הקיימות כיום ל- 3.6, כלומר ייבנו 3.6 דירות חדשות לכל דירה קיימת שתיהרס. אודי כרמלי, מהנדס עיריית תל אביב, הגיש התנגדות ובה דרש ש-20 אחוזים מהדירות תהיינה קטנות והתנגדותו התקבלה. נקבע כי שטחן העיקר של 20 אחוזים מהדירות יהיה 63 מ"ר. רוב ההתנגדויות האחרות, שעיקרן היו של השכנים, לא התקבלו. עבור חברת ים סוף מדובר בפרויקט שני, כאשר כבר מתנהל פרויקט של פינוי בינוי ברמת גן ברחוב המתמיד. בפרויקט הזה בעיר רמת גם ייהרסו 89 דירות בבניינים ישנים ובמקומם ייבנו 285 דירות חדשות.

מסמך מדיניות חדש עבור פרויקטים של תמ"א 38 בחיפה.  במסמך, הנועד לספק וודאות ליזם תמ"א 38 מאחר והוא מגדיר את צורת חישוב הדירות והקומות בבניינים, עיצוב הגג, קווי הבניין והוד. המסמך המכיל התניות והגבלות אותם מגדירה עיריית חיפה לגבי תמ"א 38 והדבר נעשה כאשר ברקע קיימת מחאה תושבים רבים בעיר חיפה הטוענים כי לא קיימות תשתיות מתאימות לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 וכן טוענים כנגד הפגיעה באופייה הוותיק ובנוף המוכר שלה. רותי רפפורט, אדריכלית המנהלת את את מחלקת התכנון של עיריית חיפה, מציינת כי העירייה אפשרה תוספת של25 מ"ר כאשר מדובר בתמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנים, כדי לא לגרום לשינוי של אזורים כגון שכונות דניה, קריית חיים המערבית, קריית ששמואל ולא את האזור של הגגות האדומים בשכונת נווה שאנן. באזור של הכרמל מדגישה רפפורט כי שם מתבצעים פרויקטים רבים של תמ"א 38 בכוונה היא לשנות את הרחובות על ידי הפיכתם ליותר ידידותיים כאשר יזם תמ"א 38 יקדם פרויקט באזור עם חנייה תת קרקעית, יישמר את הגינה בחזית הבניין יזכה לתוספת של 2.5 קומות. עוד מציינת רפפורט כי באזור נווה שאנן או באזור קריית חיים המזרחית, ייקבלו יזמי תמ"א 38 תוספת של 3 קומות במקום שתיים אם יקימו חנייה תת קרקעית, מה שיהווה תמריץ עבורם. עיריית חיפה סבורה שמסמך המדיניות נותן מענה לפרויקטים של תמ"א 38 בחיפה, אשר כבר יצאו לדרך, כאשר ברקע קיימת ההחלטה לעצור את תמ"א 38 באוקטובר 2022. צחי גינזבורג, יזם התחדשות עירונית, סבור שמסמך המדיניות של עיריית חיפה, כי הפרויקט ייעשו מורכבים יותר ופחות כדאיים מהבחינה הכלכלית למרות הכוונות הטובות של עיריית חיפה. לדבריו, העובדה כי התנאים הטופוגרפיים קשים יותר בחיפה בשל המדרונות, מה שמייקר את הבנייה.

תוכנית של פינוי בינוי בירושלים אשר הוכנה על ידי משרד האדריכלים אמציה אהרונסון, הוגשה לוועדה המקומית של עיריית ירושלים על ידי חברת אזורים. הוועדה המקומית דנה בתוכנית אשר על פיה ייהרסו שיכונים ישנים הבנויים במבנים של 3 קומות ובהן יש כיום 48 דירות ותחתם ייבנו שני בניינים מגורים המתנשאים לגובה של 30 קומות ובהם 182 דירות ובנוסף להם יוקמו 2 גני וכן בית כנסת. מדובר על פרויקט בדרך חברון והוועדה המקומית של עיריית ירושלים החליטה להמליץ על הפקדת התוכנית לוועדה המחוזית ירושלים. הכוונה היא כי דרך חברון תעבור מהפך כאשר במקום הבניינים הישנים יוקמו מגדלים למגורים כאשר צפוי כי ברחוב יעבור הקו הכחול של הרכבת הקלה. על פי אחת מהתוכניות האחרונות אשר אושרו בציר של דרך חברון היא במתחם הנמצא בצד המערבי של דרך חברון ושם ייבנו שני בניינים בגובה של 24 קומות ועוד שני בניינים בגובה של 12 קומות ובסך הכול 276 דירות, כאשר במסגרת התוכנית יוקצה שטח ציבורי מרכזי. משה לאון, ראש עיריית ירושלים, ציין כי התחדשות עירונית היא מענה הנכון הן עירוני הן חברתי, מאחר והיא מאפשרת באופן יעיל להרחיב את מספר הדירות בעיר וירושלים ויחד עם זאת נותנת מענה למשפחות צעירות בעיר ירושלים והוא מצהיר כי המגמה הזאת תימשך כדי לשפר את איכות חייהם של תושבי ירושלים ויחד עם זאת להגדיל את מספר הדירות בעיר.

שתי תוכניות של פינוי בינוי ברמת גן אושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב.  התוכנית הראשונה קודמה בהתאם למדיניות של הוועדה המקומית של רמת גן והיא נועדה לחזק, באמצעות בנייה למגורים לגובה משולב במסחר את הציר של אבא הלל וזה תואם את מדיניות העיר רמת גן לקדם בנייה לגובה. התוכנית בעיר רמת גן היא לביצוע פינוי בינוי במתחם של רחוב אבא הלל ורחוב דקלים, שבמסגרתו ייהרסו שלושה בנייני מגורים שבהם 33 דירות במבנים שבגובה 2-3 קומות ותחתם ייבנה על פי האישור של הוועדה המחוזית בניין המתנשא לגובה של 24 קומות ובו מאה דירות כאשר מתוכן 20 דירות יהיו קטנות יותר בשטח של 75 מ"ר וזאת כדי ליצור תמהיל שיתאים לסוגי האוכלוסיות השונים. בחזית הבניין שייבנה, הפונה לרחוב אבא הלל, תוקם חזית מסחרית. הוועדה הדגישה כי החליטה לאשר תוכנית פינוי בינוי זו, כמו גם את התוכנית האחרת, כדי לתת מענה לגידול באוכלוסייה כאשר פינוי בינוי מאפשרת בנייה ירוקה התואמת תקנים מעודכנים ונותנת מענה לצרכי בטיחות ולצרכי ביטחון. כאשר מאחדים מגרשים ויוצרים מתחם, מבהירה בהחלטתה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לכדי שטח של 1.75 דונם, מתאפשרת בנייה המשלבת עירוב שימושים כאשר מעבר למגורים, מוקמים שטחי מסחר או גני ילדים. רחוב הדקלים יורחב בעוד שלושה מטרים כדי מעבר ראוי להולכי רגל, כך נקבע בהחלטה לאישור התוכנית. התוכנית השניה אותה אישרה הוועדה הינה במתחם הנתון ברחוב חשמונאים ורחוב בועז. שם אישרה הוועדה להרוס שלושה בניינים בגובה של 2-3 קומות ובהם 35 דירות ולבנות במקומם בבניין שבו 18 קומות עם 107 יחידות דיור שבו תהיה חזית מסחרית הפונה לרחוב חשמונאים. גם בבניין זה ייבנו 22 דירות בשטח של 75 מ"ר ובקומת הקרקע יוקצו שטחים  עבור חינוך, תרבות, רווחה, כאשר העדפה היא לגני ילדים.

חודשו עבודות בפרויקט של תמ"א 38 ברעננה לאחר שהחברה שהחלה את הפרויקט נקלעה לקשיים. מדובר בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנה, אשר מתקיים ברחוב הגליל ורחוב מכבי בעיר רעננה אשר תחילתו לפני מספר שנים ובמהלכו, לאחר השלב של בניית השלד, הוא נעצר על ידי מבצעת הפרויקט, חברת מכבי הגליל, בשל קשיים תקציביים. חברת מגדלי איתי קיבלו על עצמם להמשיך את הפרויקט לאחר תקופה שבה גרו דיירי הבניינים באתר בנייה, ולאחר תהליך משפטי ארוך שעברו. חברת מגדלי איתי היו קשובים לצרכי הדיירים והחליטו שלא להמתין לליווי בנקאי אלא לממן את המשך הפרויקט והכניסה עובדים כדי לסיים את העבודות של תמ"א 38 וכדי לקצר את סבלם של הדיירים, בייחוד שמשבר הקורונה שפרץ, גרם לעיכובים נוספים. בפרויקט מחזקים 14 דירות קיימות ומוסיפים עוד 10 דירות חדשות. דודי סעדה, מנכ"ל חברת מגדלי איתי מציין כי החברה הגיעה למצב שבו נפתרה בעיית משבר האמון שהיה קיים מול החברה שהחלה את הפרויקט ונוצר אמון מול הדיירים, מה שהוביל לאחר מכן לביצוע פרויקט נוסף של תמ"א 38 ברעננה, ברחוב קזן 8. דודי סעדה רואה במהלכים אלה סימן להתחלה של עבודה משותפת עם העיר רעננה. מחברת מכבי הגליל נמסר כי לאחר הקשיים אליה נקלעה החברה, היא דאגה להעביר את האחריות להמשך העבודות לחברה אחרת, מה שנעשה בתיאום עם הדיירים.

הממשלה החדשה תגדיל בשלב הראשון את המתחמים של פינוי בינוי תוך שהיא מצמצמת את התחום של תמ"א 38. במתחם כצנלסון בעיר חיפה שבשכונת נוואה שאנן, מקודם פרויקט פרשובסקי של פינוי בינוי והוא כולל הריסת בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 ובהם 126 דירות ובמקומם ייבנו ארבעה בניינים בגובה של 15 קומות ועוד בניינים של 9 קומות ובסה"כ ייבנו 500 דירות. בעלי הדירות הקיימות ייקבלו דירות ששטחן גדול בכ-32 מ"ר מהדירה הקיימת שלהם. פרויקט של פינוי בינוי בבת ים מקודם ברובע איילון אשר ברחוב יוספטל כאשר במקום 240 הדירות הקיימות היום ייבנו שישה בניינים בעל 43 קומות ובהם יותר מאלף דירות והקומות הנמוכות יוקצו לשטחי משרדים ומסחר. עו"ד קרן פרשקר צופה כי מרכז העיר בת ים יהפוך בעוד עשור לסביבה איכותית של העיר. פרויקט נוסף של פינוי בינוי בבת ים יתקיים בפינת רחוב השבטים ורחוב הקוממיות, שם ייהרסו 144 דירות וייבנה מתחם מודרני שבו 714 דירות בארבעה מגדלים כאשר הפרויקט של הפינוי בינוי מבוצע על ידי חברת אזורים. פרויקט גדול של פינוי בינוי בגבעת אולגה שבו ייבנו כ- 2,200 דירות במקום 420 דירות הקיימות. לשכונת גבעת אולגה הממוקמת במערב חדרה היה דימוי של שכונה בה גרו אנשים קשי יום וכל דייר שיפנה דירה שתיהרס, יקבל דירה חדשה הגדולה ב-25 מ"ר משטח הדירה שהייתה לו. פרויקט של פינוי בינוי בהרצליה יתבצע בשיכון ויצמן, במתחם שבין רחובות הרב קוק, דון יוסף הנשיא, תור הזהב ורחוב אבו עזרא שבו ייבנות כ-1,800 דירות במקום 580 הדירות הקיימות היום. פרויקט פינוי בינוי ברמת השרון יתבצע במתחם אילת. ובו ייבנו 687 דירות במקום 180 דירות הקיימות. בעיר רמת השרון יתבצע גם פרויקט פינוי בינוי ברחוב החלוץ. פינוי בינוי בראשון לציון יתבצע בשכונת קריית האמנים.

הדרך היחידה שניתן בעזרתה לחדש בניינים ישנים אשר הנמצאים במצב תחזוקתי ירוד ושהתשתיות שלהן קורסות ואשר לא עומדים בתקנים הקיימים כיום היא התחדשות עירונית. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר הוקמה בשנת 2016 מנסה ליצור אחידות בתחום דינמי זה אשר משתנה שוב ושוב והיא גם הכוח המניע אותו קדימה. פעולותיה של הרשות הממשלתית בערים השונות באות לידי ביטוי בהקמת מינהלות של התחדשות עירונית אשר תפקידן הוא להאיץ מיזמים ולייעל את השימוש בקרקע, כולל קידום חקיקה. לאחרונה פרסמה הרשות להתחדשות עירונית הסכם מדף אשר משמש קו מנחה לפרויקטים של פינוי בינוי אשר נועד לתת נקודת פתיחה שווה בין היזמים לבין בעלי הדירות ויקצר את שלב המשא ומתן ביניהן לקדם פרויקט של פינוי בינוי, אשר יש בו אתגרים מסוגים שונים, כמו למשל דייר סרבן אשר אינו מוכן לחתום על ההסכם, או למשל אוכלוסייה מבוגרת אשר נרתעת מהצורך לעזוב את הדירה, או העלויות הגדלות לאחר התחדשות עירונית אשר תקשה על אוכלוסיות חלשות לעמוד בהוצאות התחזוקה של בניין חדש. חלק מהקשיים ניתן לפתור באמצעות חקיקה, כמו למשל תיקון בחוק המתייחס לדייר סרבן אשר במצב שיש רוב מיוחס המבקש לבצע את הפרויקט והסרבן עלול להיות אחראי לנזק שייגרם לבעלי הדירות בשל הכשלת ביצוע הפרויקט. לשם כך פועלת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ביחד עם משרד המשפטים כדי לאתר בעיות שעולות תוך כדי הקשבה למצוקות של דיירים או לאתגרים הניצבים בפני יזמים. בעיה נוספת היא טיפול בדיירים קשישים כאשר שינוי בחוק דורש מהיזמים להציע חלופות אשר יקלו עליהם לעמוד בשינוי משמעותי בחייהם, כך למשל צריך להציע להם רכישת דירה חלופית אשר שוויה הוא כשווי הדירה שהם אמורים לקבל בסיום הפרויקט.

פרויקט תמ"א 38 בירושלים במתחם הרחובות יהושע בן נון, בן זכאי ורחוב חיסדא נעצר לאור ההחלטה של הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים החליטה שיש לבצע התחדשות עירונית על כלל המתחם המשתרע על שטח של כשמונה דונם ובו חמישה בניינים ישנים על 144 הדירות שלהם. זאת בהמשך להחלטה קודמת של אותה ועדה לעצור פרויקטים אחרים של תמ"א 38 בירושלים, ברחובות דרך חברון, דרך בית לחם, ברעם כדי לבצע תוכנית התחדשות עירונית למתחם כולו, החלטה אשר תואמת את הכיוון הכללי של הפסקת תמ"א 38 באוקטובר 2022, כאשר הראיה של המתחם כולו עדיפה על פני צמצום הפתרון לבניין בודד. הוועדה המחוזית קבעה כי קידום פרויקט של פינוי בינוי על כלל המתחם הוא עדיף על פני ביצוע פרויקט של תמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנה ובנייה של תוספת דירות באחד הבניינים במתחם הנמצא בקרבת הקו הכחול של הרכבת הקלה. פרויקט פינוי בינוי כזה יאפשר ביצוע תכנון טוב יותר שייתן מענה גם למבני ציבור וגם לשטחים פתוחים ולכן החליטה הוועדה לאסור על מתן היתרים לפרויקטים של תמ"א 38 לבניית תוספות. שירה תלמי-באבאי, המתכננת של מחוז ירושלים במנהל התכנון, הדגישה את העובדה כי קידומו של הקו הסגול של הרכבת הקלה, אפשרה לקדם פתרונות של חלופה לפרויקטים של תמ"א 38 על ידי קידום של התחדשות עירונית אשר תשלב בנייה נמוכה יותר לכיוון של אזור המושבות לעומת בנייה גבוהה בכיוון הצומת כאשר היתרונות של התחדשות עירונית של בניית חנייה תת-קרקעית, הקמה של מרחבים ציבוריים, שימוש ברכבת הקלה הם ברורים.

פרויקטים של תמ"א 38 הנמצאים בשלבי אישור שונים, כמו גם כל התחום של התחדשות עירונית מושפע ממשבר הקורונה מאחר וחברות בנייה העוסקות בתחומי התחדשות עירונית נקלעו לקשיים כאשר חלק מהן פושטות רגל ואלה שעסקו בפרויקטים של תמ"א 38 הותירו את הדיירים עם בעיה משמעותית. הבעיה הכלכלית הכללית בתקופת המשבר, גרמו להחלשה של החברות שאין גב כלכלי משמעותי ולאי יכולת שלהם לשאת בנטל הבניה. כאשר מדובר בפרויקטים של חיזוק הבניין ובניית ממ"ד לכל דירה (תמ"א 38/1) הקשה הדבר עד יותר כאשר דיירים נאלצו להישאר בדירות שלהם, מה שגרם לקבלני הבניה להוריד את קצב הבנייה כדי ליצור פחות מטרדים לדיירים. זאת בהמשך לדרישה לשמור על מרחק בין האנשים, מה שגם הביא להפחתה במספר העובדים וכתוצאה מכך ולהאטה בתהליכי הבניה. מנכ"ל TCI3 , עו"ד יאיר פנחסי, מציין כי חברות שיש להן פרויקט אחד או שניים לא מצליחות לשרוד, והפרויקטים שלהם עוברים לחברות הגדולות במקרה הטוב, או שבמקרה הפחות טוב הם יורדים לטמיון. מצב זה הגדיר תופעה של "ירושת פרויקטים" שבה חברות גדולות ומבוססות העוסקות בתמ"א 38 מקבלות על עצמן את הפרויקטים, תוך שהן שומרות על ההסכמים שנחתמו על ידי הדיירים, מה שמעורר תקווה אצלם שהפרויקטים, שנראה כי הוקפאו בשל הקורונה,  בכל זאת מתקדמים למרות העיכוב שנגרם. עו"ד פנחסי, גם קורא לרשויות ללכת לקראת יזמי תמ"א 38, למשל על ידי הקמת מחלקת מיוחדת שתתמקד בפעילות תמ"א 38, מה שיאפשר לפרויקטים להתקדם מהר יותר. כאשר הרשות אינה מפנה תשומת לב ראויה לתחום של תמ"א 38, הפרויקטים מתקדמים בקצב איטי יותר וכדי לקבל היתר בניה, יש להמתין לפעמים שנתיים וחצי או אפילו שלוש שנים.

חברת ינוב קיבלה היתר בניה לביצוע פרויקט של תמ"א 38 בכפר סבא וכבר החלה את העבודות בשטח מיד עם קבלת ההיתר כאשר אכלוס הדירות החדשות צפוי להיות בעוד 28 חודשים. הנה ערן היא האדריכלית של הפרויקט וחברת כלל מלווה אותו פיננסית. מדובר בפרויקט ברחוב רוטשילד 11 במסלול הריסה ובנייה מחדש של תמ"א 38 (תמ"א 38/2) שבו ייהרס בניין שיש בו 6 דירות ובנוי בגובה של שתי קומות ותחתיו ייבנה בניין בגובה של 9 קומות ובו 20 דירות וכן חניון תת קרקעי שישמש לחניה עבור כל הדירות. על פני קומה אחת תבנה דירת פנטהאוז אשר שטחה 170 מ"ר וכן מרפסת על שטח של 82 מ"ר כאשר מחיר הוא 4.5 מיליון שקלים. יתר הדירות תהיינה בנות שניים או שלושה חדרים כאשר מחיריהן של הדירות מתחיל ב-1.6 או 1.98 מיליון שקלים בהתאמה. שגיא לנצ'נר, מנכ"ל יזמית הנדל"ן חברת ינוב, ציין בסיפוק כי הוא שמח שפרויקט אשר החל לפני מספר שנים ובמהלכו התחלפה מהנדסת העיר בנוסף לעוד קשיים שהיה צורך להתגבר עליהם, יוצא סוף סוף לדרך. וכן ציין את מיקומו המרכזי של הפרויקט במרכז העיר כפר סבא בקרבת קניון ערים, היכל התרבות, חנויות רבות ושירותים קהילתיים של כפר סבא.