אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

ענף הבנייה בשוק המקומי נמצא תחת מגננה בתקופה זה של המשבר הקשור בהתפרצות נגיף הקורונה, למרות שמדובר בענף המוגדר כאחד מהענפים החיוניים במשק. אך יחד עם זאת קיימת אי וודאות המטרידה למעלה מ-250 אלף עובדים בתחום כמו הקבלנים, מנהלי העבודה, מנהלי פרויקטים, וכמובן שמטרידה גם את בעלי הדירות. כאשר מדברים על פרויקטים של תמ"א 38 שנועדו לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ובאלה של התחדשות עירונית בכלל, החשש בתקופת המשבר אף גדול יותר ומרחפות השאלות האם התחום יינזק בשל המגפה, או שיצליח להתמודד בהלכה בתקופה זו. יש לדאוג שיזם תמ"א 38, כמו גם הקבלן, מנהל העבודה ועוד, יהיו קשובים להנחיות של משרד הבריאות, ויתנו לעובדים את תנאי העבודה הנדרשים והוראות ברורות כולל התנהלות מעבר לשעות העבודה. יש לוודא שאתר הבנייה יושבת מיידית במקרה ומתגלה כי אחד העובדים חלה בקורונה ושהעובדים האחרים שהיו בסביבתו, ייכנסו לבידוד. כאשר מדובר על פרויקט של תמ"א 38/1 בהם הדיירים ממשיכים לגור בדירות שלהם, בזמן שמתקיימות עבודות הבנייה, מומלץ שצוות העובדים יהיה קבוע ושלא יהיה ביניהם כאלה הנמצאים בסיכון גבוה, עם מחלות רקע כגון סוכרת, סרטן, מחלת לב, וכן שלא יהיו עובדים מבוגרים. כמו כן יש להיזהר בקרבה עם דיירים בניין הנמצא במסגרת עבודות של תמ"א 38/1, שלא ייחשפו לעובדים בבנייה תוך האחרונים נוקטים באמצע זהירות של עבודה עם כפפות מגן ומסכות ותוך שהם דואגים לחטא את הידיים ולהימנע מלחיצות יד עם הדיירים. בפרויקטים כאלה של תמ"א 38/1 רצוי לדחות, בתקופה הקרובה, עבודה למשל המשאירה את חדר המדרגות במצב של המהווה סיכון בטחוני לדיירים.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה את הנתונים לגבי התחלות הבנייה בשמת 2019 לפיו עולה כי במשך השנה החלה בנייתן של כ-50,830 דירות מה שמהווה ירידה בהשוואה לשנה הקודמת של 2.2 אחוזים. כחמישית מסך התחלות הבנייה בשנת 2019, כמו גם בשנת 2018, נעשו במסגרת התוכנית "מחיר למשתכן". המספר הרב ביותר של התחלות הבנייה נעשו ב-2019 במחוז המרכז והם עומדים על סך של 23.9 אחוזים מסך התחלות הבנייה בארץ. שיעור התחלות הבנייה במחוז ירושלים עומד על 6.3 אחוזים ממספר התחלות הבנייה הארצי. כאשר בוחנים את התחלות הבנייה ב"מחיר למשתכן" מוצאים כי במחוזות המרכז, הדרום, חיפה, תל אביב, ירושלים ירד השיעור היחסי התחלות הבנייה במסגרת "מחיר למשתכן" בשנת 2019 לעומת 2018 ואילו במחוזות הצפון והדרום עלה שיעורן היחסי. בתחום של התחדשות עירונית מוביל מחוז תל אביב כאשר בנייתן של כ-3,750 דירות חדשות החלה בשנת 2019 במסגרת תמ"א 38 בתל אביב במסלול של חיזוק מבנים ותוספת דירות. מספר זה של התחלות בנייה במסגרת תמ"א 38 בתל אביב מהווה ירידה של 2.2 אחוזים ומסתכם בכ- 2,240 דירות שנוספו לעומת שנת 2018 ומהווה ירידה של 6.6 אחוזים לעומת מספר הדירות שנוספו על ידי תמ"א 38 בתל אביב. לעומת זאת במסלול של הריסה ובנייה מחדש החלו בשנת 2019 בנייתן של כ-7,080 דירות במחוז תל אביב מה שמהווה עלייה של כ-3 אחוזים ביחס לשנה הקודמת ומתוך סך התחלות הבנייה כ-3,480 דירות נבנו במסגרת תמ"א 38 בתל אביב במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) המהווה עליה של כ-17 אחוזים במסלול זה.

בעלי דירות חתמו על הסכם עם יזם תמ"א 38 לביצוע פרויקט סוג של חיזוק המבנה ותוספת בנייה (תמ"א 38/1). מדובר על פרויקט תמ"א 38 בירושלים ברחוב העילוי ובו יש 11 תתי־חלקות המוגדרות כ"דירות" ועוד 4 תתי־חלקות שהן מוגדרות "מחסנים". דירות מגורים מקבלות בפרויקט תוספת שטח שנעה בין כ-17 מ"ר לבין כ- 25.5 מ"ר וזאת בנוסף לתוספת של מחסן ומרפסת ואילו המחסנים לא מקבלים תוספת על פי ההיתר ועל פי ההסכם. שני בעלי מחסנים הגישו התנגדות להיתר הבניה שהתקבל, בהקשר לתוספת שלא מתקבלת למחסנים. ההתנגדות שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נדחו על ידה, כאשר גם וועדת הערר לא קיבלה את ההתנגדות מהנימוק שיחידות אלה, למרות שהן משמשות למגורים כבר זמן רב, אינן משנות את הייעוד שלהן בהיתר הבניה. תצוין העובדה שאין גם הסכמה בין הצדדים לגבי השינוי בפועל של ייעוד הנכס. המחלוקת הגיעה לפתחה של המפקחת על המקרקעין אשר הייתה צריכה להכריע האם שני המחסנים האלה, אשר שימשו למגורים כאשר תשלומי הארנונה המשולמים בעבורם, הינם של דירת מגורים, ולכל אחד מהמחסנים יש כניסה נפרדת וכן את שאר החלקים של דירת מגורים כגון מטבח, שירותים, הסקה ועוד, יוכלו להיחשב בפרויקט תמ"א 38 כדירת מגורים ולזכות את בעליהם בתוספת שניתנה לדירות האחרון בבניין. לפיכך קבעה המפקחת כי עובדת היותם בפועל דירות, לא יוכלו לשמש הכשר למחסנים לשמש דירת מגורים באופן אשר מזכה אותן בתוספת מכוח תמ"א 38 ולפיכך אין נחשבים כשווים ליתר הדירות. יחד עם זאת ברוח הפשרה אשר הושגה בין בעלי הדירות האחרים שביקשו לקדם את הפרויקט של תמ"א 38, לבים בעלי המחסנים, יזכו האחרונים בגדלה של 8 מ"ר בשטח שהיא למעשה הגדלה נטו של 6.3 מ"ר כאשר היא תובא על חשבון שטחו של המקלט הקיים.

התחדשות עירונית בחיפה נתמכת עתה באופן רשמי על ידי עיריית חיפה לאחר שזו אישרה מדיניות חדשה שבה יש דגש על עירוב של מגורים יחד עם עסקים בשכונת הדר. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית חיפה אישרה בישיבה האחרונה שקיימה עירוב שימושים במבני שכונת הדר, כאשר ההחלטה מדברת על תמיכה בכל תוכנית אשר תוגש לה ואשר תכיל תוספת של שימושים עסקיים במגרשים אשר ייעודם הוא כיום עבור מגורים בלבד, וזו אולי במטרה להניע מהלך גדול של התחדשות עירונית בהדר. המדיניות החדשה אשר אושרה מתאימה לתפיסת העולם של ראשת עיריית חיפה, עינת קליש רותם, אשר תומכת בעירוב שימושים של מגורים עם עסקים ורואה בעירוב זה מפתח לקידום התחדשות עירונית בחיפה.  קיימים שלושה תנאים שעל פיהם ייבחנו התוכניות שאחד מהם מתייחס לשטח המגרש עליו קיים היום בניין מגורים והוא לא יוכל להיות גדול מאשר שני דונם וחצי, כאשר השטח הכולל המותר לבנייה עבור השימושים הנוספים לא יהיה גדול מאשר רבע מכלל השטח המותר לבנייה באותו המגרש. תנאים נוספים הם סוגי העסקים ומדובר במשרדים, מלונאות ובחזית הבניין גם מסחר. אישורה של הוועדה המקומית אינה מבטיחה את תמיכתה באופן אוטומטי בכל תוכנית אשר תוגש לה לאישור, כאשר השיקול של הפרעה אפשרית למגורים תובא בחשבון בין שיקולי הוועדה והסמכות לאשר תוכניות כאלה הכוללים שילוב שימושים של מגורים ותעסוקה היא של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית חיפה.

עו"ד מתן רבינוביץ', החליט לבצע מחקר על היחס בין עורכי דין אשר הפועלים בתחום של התחדשות עירונית ומייצגים בעלי דירות בתהליך כדי לבדוק את החשדנות ההדדית בין עורכי הדין לבין בעלי הדירות. העובדה שגם עורכי הדין הם חשדניים, הפתיעה אותו, וממצאי המחקר פורסמו ביום עיון אשר נערך במרכז הדר העוסק במחקר ופיתוח של מדיניות דיור חברתי במסגרת אוניברסיטת תל אביב. בעלת דירה אשר שרואיינה למחקר ציינה כי יחסו של עורך הדין השתנה מהרגע שההסכם נחתם, כאשר לפני החתימה הוא היה סבלני והיה מוכן לענות על שאלות, אך לאחר חתימת ההסכם הוא כבר לא היה מוכן לענות על שאלות, אם למשל התגלו סעיפים בהסכם אשר לא היו לטובת בעלי הדירות. עוד ציינה כי היו סעיפים שעורך הדין איפשר ליזם להוסיף אשר פעלו כנגד בעלי הדירות. עו"ד רבינוביץ' מציין גם מקרים שההגדרות למשל בעניין שכר הטרחה, או היקף תפקידו של העו"ד לא היו ברורות ולאו דווקא בשל כך שהעורך דין לא פעלה כשורה. ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין קבעה שאסור לעורך דין אשר מייצג בעלי דירות לייצג באותו הזמן גם את היזם, ויש לדון בדבר שכר הטרחה של העו"ד רק מול בעלי הדירות ולא מול היזם. אך עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס טוענות כי חלק מעורכי הדין לא מודעים להחלטה הזו ועדת האתיקה של עורכי הדין. עו"ד עמית יושע ועו"ד רועי שובל, העוסקים בייצוג של בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 וכן של פינוי בינוי טוענים שישנה נטייה שגויה לייחס ניגוד עניינים לעורכי הדין של בעלי הדירות מכיוון שהיזם הוא זה שמשלם להם את שכר הטרחה, אך לדבריהם המציאות מוכיחה כי לא נוצר ניגוד עניינים.

תפקידו של מפקח הבניה בפרויקט הוא לחבר התכנון של הפרויקט לבין האופן שהוא מיושם. כאשר המפקח ממנו מטעם בעלי הדירות, הוא צריך גם לדווח להם מה נעשה בכל אחד של שלבי הפרויקט. כאשר מדובר על פרויקט של תמ"א 38, בעלי הדירות יקבלו בפרויקטים מסוימים לדירתם תוספת של חניות, ממ"ד, מרפסות ועל מפקח הבניה לוודא שהם מקבלים בדיוק את מה שהובטח להם. כך מתאר יוליוס שמוניס, מפקח בניה מקצועי שיש לו גם ניסיון כקבלן בניה במשך 19 שנים. שמוניס מתאר את תחילת עבודתו של המפקח בבדיקה יסודית של המפרט שבעלי הדירות מקבלים מהיזם. הוא גם דואג שההוצאה של היתר הבניה תתבצע בהתאם למוסכם. בנוסף המפקח בודק כדי לוודא שהפרויקט מתקדם על פי הלו"ז שנקבע בין היזם לבעלי הדירות ומעביר פעם בשבועיים פרוטוקול מה התקדם בפרויקט במשך השבועיים. אם מתברר שיש עיכוב הוא מודיע על כך לבעלי הדירות וביחד הם מחליטים איך יטופל העיכוב. המפקח גם בודק את החומרים שבהם עושים שימוש בבניה. המפקח גם עובד יחד עם הקבלן כאשר נדרש למצוא פתרונות לבעיות שעלות וצצות, או כאשר נדרשים שינויים בתכנית, והוא דואג שהפרויקט לא ייפגע בשל השינויים שנעשים, וזאת תוך כדי עבודה גם מול מהנדס הפרויקט, כך הוא עושה גם אם קורה ויש טעויות שנעשו במהלך הבניה. המפקח גם דואג לתעד את כל ההחלטות והשינויים המתבצעים במהלך הפרויקט. תפקידו של המפקח הוא גם לבצע בדיקות הקשורות לתקנים ולעמידה בדרישות של הרגולציה, וכן לבדיקת החומרים שנעשה בהם שימוש, תוך כדי שהוא מוודא שהם מתאימים למה שהובטח במפרטים ובתכניות.

ראש עיריית באר שבע פגש את נשיא המדינה ותיאר את חזונות לגבי העיר לשנת 2030. על פי חזון זה ייבנו מגדלים בעיר בגובה של 24-50 קומות וחלק מהם דרך ביצוע התחדשות עירונית בבאר שבע מתוך הבנה כי יש להתאים את התוכניות לדרישות השוק הנובעות מערך קרקע נמוך. החשש הוא שבתהליך כזה של התחדשות עירונית, יידחקו התושבים הקיימים מהבניה החדשה וזאת מכיוון שהם לא יוכלו לעמוד במחירים הגבוהים הנקבעים במבנים שנבנו בפרויקטים של פינוי-בינוי לגבי הארנונה ותחזוקת המבנים. יוצא מכך שהבניינים המתוכננים בעיר באר שבע, לא תתן פתרון למשבר הדיור עבור המשפחות הצעירות, זכאי הדיור הציבורי, והקשישים. מגדלים גבוהים כאלה יוצרים עומס על תשתיות העיר. הקרן להתחדשות עירונית, אשר על פי חוק אמורה לקום ולטפל בבעיות האלה ולסבסד את הפרויקט של התחדשות עירונית כבר חמש שנים שלא קמה ומשרד האוצר לא מעביר את התקציב שלה. כך יוצא שהכספים עבור שנועדו לאפשר כדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי בינוי לא מגיעים ליעדם. על כך מתריעים קבוצת הפעילים במגמה ירוקה אשר נאבקים כדי לקדם בנגב התחדשות עירונית בהיבט החברתי. מאבקם נועד לכך שהאוכלוסיות החלשות יותר לא יידחקו אל השוליים. על פי בדיקה שלהם, בניה של מעל 9 קומות ינצל את השטח מהבחינה המיטבית, ואפשרו שמירה על שטחים פתוחים, תוך שהבניה לא מבזבזת שטח במקום לחסוך אותו, וזאת בשם המרווחים הגדולים הנדרשים בין הבניינים. הקבוצה קוראת לעיריית באר שבע, כמו גם לעיריות אחרות, ללחוץ על ממשלת ישראל לשנות את הגישה ביחס להתחדשות עירונית בפריפריה. 

הממשלה החליטה בשנת 2005 ליישם את תמ"א 38 עבור חיזוק מבנים כדי שיעמדו ברעידות אדמה והעבירה את האחריות למימוש התוכנית אל עיריות הערים. התוכנית תמ"א 38 יושמה במרכז הארץ, היכן שערך הקרקע היה גבוה, אך לא יושמה בישובי הפריפריה של ערכי הקרקע נמוכים. בישובי המרכז התברר שנושא התשתיות הוא בעייתי ולאחר שהתוכנית תמ"א 38 ברמת גן יושמה בקצב מהיר התברר שהצפיפות בעיר רמת גן גדלה והתשתיות הקיימות עבור תחבורה, חנייה, בתי ספר ועוד לא עמדו בהגדלת צפיפות זו. התוכנית עברה גם שינויים מאז 2005 כאשר תמ"א 38/1 אפשרה תוספת של 2.5 קומות לבניינים הקיימים ואילו תמ"א 38/2 אפשרה גם הריסה של בניין קיים ובניית בנין חדש תחתיו. התברר כי תמ"א 38 פגע בקידום פרויקטים של פינוי בינוי. בתקופה האחרונה התקיים מאבק בין מטה הדיור לבין הרשות של התחדשות עירונית לגבי המשכה של תמ"א 38 והוחלט כי היא תפעל 3 שנים נוספות, מה שהוסיף לבלבול. ההצעה היא לאחד בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי מה שיאפשר להתמודד עם המחסור הקיים של דירות, על ידי איחוד מגרשים סמוכים בתוספת של שינוי התב"ע אשר יאפשר לבצע במתכונת מורחבת מתחמים שנוצרו את תמ"א 38/2 אשר היקפי הפרויקטי המורחבים האלה של תמ"א 38 יוכל להגיע גם למאות דירות נוספות. החלטה כזאת לא צריכה לפגוע בתוכנית של חיזוק מבנים קיימים במסגרת תמ"א 38/1 אשר תמומש בכל המקומות שלא ניתן לאחד מגרשים. הצורך במציאת פתרון בתקופה הנוספת של 3 שנים שבהן ממשיכה תמ"א 38 לפעול, כדי למנוע בלבול כאשר תקופה זו תעבור.

תוכנית חדשה של התחדשות עירונית בירושלים אושרה להפקדה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה של עיריית ירושלים. את התוכנית הכינה האדריכלית מנדי רוזנפלד ואת התוכנית הגישה חברת "קשת הצלחה נדל"ן. מדובר בפרויקט במתחם בחלקה המזרחי של שכונת קרית מנחם ברחוב קוסטה ריקה ליד פארק ואדי האסבסטונים, אשר שטחו כ-14 דונם. על פי התוכנית ייהרסו שבעה בתים שבהם יש כיום 175 דירות ויוקמו במקומם שלושה מבנים חדשים בגובה של כ-30 קומות שבהם 740 דירות חדשות. במסגרת התוכנית ייבנה בית ספר חדש על שטח של כחמישה דונם, שאמור לתת מענה להגדלת מספר התושבים בשכונה ולהתחדשות שלה. כמו כן יוקצה שטח ציבורי לגני ילדים, מעונות יום, גינה ציבורית, וכן לבית כנסת. ייבנה מעבר להולכי רגל אשר יחבר את שכונת קרית מנחם אל הפארק אשר יקום בוואדי וייבנו מעליות כדי להתגבר על הפרשי הגבהים ביניהם. יש התנגדות לתוכנית כפי שהוגשה, שאותה מביע יו"ר המינהל הקהילתי גנים, ד"ר נתנאל פישר, אשר מדגיש כי התכנית של התחדשות עירונית לשכונה חשובה וכי המינהל נרתם כדי לסייע בהצלחה שלה, אך ההתנגדות נובעת מהתחשיב של בניית ארבע דירות ואף יותר על כל דירה שנהרסת, למרות שהתוכנית הוכנה לפני מעל 5 שנים וערכי הקרקע עלו מאז. לדברי המתנגדים יש לבדוק מחדש את התחשיב הכלכלי כדי לחשב את מכפיל הדירות וזאת כדי למנוע את העומס הגדול על השכונה. החשש הוא שרחוב קוסטה ריקה יהפוך לאחד הרחובות הצפופים במדינה. מה עוד שמדובר בפרויקט ראשון ברחוב ומתוכננים פרויקטים נוספים, כמו למשל "תכנית הנורית" אשר מקודמת על ידי הוותמ"ל אשר יוסיף מאות ואף אלפי דירות בצד השני של הרחוב.

יזם תמ"א 38, הגיש לוועדה המקומית תל אביב בקשה להיתר לחיזוק בניין. מדובר בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב בבניין הנמצא ברחוב שמעון התרסי, כאשר בפני הוועדה הוצגו חתימות של בעלי הדירות בבניין. בית המשפט המחוזי קבע כי מספר החתימות שהוגשו לוועדה המקומית, אינן מגיעות למינימום הנדרש להגשת בקשה להיתר לחיזוק הבניין שעומק על 66 אחוזים מבעלי הדירות במקרה של תמ"א 38 שלהם 66 אחוזים מהרכוש המשותף. בית המשפט קבע כי בזאת היזם לא הוכיח "ייתכנות קניינית" לפי חוק החיזוק, כדי לפנות למפקחת על רישום המקרקעין. נשאלת השאלה האם מוסד התכנון הוא זה שצריך לבצע את הייתכנות הקניינית, למרות שזה לא שייך לתחום ההתמחות שלו, כי מדובר בשיקולים משפטיים הקשורים בדיני חוזים וקניין. תפקידה של המפקחת הוא לבחון את הקיום של היתרי הסף הנדרשים לביצוע פרויקט של תמ"א 38 אך זו תוכל לעשות את עבודתה כראוי רק לאחר שיינתן אישור של המוסד התכנון על ההיתר. על פי חוק המקרקעין, המפקחת יכולה לדון במקרים של חיזוק מבנים כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 ויש לה את הסמכות לפסוק האם הושג הרוב הדרוש עבור היתר  כולל הסדרה בין בעלי הזכויות לגבי מערכת היחסים הקניינית ביניהם. לפיכך נוצרת בעייתיות בהחלטה של בית המשפט המחוזי מכיוון שבעלי דירות נוספים יתבקשו לתת את הסכמתם לביצוע פרויקט של תמ"א 38 לחיזוק המבנה שלהם מבלי שהם יודעים מה הם אמורים לקבל בעתיד, אך מכיוון שמסמכותה של המפקחת לבחון את תנאי הסף עבור הפרויקט, ולכן לא קיים החשש שפרויקט של תמ"א 38 יתבצע למרות שלא ניתנה ההסכמה של בעלי הדירות.