מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 – גם לזכויות יש גבול
כתב: עו"ד רועי פריד
היקף פרויקט תמ"א 38 בחולון במסלול של הריסה ובנייה מחדש צומצם משמעותית על ידי ועדת הערר המחוזית תל אביב, בשל העומס על התשתיות. בעלי הדירות עתרו כנגד ההחלטה לצמצם את היקף הפרויקט, אך עתירתם נדחתה על ידי בית המשפט.

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון אישרה לפני כשנתיים פרויקט של תמ"א 38 ברחוב אנילביץ בחולון, שעל פי התכנון ייהרס בניין שבו יש כיום שתי דירות בקומה אחת. על פי התוכנית שהוגשה לאישור ייבנה בניין שבו 4.5 קומות, ובו תהיינה 13 דירות.

שכנים הגרים בשכנות לבניין המיועד להריסה הגישו התנגדות לאישור הפרויקט של תמ"א 38, ובה הם התלוננו כי אופי הרחוב ייפגע באם יאושר הפרויקט וכן כי התשתיות יקרסו ותיגרם צפיפות. ועדת הערר לא קיבלה את התנגדות השכנים וציינה כי הפרויקט של תמ"א 38 מתאים לתוכנית לביצוע התוכנית הכוללנית למתאר עבור התחדשות עירונית אשר כבר הופקדה. אך בעקבות ההתנגדות צומצם ההיתר לבנייה ואושרה בנייה של בניין בגובה 2.5 קומות ובו 6 דירות בלבד.

בעלי שתי הדירות במבנה המיועד להריסה, הגישו עתירה כנגד השכנים וכנגד ועדת הערר ובה הם טענו כי בשל גודלו של המבנה נשללו מהם זכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. כמו כן, טענו שכאשר הוועדה המקומית תומכת בעמדתם, אין להסתמך על התכנון התקף מכיוון שהתוכנית הכוללנית תואמת את הפרויקט והיא תשנה את פניו של האזור. 

ועדת הערר המחוזית לא רצתה להתערב בהחלטה המקצועית לפיה תמ"א 38 אינה נותנת פתרון לבעיות של חנייה, עומס על התשתיות שינויים במרקם ועוד, אלא נותנת פתרון שהוא נקודתי עבור מגרש יחיד. עוד קבעה ועדת הערר בי הנימוק לחיזוקו של המבנה בשל היותו קטן חלש יותר ולכן התמריצים הניתנים צריכים להיות קטנים יותר.

בית המשפט לעניינים מנהליים תל אביב דחה את העתירה שהגישו בעלי הדירות בבניין המיועד לביצוע פרויקט של תמ"א 38 כנגד ועדת הערר בנוגע לצמצום היקף הפרויקט. השופטת יעל בלכר קבעה כי מבקשי היתר הבנייה אינם זכאים באופן אוטומטי לקבל את כל התמריצים. ההחלטה על כך ניתנת על פי שיקול הדעת של מוסדות התכנון, שתפקידם הוא למצוא את האיזון בין האינטרסים השונים, בעיקר לנוכח הבעייתיות הקיימת בתוכנית, אשר שיקוליה אינם שיקולי תכנון נרחבים אלא רק חיזוק מבנה מסוים.

השופטת בלכר הדגישה כי הוועדה לא שללה את זכויות העותרים, כפי שהם טענו, אלא רק צמצמה אותן בהתחשב באינטרסים כמו גודלו של המבנה והעומס הנוצר על התשתיות, ובכך קיבלה השופטת את עמדת הוועדה. השופטת יעל בלכר ציינה כי תמ"א 38 לא יכולה לאפשר תכנון שהוא מעבר למגרש הבודד ואין היא יכולה לאפשר שיפור של התשתיות כתנאי להיתר הבניה. לכן אין לאשר באופן אוטומטי את כל מירב התמריצים מכוח תמ"א 38 בכל פרויקט כאילו היה זו ארוחה מהסוג של 'אכול כפי יכולתך', וזאת כדי שניתן יהיה לקדם את חיזוקם של מבנים כמה שניתן.

ההחלטה לא צריכה להתבסס, לפי דברי השופטת, רק על המגמות העתידיות של התכנון ולא מספיק שהפרויקט מתאים מבחינת מספר הדירות ומספר הקומות בבניין. יש להביא בחשבון גם הקצאה של שטחים עבור צרכי הציבור, מה שלא ניתן לעשות בפרויקטים של תמ"א 38. השופטת הזכירה את העובדה כי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה לסיים בחודש אוקטובר 2022 את תוקפה של תמ"א 38 מכיוון שמטרתה העיקרית היא חיזוק מבנה מסוים שיעמוד בפני רעידות אדמה וזה לא הפתרון האופטימלי לביצוע כולל של התחדשות עירונית.

כתב: עו"ד רועי פריד
 

קישור לפסק הדין

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

תמ"א 38 נשארת אתנו?
תמ״א 38, שעברה כבר לא מעט גלגולים וקיבלה כבר תאריך תפוגה, זוכה לגרסה חדשה, גרסת איילת שקד.
נראה שבכוונת שרת הפנים לקדם הארכה נוספת של התמ"א, בניגוד לעמדתה של ראש מינהל התכנון, שתקפה את הקבלנים כאינטרסנטים רק לפני מספר שבועות על דרישתם זו.
שרת הפנים איילת שקד הודיעה על החלטתה להגיש בתוך 4 חודשים הצעת חוק נפרדת למתווה החלופה לתוכנית תמ"א 38. במסגרת התוכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה מ-350% ל-400%, תבוטל מגבלות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר לתוכנית + היתר.
בדומה לבקשת הקבלנים, ככל שהחלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובמבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את התוכנית הקיימת בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023, ותפעל לשיפור הוראת המעבר.
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה