מאמרים בנושא תמ"א 38

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון אישרה לפני כשנתיים פרויקט של תמ"א 38 ברחוב אנילביץ בחולון, שעל פי התכנון ייהרס בניין שבו יש כיום שתי דירות בקומה אחת. על פי התוכנית שהוגשה לאישור ייבנה בניין שבו 4.5 קומות, ובו תהיינה 13 דירות.

שכנים הגרים בשכנות לבניין המיועד להריסה הגישו התנגדות לאישור הפרויקט של תמ"א 38, ובה הם התלוננו כי אופי הרחוב ייפגע באם יאושר הפרויקט וכן כי התשתיות יקרסו ותיגרם צפיפות. ועדת הערר לא קיבלה את התנגדות השכנים וציינה כי הפרויקט של תמ"א 38 מתאים לתוכנית לביצוע התוכנית הכוללנית למתאר עבור התחדשות עירונית אשר כבר הופקדה. אך בעקבות ההתנגדות צומצם ההיתר לבנייה ואושרה בנייה של בניין בגובה 2.5 קומות ובו 6 דירות בלבד.

בעלי שתי הדירות במבנה המיועד להריסה, הגישו עתירה כנגד השכנים וכנגד ועדת הערר ובה הם טענו כי בשל גודלו של המבנה נשללו מהם זכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. כמו כן, טענו שכאשר הוועדה המקומית תומכת בעמדתם, אין להסתמך על התכנון התקף מכיוון שהתוכנית הכוללנית תואמת את הפרויקט והיא תשנה את פניו של האזור. 

ועדת הערר המחוזית לא רצתה להתערב בהחלטה המקצועית לפיה תמ"א 38 אינה נותנת פתרון לבעיות של חנייה, עומס על התשתיות שינויים במרקם ועוד, אלא נותנת פתרון שהוא נקודתי עבור מגרש יחיד. עוד קבעה ועדת הערר בי הנימוק לחיזוקו של המבנה בשל היותו קטן חלש יותר ולכן התמריצים הניתנים צריכים להיות קטנים יותר.

בית המשפט לעניינים מנהליים תל אביב דחה את העתירה שהגישו בעלי הדירות בבניין המיועד לביצוע פרויקט של תמ"א 38 כנגד ועדת הערר בנוגע לצמצום היקף הפרויקט. השופטת יעל בלכר קבעה כי מבקשי היתר הבנייה אינם זכאים באופן אוטומטי לקבל את כל התמריצים. ההחלטה על כך ניתנת על פי שיקול הדעת של מוסדות התכנון, שתפקידם הוא למצוא את האיזון בין האינטרסים השונים, בעיקר לנוכח הבעייתיות הקיימת בתוכנית, אשר שיקוליה אינם שיקולי תכנון נרחבים אלא רק חיזוק מבנה מסוים.

השופטת בלכר הדגישה כי הוועדה לא שללה את זכויות העותרים, כפי שהם טענו, אלא רק צמצמה אותן בהתחשב באינטרסים כמו גודלו של המבנה והעומס הנוצר על התשתיות, ובכך קיבלה השופטת את עמדת הוועדה. השופטת יעל בלכר ציינה כי תמ"א 38 לא יכולה לאפשר תכנון שהוא מעבר למגרש הבודד ואין היא יכולה לאפשר שיפור של התשתיות כתנאי להיתר הבניה. לכן אין לאשר באופן אוטומטי את כל מירב התמריצים מכוח תמ"א 38 בכל פרויקט כאילו היה זו ארוחה מהסוג של 'אכול כפי יכולתך', וזאת כדי שניתן יהיה לקדם את חיזוקם של מבנים כמה שניתן.

ההחלטה לא צריכה להתבסס, לפי דברי השופטת, רק על המגמות העתידיות של התכנון ולא מספיק שהפרויקט מתאים מבחינת מספר הדירות ומספר הקומות בבניין. יש להביא בחשבון גם הקצאה של שטחים עבור צרכי הציבור, מה שלא ניתן לעשות בפרויקטים של תמ"א 38. השופטת הזכירה את העובדה כי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה לסיים בחודש אוקטובר 2022 את תוקפה של תמ"א 38 מכיוון שמטרתה העיקרית היא חיזוק מבנה מסוים שיעמוד בפני רעידות אדמה וזה לא הפתרון האופטימלי לביצוע כולל של התחדשות עירונית.

כתב: עו"ד רועי פריד
 

קישור לפסק הדין

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.