פרסומות

פרסמו אצלנו אשד המנהלת להשבחת נדל"ן

אתר האינטרנט המוביל לתחום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

הקלטת פאנל ״התחדשות עירונית 2020 לאן?״ 13/9/2020 בהשתתפות מיטב המומחים

על מה דיברנו? 

  • על יכולת אדריכלית לתכנן כשמדיניות הרשויות משתנה חדשות לבקרים. על תפקיד שמאי הדיירים בפרוייקטים. על היום שאחרי אוקטובר 2020. על מכירת דירות בתקופת המשבר ואיך עושים את זה מהר יותר בחו״ל. 
  • על הסכמי הרשות להתחדשות עירונית ותפקיד עורך הדין, 
  • האם נכון לייצג דיירים בלבד או גם וגם? 
  • על החלטת ועדת ערר בראשות בני זלמנוביץ לתשלום היטל השבחה על ידי דיירים (האם אכן כך?) 
  • על חזרה אחורה מפרוייקטים של פינוי בינוי אל תמא הריסה ובנייה, והאם נכון להוריד את הרוב הדרוש בפרוייקטים של הריסה ובנייה ופינוי בינוי ל- 66 אחוז כפי שצופה התיקון לחוק ההסדרים. על כל אלה ועוד דיברנו כשעה וחצי בדיון מרתק. 


משתתפי הפאנל: 

  • מנהלת ומנחה: עו"ד נטלי עברון - משרד שטייף, עברון, סידס 
  • אדריכלית עדנה מור - לשעבר יו"ר איגוד האדריכלים והעצמאים. 
  • שמאית נחמה בוגין - שמאית מקרקעין ומשפטנית. 
  • עו"ד רועי בר יוסף - שותף במשרד בר יוסף נאווי המתמחה בייצוג דיירים. 
  • מר אורי רובין - מנכ"ל חברת רובינגרופ.


להקלטת הרצאות קודמות

לקידום תמ"א 38 בבניין מלאו את הטופס

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה

קבוצת מובילי התחדשות עירונית: פתחנו קבוצת פייסבוק המיועדת לכל העוסקים ומקבלי ההחלטות בתחום ההתחדשות העירונית. יזמים וקבלנים, עורכי דין, אדריכלים, מלווי דיירים ועוד. הקבוצה תשמש לקבלת עדכונים שוטפים, במה לתכנים של חברי הקבוצה. 
לקבוצת מובילי התחדשות עירונית >>>

 

גבולות תמ"א 38: שכנים מבניין סמוך מתנגדים לפרויקט תמ"א 38 בוועדות התכנון וגם בבית המשפט. טענתם העיקרית הייתה כי הבנייה תגרום חסימה של אוויר ואור לדירותיהם ואף תפגע בפרטיותם. מה החליטה השופטת?
כתבה מאת עו"ד זיו לוטן, מיוחד לאתר המרכזי, למאמר ולמאמרים נוספים >>>

 

עלו ברשת

  • נדחה ערעור של בעל דירה על קיפוח בפרויקט של תמ"א 38 בחולון
    כלכליסט 05.05.2021
    פרויקט של תמ"א 38 בחולון קודם על ידי היזמית קבוצת יחד בבניין ברחוב חנקין 17. בבניין ישנן 9 דירות ובעלי הדירות חתמו בשנת 2018 עם החברה היזמית על הסכמת לבצע פרויקט מהסוג של תמ"א 38/1, בלבד בעל דירה אחת שלא היה מוכן לחתום על ההסכם. בעלי הדירות שנתנו את הסכמתם לביצוע של פרויקט תמ"א 38 זה, התחייבו להעביר לחברה היזמית את הגג המשותף של הבית, וכן חלקים מהחצר כדי שזה יבנה 8 דירות על הגג ועוד דירה בקומה מפולשת. בעל הדירה אשר סרב לחתום על ההסכם הוא בעליה של דירת קרקע אשר הגיש התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אך זו דחתה את ההתנגדות וקבעה שאין מניעה להמשיך את הפרויקט של תמ"א 38. בעל הדירה ערעור למפקחת על רישום המקרקעין בחולון ובה טען, בין השאר, כי הפרויקט לא שוויוני מכיוון שבתור בעל דירה בקומת הקרקע הוא מרוויח מהפרויקט מעט ביחד לאחרים, בעיקר מכיוון כי החנייה ממוקמת בסמוך לחלון שבדירתו, מה שמביא לירידת ערך הדירה, ולטענה זו צירף חוות דעת של שמאית לפי הוא יהיה זכאי לפיצוי של 436,000 שקלים. שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לערעורים, לימור ביבי, קבעה כי התמורה שיקבלו כל בעלי הדירות תהיה שווה ולא תיקבע בהתאם לשוויה של הדירה לפי ביצוע הפרויקט של תמ"א 38/1, וללא קשר למיקומה ולגודלה של הדירה. לנושא של פגיעה בזכויותיו של בעל הדירה, ציינה השופטת כי ניתן לחסום כל פרויקט על בסיס הטענות הקנייניות, ויש טענות שבאות מתוך ניסיון לסחוט. לנושא השוויוניות, טענה השופטת כי בהוראות תמ"א 38 השוויון בים בעלי הדירות הוא כמותי ולא כלכלי, על סמך התמריצים שיש בתוכנית. על פי התמריצים תוספת שטח והטבות נוספות זהות לכל הדירות.
  • פרויקט תמ"א 38 בתל אביב קודם במהירות בזכות שיתוף פעולה של כל הגורמים
    Ice 25.04.2021
    כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית, הדעה הרווחת היא שלבצע פרויקט כזה נדרשות פני שנים רבות. אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, יש להביא בחשבון את דיירי הדירות הקיימות בבניינים אותם הורסים. נדרש תיאום ושיתוף פעולה בין שלשות הגורמים, יזם תמ"א 38, בעלי הדירות והרשות המקומית, כדי שהפרויקט יקודם בקצב סביר. כמו כן, אדריכל פרויקט של תמ"א 38 הכולל את הריסת הבניין הקיים, צריך להביא בחשבון מספר מגבלות כמו למשל שטח הדירה הניתנת כתמורה בבניין החדש הוא פונקציה של שטח הדירה הקיימת של בעל הדירה הקיימת, ומגבלה זו יכולה להשתנות מקומה לקומה בשונה מהבנייה הרגילה, שב הבנייה בכל הקומות יכולה להיות זהה. יזם תמ"א 38 צריך לשמור גם על איזון בין התמורות שמקבלים בעלי הדירות הקיימות, כאשר הוא ממקם אותם בקומה מסוימת, או בדיקה בעלות כיווני אוויר שונים. כל אלה מאריכים את עבודת התכנון של האדריכלים ושל היועצים השונים בפרויקט של תמ"א 38 שבו הורסים את הבניין הקיים. פרויקט של תמ"א 38 בתל אביב מקודם על ידי חברת "דמרי גלים" והוא יתבצע ברחוב משה שרת שבו יש 8 דירות, כאשר בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירה בשטח של 150 מ"ר ושהיא גבוהה בקומה אחת מאשר הייתה להם. קידומו של הפרויקט במהירות התאפשר בזכות מאמץ משותף של כל הגורמים, מתאר מנהל תחום התחדשות עירונית בחברה, אסף ניר, כאשר כחודש מאז נבחרה החברה על ידי בעלי הדירות, נחתם מולם הסכם משפטי לביצוע הפרויקט. מנכ"ל החברה, איל טישל, מציין גם הוא את התהליך המהיר, כאשר נדרש גם תהליך של ערר אשר גרם לעיכוב, אך היתר הבנייה אמור להתקבל בסביבות חודש יולי השנה, מה שמוכיח ששיתוף פעולה בין כל הגורמים חשוב לקידום התהליך בזמן סביר.
  • מנגנון של תמורה כספית במקום קרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות עירונית
    גלובס 23.04.2021
    המנכ"ל החדש של רשות מקרקעי ישראל, יעקב קוינט, מתכוון לפעול לשינוי המנגנון של שימוש בקרקע משלימה כדי לזרז תהליכים של התחדשות עירונית באזורים שבהם לא קיימת היתכנות כלכלית לבצע פרויקטים כאלה. הענקת קרקע משלימה מאפשרת לתגמל יזמים כדי שיכולו לבצע פרויקטים של תמ"א 38 או התחדשות עירונית באזור שאין בו כדאיות כלכלית לבצע אותם ולקבל קרקע באזור אחר, לעיתים אף בעיר אחרת. בפועל המנגנון של קרקע משלימה כמעט ולא קרה והסיבה העיקרית לכך היא בירוקרטית. קוינט הודיע כי בכוונתו להחליף את הפיצוי של קרקע בפיצוי כספי. לדבריו, מנגנון הקרקע המשלימה אינו יעיל מכיוון שכאשר מרתקים את הקרקע המשלימה לטובת יזם, נדרש זמן רב עד שהדירות מגיעות מהר אל הזוגות הצעירים או אל משפרי הדיור. סיבה נוספת, לדעת מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, היא העובדה שניתן לתת לכל פרויקט מגרש אחד מבלי היכולת לפצל את זה. כאשר התמורה היא כספית, ניתן לחלק אותה באופן יותר מדויק ולמספר רב יותר של גורמים. ניתן לאפשר ביצוע פרויקט של התחדשות עירונית בקריית אונו וגם באילת. הרעיון, לפי קוינט, היא ליצור חלופות אשר אינן תלויות בחקיקה, מכיוון שזו נקבעת על ידי הפוליטיקה שבה אין לנו שליטה. מוטי זייד, שמאי המקרקעין אשר משתף פעולה ועם רמ"י ועם מינהל התכנון, מסביר כי פרויקטים של תמ"א 38 או של התחדשות עירונית לא מצליח באזורי הפיתוח והשמאים הראו בדוחות הכלכליים שלהם כי התכנון לא עומד בתנאים הכלכליים והמדינה החליטה על מנגנון של קרקע משלימה אך העניין לא פעל מכיוון שהוא כרוך בהליכים מורכבים מהבחינה המשפטית וישנן גם עלויות הכרוכות בתהליך ולכן עדיף להגיע לפיצוי כספי מאשר קרקע משלימה. 
  • היקפי הפעילות של התחדשות עירונית בישראל בשנת 2020
    ביזנעס 20.04.2021
    על פי הדו"ח של הרשות התחדשות עירונית עולה כי במיזמים של תמ"א 38 ושל פינוי-בינוי חלה ירידה של 25 אחוזים במספר התחלות הבנייה בשנת 2020 בהשוואה לשנה הקודמת. בפרויקטים של התחדשות עירונית ניתנו במהלך 2020 כ-12,800 היתרי בניה כאשר 10,517 מהן היו עבור תמ"א 38 ו-2,295 היתרים במיזמים של פינוי בינוי, וזאת לעומת 14,203 היתרי בניה בשנת הקודמת עבור תמ"א 38 ועוד 3,221 במיזמים של פינוי-בינוי. במספר הדירות שייבנו במסגרת של פינוי-בינוי עד שנת 2020 ועד בכלל מובילה העיר רחובות שבה ייבנו 12,601 דירות בשש תוכניות. לאחריה ברשימה נמצאת תל אביב-יפו עם 10,255 דירות ובהמשך הרשימה הערים לוד עם 10,155 דירות, ירושלים 10,153 דירות וכן הערים בת-ים, קריית אונו, נתניה, חיפה, יהוד, אשדוד. כאשר מדובר על תוכניות של תמ"א 38 בשנת 2020 מוצאים את תל אביב בראש הרשימה עם 49 פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב במסלול של חיזוק ועיבוי ועוד 69 פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב במסלול של הריסה ובניה מחדש. בשנת 2020 נרשמו 4 פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן במסלול של חיזוק ועיבוי ועוד 51 פרויקטים של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה מחדש בעיר רמת גן. באותה שנה נרשמו 32 פרויקטים של תמ"א 38 בירושלים במסגרת של חיזוק ועיבוי ו-14 במסלול של הריסה ובנייה בחדש בעיר ירושלים. לעומת זאת לא נרשם אף פרויקט של תמ"א 38 בבני ברק במסלול של חיזוק ועיבוי בשנת 2020 אך נרשמו 15 פרויקטים של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה מחדש. יו”ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חיים אביטן, ציין כי לאחר השנה הקשה של 2020, כאשר ניתן יהיה לפעול בלי מגבלות, תהיה עלייה של היקפי הפעילות בתחום של התחדשות העירונית בארץ.
  • נקבעו כללים לחיזוק האמון בין עו"ד לבין בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית
    גלובס 16.04.2021
    וועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין קבעה כללים להתנהגות עורכי הדין כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית כאשר עורך דין מייצג את בעלי הדירות. עו"ד מנחם מושקוביץ שהוא יו"ר הוועדה מציין כי החלטה כזאת נועדה לחזק את האמון שבין הציבור לבין מערכת המשפט מלבד העובדה שההחלטה היא צורך במובן העסקי. הוועדה התייחסה למצב המיוחד הנוצר כאשר עורך דין מייצג את בעלי הדירות כאשר התשלום שהוא מקבל הוא היזם המבצע את הפרויקט של התחדשות עירונית שהוא למעשה הצד השני. העובדה הזאת יוצרת מצבים של אי אמון בין בעלי הדירות לבין העו"ד, מה עוד שהיזם עובד לעיתים בפרויקטים נוספים מה שיכול לספק עבודה נוספת לעו"ד, לפיכך החליטה הוועדה לעבות את החובה של העו"ד אל בעלי הדירות. על פי ההחלטה עו"ד שסיים לייצג את בעלי הדירות לא יוכל לייצג בהמשך בפרויקטים נוספים של התחדשות עירונית את היזם, אם יש זיקה של מידע בין הפרויקטים. אם אין זיקה כזאת העו"ד, יוכל לייצג את הצד השני ובלבד שיצהיר על הקשר הקודם ביניהם. עוד קבעה הוועדה שיש להבטיח את חובת הנאמנות של העו"ד אל בעלי הדירות למרות שהיזם הוא זה שמשלם לעו"ד את התשלום והסכם ההתקשרות בין העו"ד לבעלי הדירות הוא ההסכם היחידי שייחתם ולא יכול להיחתם הסכם בין היזם לבין העו"ד. בהתייחסה לגובה שכר הטרחה, וועדה אינה פוסלת את האפשרות שהוא ייקבע בפונקציה של היקף הפרויקט במספר הדירות או הקומות שלו. הוועדה גם התייחסה למקרה שעו"ד יכול לרכוש דירה בפרויקט וקבעה שאין מניעה כזאת ובלבד שהעו"ד יודיע בכתב לבעלי הדירות על כך. יחד עם זאת ציינה הוועדה שאין מניעה שעו"ד שהוא אחד מבעלי הדירות בפרויקט של התחדשות עירונית ייצג את כל בעלי הדירות, אך אין זה מומלץ, מכיוון שיש לו נגיעה אישית לעניין.
  • נהרסו בתי המגורים בפרויקט של התחדשות עירונית בפתח תקווה
    ThePulse 14.04.2021
    החל הביצוע של פרויקט התחדשות עירונית בפתח תקווה כאשר בניינים ישנים ברחוב אורלוב אשר בשכונת נווה גן הממוקמת במקום מרכזי של פתח תקווה. במקום בנייני המגורים שנהרסו ייבנו שני בניינים המתנשאים לגובה של 9 קומות שבהם 88 דירות בסך הכול על פני שטח כולל של 15,000 מ"ר, כאשר ייבנו ארבע דירות גג. הדירות שייבנו תהיינה בגדלים של 3,4,5 חדרים כאשר ייבנו בבניינים שתי מעליות וכן ייבנו שתי קומות עבור חנייה כאשר לכל דירה תהיה בהן חנייה. את הפרויקט מבצעת חברת נווה בגדדי חברה לקידום לאחר שחתמה הסכם עם חברת קטה יזמות ובנייה של רפי קטה. חברת נווה-בגדדי הגיעה למקום השלישי בתחרות "מצויינות בשירות וחווית לקוח" של המרכז הישראלי לניהול. את הפרויקט מתכנן האדריכל טל נחומי ואהרון דניאל הוא הקונסטרוקטור שלו. חברת נווה בגדדי מתמחה בביצוע פרויקטים של בנייה ובכלל זה פרויקטים של התחדשות עירונית כאשר רוב הפרויקטים שהיא מבצעת, הושלמו לפני המועד המיועד של המסירה. אחד הפרויקטים שהושלמו הוא ברחוב אורלוב עצמו. ניר נווה, מנכ"ל החברה, מציין כי הפרויקטים החדשים ברחוב אורלוב מביאים התחדשות לרחוב ורוח רעננה וחדשנים לתושבי הרחוב וכן לזוגות צעירים אשר מגיעים לשכונה ומגדילים את הנוכחות של צעירים מבין הדיירים של שכונת נווה גן. עוד הדגיש המהנדס ניר נווה, כי גם בפרויקט זה תשים החברה דגש אל השלמתו במסגרת הזמן שנקבע בהסכם תוך שימת לב לאיכות הבנייה וכן שהחברה תעניק לדיירים שירות לקוחות באיכות גבוהה לאורך כל תקופת העבודות וכן לאחר מכן בשנת הבדק.
  • על מה כדאי לשים לב כדי לקדם פרויקט של תמ"א 38
    כלכליסט 13.04.2021
    יזמי נדל"ן קיבלו לפני 15 שנים הזדמנות לבצע פרויקטים של התחדשות עירונית בערים מבוקשות ללא צורך בתשלום מראש ובמזומן לבעלי הקרקע עבור הקרקע. לפרויקטים של תמ"א 38, שאינם דורשים הון עצמי גדול, נכנסו אנשים שאין להם ניסיון בתחום, שהבטיחו לבעלי דירות ביצוע של פרויקט תמ"א 38 ולהחתים אותם על הסכמתם לכך, למרות שהם חסרי ניסיון בתחום הנדל"ן ואין להם איתנות כלכלית עבור ביצוע הפרויקט. לפיכך, קרו מקרים שפרויקט אשר מקדם אותם יזם תמ"א 38 חסר ניסיון נתקעו ודיירי הבניין מצאו עצמם גרים במשך תקופה ארוכה של הסתבכות משפטית, במקום שהוא למעשה אתר בנייה. מכיוון שבעלי הדירות עושים עסקה בנוגע לדירת המגורים שלהם, הם צריכים לבחור את אלה שיבצעו את הפרויקט בתהליך שהוא שקוף ובטוח ביותר עבורם. לכן מומלץ לפנות לחברות בעלות ניסיון בפרויקטים כאלה, ולבקש לראות פרויקטים שהם ביצעו, ולשוחח עם הדיירים באותם פרויקטים כדי ללמוד על התהליך שהם עברו. יש לבדוק שיש לחברה אותם הם יבחרו, יכולת להתמודד עם פרויקט מורכב מהסוג הזה, ולהוביל פרויקט תמ"א 38, למשל, עד לשלב הסופי שלו, שיש לה את ההבנה של התנהלות הרשות המקומית כמו למשל במקרים שנדרש קידום תב"ע. יש לבדוק שהיא מבצעת פרויקט תוך ביצוע מוקפד בצד ההנדסי, ושיש לה את האיתנות הפיננסית הדרושה לביצוע פרויקט התחדשות עירונית. בנוסף, מומלץ לבחור חברה שהיא הן יזם והן קבלן מבצע, כך שתהיה כתובת אחת לפניות של הדיירים. המלצות אלה מתאימות במיוחד לפרויקט של תמ"א 38 במסלול של חיזוק הבניין כאשר דיירי הבניין המחוזק ממשיכים לגור בבתיהם בזמן העבודות. 
  • פרויקט התחדשות עירונית בפתח תקווה
    מלאבס 12.04.2021
    תוכנית של התחדשות עירונית בפתח תקווה יוצאת לדרך לאחר שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה, אישרה היתר בנייה לחלק מהבניינים בפרויקט המתוכנן בשכונת עמישב. את הפרויקט מקדמת המינהלת של התחדשות עירונית של עיריית פתח תקווה – כרמים – והתכנון האדריכלי שלו הופקד בידי האדריכלים ערן שקד וערן לשם ממשרד Cirybee. שני האדריכלים ציינו כי התכנון הותאם לחזון האורבני של השכונה תוך שימת דגש על אלמנטים שיביאו לפתיחת השכונה לתושבים צעירים כאשר המטרה היא חיזוקה הן בהיבט הפיזי והן החברתי אשר יהווה מוקד משיכה לתושבים חדשים ולשיפור איכות החיים של התושבים הקיימים. את הפרויקט מלווים משרדי עו"ד DTKG&G  -שרמן לנדאו, ואת הפיקוח ההנדסי מלווה עדניר. עורכי הדין של בעלי הדירות הם ינון שרעבי וחגי רייכטלר. במסגרת הפרויקט, אשר מקודם על ידי חברת בינו נדל"ן, ייהרסו 15 בנייני רכבת אשר יש בהם כיום 60 דירות ובמקומם מתוכננים להיבנות 8 בניינים חדשים שבהם 9 קומות בכל אחד, ובסך הכול מתוכננות להיבנות 265 דירות. ההיתר שניתן הוא עבור שני הבניינים הראשונים שייבנו ברחוב צלח שלום כאשר על פי התכנון יבוצעו מספר שדרוגים בתשתית של הרחוב. בעלי הדירות שייהרסו יקבלו דירות חדשות בניינים שייבנו כאשר תהיה תוספת של חדר לכל דירה, ממ"ד, מרפסת, מחסן ומקום חנייה. פינוי הדיירים מהבניינים שייהרסו יחל בעוד מספר חודשים. רמי גרינברג, ראש עיריית פתח תקווה, הפרויקט ישדרג את המרחב הציבורי של שכונת עמישב, ויביא לשינוי משמעותי עבור התושבי בשכונה שיקבלו דירות חדשות עם מרחב מוגן הכוללות מרפסת שמש חנייה ומעלית. לדברי גרינברג הפרויקט הזה הוא חלק מהעבודות של התחדשות עירונית בפתח תקווה שיביא לשיפור פניהן של השכונות הותיקות.
  • תשלום מס שבח או היטל השבחה בשלבים השונים של פרויקט התחדשות עירונית
    TheMarker 12.04.2021
    כאשר מוכרים דירה הנמצאת בבניין שבו עומד להתבצע פרויקט של התחדשות עירונית, המחיר מגלם כבר השווי של עליית המחיר בעקבות הפרויקט. אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38, ישנה הטבה מיסוי בתשלום של מס שבח, אך יש לדעת להבחין במקרים השונים של התחדשות עירונית ובתאריך שבו מתבצעת עסקת המכירה של הדירה. אם מבצעים פרויקט של פינוי בינוי, מציין עו"ד משה רז-כהן, שתחום התמחותו הוא מיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית, יש לשים לב לשלב שבו בוצעה המכירה. כאשר בעל דירה מוכר אותה, לאחר שהיא נהרסה, אך לפני שהבנייה שלה הושלמה, מדגיש עו"ד רז-כהן, זוהי לא עסקה רגילה של מכירת/קניית דירה, כי אם "מכירה של זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים" לפי רשות המיסים. אם במכירת דירה יחידה יש פטור ממס שבח, או שהמס הוא נמוך, הרי שבעסקה כזאת, אין פטור דומה ממס השבח, והוא עלול להגיע גם ל-40 אחוזים משווי הנכס אם העסקה מתבצעת בתקופת הבנייה. לפיכך, הזמן הנכון לעסקה של מכירת דירה, הוא או בשלב שלפני הריסתה ואז היא עדיין מוגדרת "דירה", או לאחר קבלה של טופס המתיר אכלוס (טופס 4) לדירה החדשה שנבנתה. כאשר מבצעים עסקה של מכירת דירה לאחר חתימה על הסכם לביצוע תמ"א 38 או פינוי־בינוי, אך לפני שהרסו אותה, היא עדיין נחשבת דירת מגורים. ישנם רשויות מקומיות אשר דורשות היטל השבחה, העומד על חצי משווי ההשבחה של הנכס הנובע מהגדלת זכויות, ובשלב של לפני תחילת בנייה, המס חל על מוכר הדירה. כאשר הפרויקט נמצא בשלב מתקדם בתהליך מול היזם, נקבע בהסכם כי היזם הוא זה שיישא בהוצאות היטל ההשבחה בזמן קבלת היתר הבניה.
  • תוכנית מתאר חדשה בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה
    גלובס 07.04.2021
    על פי הצעת תוכנית המתאר של התחדשות עירונית בשכונת רמת ורבר הנמצאת במרכז העיר פתח תקווה יתווספו 3,420 דירות במתחמים של פינוי בינוי ועוד 300 דירות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38. במסגרת תוכנית המתאר ניתן יהיה לבנות ברחוב ארלוזורוב מגדלי מגורים המתנשאים לגובה של 30 קומות וברחוב בורוכוב ורחוב כצנלסון תיבנה בנייה מרקמית. החברה המקדמת את הפרויקט של פינוי-בינוי היא קרדן נדל"ן והיא חתמה על הסכם עם חברת מנור התחדשות עירונית, לשיתוף פעולה בפרויקט זה. בחברה קרדן נדל"ן מאמינים כי מיקומה של שכונת רמת ורבר, לתחנת המטרו בפינת רחוב טרומפלדור ורחוב ארלוזורוב, ניתן יהיה לגבש בהמשך תב"ע חדשה אשר תאפשר זכויות בנייה גדולות יותר. על פי מנכ"ל החברה, עמוס דבוש, רשויות התכנון שואפות להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקטים הנמצאים בקרבת צירי הסעה המונית וזאת כדי לתת עדיפות הן לקבלנים והיזמים ועם לבעלי השירות באזור, לפתח את האזור. דבוש מציין את החשיבות של אמצעי ההסעה ההמונית ואת החשיבות שלה בהתפתחות האזור בעשרים השנה הבאות ולכן הוא משקיע באזור מתוך הבנה שהסיכוי שזכויות הבנייה יזכו להגדלה באזור זה הוא גדול מאשר באזורים אחרים. וזאת למרות החששות שעלו בנושא של השפעת המטרו על מחירי הנדל"ן. שטחה של שכונת רמת ורבר הוא כ-560 דונם והיא תחומה בין רחוב ארלוזורוב מצד דרום, רחוב ז'בוטינסקי מצד צפון, רחוב קפלן מצד מערב ורחוב אהרון יחבוב מצד מזרח. על פי תכנית המתאר של שכונת רמת ורבר, יתווספו שטחים של מעל 20 אלף מ"ר עבור תעשייה ומסחר.

לידיעות נוספות

התחדשות עירונית בקרית אונו
התחדשות עירונית במיטבה - פרויקט פינוי בינוי של חברת מצלאוי בקרית אונו
כל המידע על התחדשות עירונית

אגדת דשא

איפה ירוק יותר? בפרברים או בעיר הצפופה..., מה זה עירוב שימושים?, כמה ימים בחודש אנחנו מבלים בפקק? והאם הבעייה האמיתית של ההתחדשות העירונית היא בעיית החנייה? 
מרחב, התנועה לעירוניות מתחדשת בישראל בשיתוף המשרד להגנת הסביבה הפיקו סרט זה שמנסה להציג בזווית אחרת את בעיית התחבורה.
נראה שפתרונות של תחבורה בת קיימא הינם תנאי בסיסי להתחדשות עירונית. שווה צפייה!


 

מובילי התחדשות עירונית

 - - - - חדש - - - -
קבוצת מובילי התחדשות עירונית
קבוצת הפייסבוק לעוסקים
בתחום ההתחדשות העירונית
הצטרפו לקבוצה