מאמרים בנושא תמ"א 38

סכסוך משפטי בין שני בניינים תאומים
עו"ד אסף לאור
קריית ביאליק: פרויקט תמ"א 38 יבוצע במבנה אחד מתוך שני מבנים של בית משותף – למרות התנגדות הדיירים. המפקח על המקרקעין אישר ביצע עבודות חיזוק במבנה אחד מתוך שני מבנים של בית משותף, לאחר שהתרשם כי זכויותיהם של בעלי הדירות במבנה השני לא יפגעו.

7 בעלי דירות מתוך 8 במבנה של בית משותף בקריית ביאליק חתמו הסכם עם יזם תמ"א 38 לביצוע חיזוק המבנה. היתר לביצוע הפרויקט ניתן בחודש יוני 2018, אך בעלי הדירות לא יכלו להתקדם עם החברה היזמית "חסקי אלון חיזוק ושיקום מבנים" בשל התנגדותם של בעלי הדירות שבמבנה השני של הבית המשותף. בעלי הדירות שביקשו לבצע את הפרויקט של תמ"א 38 הגישו למפקח על רישום המקרקעין בשלוחת עכו תביעה ובה ביקשו שיקבע כי אין מניעה לביצוע הפרויקט במבנה שלהם ולחזק רק אותו, מכיוון שמדובר בבית משותף המורכב משני מבנים נפרדים. מנגד, טענו בעלי הבתים שבמבנה השני כי עבודות החיזוק במבנה אחד יגרמו לפגיעה בזכויותיהם, למשל בשל הפקעה של שטחים ציבוריים או אפשרות גישה לביוב. כמו כן טענו הנתבעים כי אין את הרוב הנדרש לשם ביצוע העבודות של תמ"א 38.

המפקח על המקרקעין, יובל וסרקרוג, קבע כי אין מניעה לבצע את הפרויקט של תמ"א 38 מכיוון שהבית שבו מדובר עומד בתנאים של בית מורכב, כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, ושהוא עומדי בתנאי חוק החיזוק של תמ"א 38 בהתייחסו לבתים מורכבים. המפקח לא קיבל את טענת התובעים כי זכויותיהם ייפגעו מכיוון שלא הוכיחו כי העבודות יפגעו בהם. בהתייחסו לטענה כי תיפגע הגישה של התובעים לביוב, ציין המפקח כי גם כיום נמצא הביוב בחלקם של התובעים ואלה התחייבו לאפשר גישה לצורך טיפול או תחזוקה בביוב.

לגבי טענת התובעים לנושא הפקעת שטחים מהרכוש המשותף עבור חנייה, ציין המפקח וסרקרוג כי חוק החיזוק מאפשר לו להוציא עבור חניות חלקים מהרכוש המשותף וממילא לא הוכיחו הנתבעים כי דבר זה פוגע בהם. בנוסף, התייחס המפקח לחוות הדעת של מודד, וציין כי קו החלוקה בין שני חלקי הבית המשותף יותיר אפילו שטח גדול בחלק של הנתבעים ובכך הופרכה טענתם כי החניות שייבנו פולשות אל החלק שלהם.

בהתייחסו לחשש של הנתבעים כי ייגרם להם נזק בשל העבודות, ציין המפקח כי החברה היזמית התחייבה לבטח את העבודות ואת עצמה ולתקן את כל הנזקים שייגרמו הן למבנה והן לרכוש המשותף של הנתבעים ובכך הפריך את טענתם. כמו כן קבע המפקח וסרקרוג כי יוותר בסמוך למבנה שטח גדול אשר לא ימנע מהם לבצע בעתיד פרויקט של תמ"א 38 גם במבנה שלהם.

לעניין הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38, קבע המפקח כי מספיק  שיהיה רוב במבנה שלהם כדי לעמוד בתנאי תמ"א 38 והתובעים השיגו את הרוב הזה.
לפיכך, אישר המפקח על רישום המקרקעין את ביצוע הפרויקט לאחר שקבע כי אין שום מניעה לבצע את פרויקט תמ"א 38 זה ובתנאי שבין הבניינים תהיה מחיצה אשר תוקם בהתאם לתשריט של מודד, ובתנאי שהחניות הנבנות לא יחרגו מהקו הזה. כמו כן קבע המפקח שתירשם הערה אשר תאפשר לנתבעים גישה חופשית אל התשתיות המשותפות.

המפקח לא התרשם שהייתה הצדקה ממשית להתנגדותם של הנתבעים ולפיכך חייב אותם בסכום של 10,000 שקלים עבור ההוצאות ועבור שכר הטרחה של עורך דין, שהוא סכום גבוה באופן יחסי.

קישור לפסק הדין
 
קישור לכתבה 

כתב: עו"ד אסף לאור 
 

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה