שלום הבניין שלנו לפני חתימת חוזה תמ"א 38 , הייזם מציע לנו ערבון שיופקד בחשבון נאמנות של עורכת הדין על סה"כ חצי מיליון.
ומוסכם שכל כסף שיכנס ממכירת דירות יכנס לחשבון הנ"ל והיה בכדי לממן את הפרויקט .
אני מתארת לעצמי שעליות החיזוק פתיחת פייר מעלית , וכנראה גם שנקבל אישןר לממ"ד הם הרבה מעבר לחצי מיליון .
ידוע לי גם שהוא הולך לקחת הלוואה מהבנק .
אייך אני יכולה לבטיח את זה שהיה לנו מספיק כסף באמת לגמור את הפרויקט במקרה ויזם יהפוך לחדל פרעון או פושט רגל ,, הרי יתכן שיווצר מצב שהקבלן יתחיל לחזק את המבנה יהפוך לפושט רגל ובוא זמנית לא מכר שום דירה.
שאלה נוספת אני מתארת לעצמי שאם הוא לוקח כסף מהבנק , הבנק יראה לנכון לרשום לטובותו הערת הזהרה ,, האם אני יכולה לדרוש מכתב שנאמר בו כמו שאורמרים שחור על גבי לבן שהערה תיכתב אך ורק על זכיות הקבלן {ותת החלקה שיצארנו עבורו}וושהיה ברור שבשום אופן לא ניתן לרשום הערה לטובת הבנק על הדירות שלנו

שרה שלום,

ראשית חשוב להבין שמנגנון הבטוחות שונה מפרויקט לפרויקט ומיזם ליזם, קשה להתערב ולחוות דעה על היקף וטיב הבטוחות מבלי להכיר את כלל פרטי העסקה.
אני ממליץ לך להפנות את השאלה לעורך הדין מטעם בעלי הדירות, או להתייעץ באופן פרטני עם עורך דין, שלפניו יהיה מונח ההסכם במלואו.

אציין רק שהחשש שלך הוא ברור ומוכר אך צריך להבדיל בין 2 מצבים:
1. מצב בו היזם מקבל ליווי בנקאי סגור לפרויקט (זו הלוואה מהבנק למימון הפרויקט התנהלת בחשבון סגור)
2. מצב בו אין ליווי בנקאי סגור אלא הלוואה כלשהי מהבנק וההכנסות הפרויקט לחשבון נאמנות אצל העו"ד
(יש מצבים שבהם גם אין ליווי בנקאי וגם אין התחייבות של היזם לנהל את הפרויקט בחשבון נאמנות אליו ייכנס כל כספי מכירת הדירות ויצאו רק הוצאות הפרויקט).

בכל מקרה דרישה להערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על היחידה הרישומית בלבד היא דרישה בהחלט אפשרית וראוי שתהיה מגובה בהתחייבויות היזם בהסכם.

הבטוחה חייבת לאפשר לך, לכל הפחות, להשלים את השלב בו נעצר היזם (אם חס וחלילה הוא נעלם מהפרויקט), יתר תנאי ההסכם אמורים לגבות את האפשרות שאם היזם "נעלם" ייכנס אחר תחתיו וישלים את המלאכה, ע"פ ההסכם. (כך שיושלם השלב בו נעצר הפרויקט באופן מיידי ויתר הפרויקט יושלם ע"י היזם שייכנס תחת זה שיצא)


עו"ד דביר מאירוביץ - תמ"א 38
* אין לראות באמור ייעוץ משפטי