כאשר מוכרים דירה הנמצאת בבניין שבו עומד להתבצע פרויקט של התחדשות עירונית, המחיר מגלם כבר השווי של עליית המחיר בעקבות הפרויקט. אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38, ישנה הטבה מיסוי בתשלום של מס שבח, אך יש לדעת להבחין במקרים השונים של התחדשות עירונית ובתאריך שבו מתבצעת עסקת המכירה של הדירה. אם מבצעים פרויקט של פינוי בינוי, מציין עו"ד משה רז-כהן, שתחום התמחותו הוא מיסוי בפרויקטים של התחדשות עירונית, יש לשים לב לשלב שבו בוצעה המכירה. כאשר בעל דירה מוכר אותה, לאחר שהיא נהרסה, אך לפני שהבנייה שלה הושלמה, מדגיש עו"ד רז-כהן, זוהי לא עסקה רגילה של מכירת/קניית דירה, כי אם "מכירה של זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים" לפי רשות המיסים. אם במכירת דירה יחידה יש פטור ממס שבח, או שהמס הוא נמוך, הרי שבעסקה כזאת, אין פטור דומה ממס השבח, והוא עלול להגיע גם ל-40 אחוזים משווי הנכס אם העסקה מתבצעת בתקופת הבנייה. לפיכך, הזמן הנכון לעסקה של מכירת דירה, הוא או בשלב שלפני הריסתה ואז היא עדיין מוגדרת "דירה", או לאחר קבלה של טופס המתיר אכלוס (טופס 4) לדירה החדשה שנבנתה. כאשר מבצעים עסקה של מכירת דירה לאחר חתימה על הסכם לביצוע תמ"א 38 או פינוי־בינוי, אך לפני שהרסו אותה, היא עדיין נחשבת דירת מגורים. ישנם רשויות מקומיות אשר דורשות היטל השבחה, העומד על חצי משווי ההשבחה של הנכס הנובע מהגדלת זכויות, ובשלב של לפני תחילת בנייה, המס חל על מוכר הדירה. כאשר הפרויקט נמצא בשלב מתקדם בתהליך מול היזם, נקבע בהסכם כי היזם הוא זה שיישא בהוצאות היטל ההשבחה בזמן קבלת היתר הבניה.
|