רינת שלום רב,
האמת היא שעד לפני מספר שנים, לא הרבה אנשים ידעו מה זה תמ"א 38, ועוד פחות מכך – באמת נתקלו בפרוייקט מסוג זה. כיום – כולם שמעו, ראו, יודעים או מכירים בניין שעבר תמ"א 38, או שעומד לעבור. כעורך דין, המלווה ומייצג דיירים בפרוייקטים של תמ"א 38 מזה זמן רב, אני סבור כי יש בכך יתרון גדול - הניסיון המצטבר בתחום הולך וגדל, נעשתה למידה רבה ובעלי הדירות בהחלט נהנים מתהליכים יעילים יותר ומבעלי מקצוע מנוסים יותר.
יחד עם זאת, כולכם כבר שמעתם סיפור או שמועה כזו או אחרת על פרוייקטים שהסתיימו אחרת, או לא הסתיימו... ואכן, רבות הדרכים שיכולות להוביל פרוייקט תמ"א לדרך ללא מוצא. שכנים מסוכסכים, בעלי מקצוע שאינם בקיאים דיים בתחום, בעיות רישומיות ואפילו עצלות של דיירים עלולות לעכב תהליכי תמ"א 38 שנים רבות.
אם מחפשים ערימת קשיים – אפשר להיתקל בהן בכל מקום.
ואפשר, כמובן, להימנע מהן מראש. סוף מעשה במחשבה תחילה.
למה הדבר דומה? לאפיית עוגה על פי מתכון מספר מתכונים. ישנה רשימת רכיבים וישנו אופן ההכנה. אם תבחרו ברכיבים איכותיים ותמלאו בקפידה אחר הוראות ההכנה, בסוף התהליך תהיה לכם עוגה מוכנה וטעימה. לעומת זאת, אם תנסו להחליף או להשמיט רכיבים ולשחק עם ההוראות – אולי יצליח ואולי לא. אולי תצא עוגה, ואולי תצא עיסה... בדיוק כך בפרוייקט תמ"א – בחרו אנשי מקצוע איכותיים ועקבו אחר השלבים ואתם יכולים להיות בטוחים שהעוגה, סליחה, פרוייקט התמ"א שלכם, יצא מוצלח.
כמי שהתמחה בתחום התמ"א מתחילת דרכי המקצועית ועד היום, ברור לי כי יש דרך נכונה ביותר להתחיל ולסיים פרוייקט במקסימום שביעות רצון של כל המעורבים. הסוד הוא לא סוד, אלא להכיר היטב את השטח (נכון למעשה לכל דבר בחיים), לדעת היכן טמונים המוקשים שיש להימנע מהם ומהו המסלול הבטוח להצלחה.
9 הכללים לפרוייקט תמ"א מוצלח:
1. בחרו ועד ייעודי לפרוייקט.
תפקידו של הועד משמעותי במיוחד בשלבים הראשונים של הפרוייקט, כאשר יש צורך בבדיקת זכויות, איתור יזם, תכנון עקרוני וכדומה. הועד אינו מוסמך לחתום על הסכם התמ"א. לכן, הניחו בצד יחסי שכנות, חברויות ואמון. העדיפו כי בועד יהיו שכנים שנלהבים לנושא, "בולדוזרים" שמבצעים משימות במהירות.
במידה ובבניין ישנן מספר סוגי דירות, למשל: דירות גג, דירות גן, דירות חזית ודירות עורף, רצוי כי יהיה בועד לפחות נציג אחד לכל סוג דירה, אשר יוכל להעלות סוגיות רלוונטיות.
2. שמרו את כולם מעודכנים.
רוצים להימנע משכנים סרבנים וקשי עורף? דאגו לעדכן ולשתף את כלל הדיירים בכל התפתחות משמעותית ודאגו לעשות זאת בזמן. אל תזלזלו בעלבונו של שכן שעודכן באיחור או שדעתו לא קיבלה הזדמנות להישמע. הוא עוד עלול לגרום לכם להמתין לו בהמשך. הגורם מספר אחת בגרירתם של פרוייקטי תמ"א על פני שנים רבות הוא סכסוכי שכנים, ויזמים מתרחקים כמו מאש מבניינים בהם השכנים אינם פועלים בהסכמה.
3. בחרו אנשי מקצוע איכותיים ומנוסים.
בחרו עורך-דין שייצג אתכם, בעלי הדירות, ורצוי גם מפקח בניה מטעמכם. עורך הדין יסייע בגיבוש ההצעה העקרונית ליזמים, בבחינת יזמים ובניסוח הסכם שיגן על זכויותיכם ויוודא התנהלות נכונה של הפרויקט. זכרו לא לחתום על שום מסמך ליזם או לגורמים אחרים, לפני שעורך דינכם בדק תיקן ואישר לחתום עליו. מפקח הבניה, בשלב הראשוני, יסייע בניסוח ושיפור המפרט הטכני אשר יוצע על-ידי היזם.
מקובל כי הללו מקבלים את שכרם מהיזם ולא מבעלי הדירות, אך עם זאת מומלץ להבהיר ולוודא כי הדבר ברור ומוסכם בין הצדדים.
אגב: עורך דין מומחה בייצוג דיירים בפרוייקטים של תמ"א יכול לתרום רבות להסכמה בין הדיירים. הניסיון מאפשר לו למצוא פתרונות אשר יענו בצורה המיטבית על הדרישות השונות.
4. נסחו את תנאי ההתקשרות עם יזמים לפני הפניה אליהם.
בחרתם עורך דין? מצויין. בקשו ממנו לנסח את כל תנאי ההתקשרות הנדרשים: לוחות זמנים, ערבויות, פוליסת ביטוח, אחריות היזם והיקף הבניה המותר. לאחר שיש בידכם מסמך המוסכם על כל הדיירים ניתן לפנות ליזמים ולהציג להם את עקרונות ההתקשרות שקבעתם. כך תהיו אתם אלה הקובעים את תנאי הסף, ומכאן אפשר רק לעלות. כמו כן, רק כך יהיה לכם קנה מידה אחיד להעריך מהי ההצעה הטובה ביותר עבורכם, מבין ההצעות השונות שתקבלו.
5. דרשו מהיזמים הצעות מפורטות, תכנית אדריכלית עקרונית ומפרט טכני.
דמיינו כי אתם מעוניינים לרכוש דירה מקבלן ועורכים סקר בין פרוייקטים שונים. כל מה שחשוב לכם לדעת במקרה כזה רלוונטי גם בבחירת הצעה מיזם בפרוייקט תמ"א: כיצד תיראה דירתכם לאחר שיתווספו לה ההרחבות של הממ"ד והמרפסת? ריצד תיראה הקומה שלכם? איזה מפרט טכני אתם מקבלים? כיצד מרוצף חדר המדרגות, כיצד יראה הלובי, החניות, מה גודל מחסן, וכן הלאה.
6. בצעו בדיקות רקע של יזמים.
בחירת יזם היא צעד משמעותי, כמעט כמו חתונה. אם הדירה שלכם היא הכלה, היזם הוא החתן, ואתם רוצים לוודא כי הוא ראוי לה. וודאי לא הייתם רוצים להתעורר זמן קצר לאחר החתונה ולגלות כי הוא לא מי שחשבתם. בדקו המלצות ושביעות רצון של לקוחות, לכו לראות פרוייקטים אחרים ושאלו שאלות ובקשו מעורך הדין שלכם לערוך בדיקות נוספות.
7. בדקו, תקנו ושפרו את המפרט לפני חתימה עם יזם.
לאחר שבחרתם יזם שאתם מעוניינים להתקדם איתו (אבל בטרם חתמתם על מסמך מחייב כלשהו!), זה הזמן לבקש ממפקח הבניה שלכם לעבור על המפרט המוצע. לבחון את כל הסעיפים בדקדוק, להתריע על חוסרים ולשדרג מה שצריך. לאחר שיש הסכם חתום לא ניתן יהיה לערוך שינויים ושיפורים ומה שלא כתוב לא קיים.
8. הגיעו להסכמה לפני חתימה על ההסכם.
והכוונה היא גם בינכם, הדיירים ובעלי הדירות, וגם מול הקבלן.
אך ורק לאחר שכל הדיירים הסכימו על התכנון העקרוני והמפרט הטכני, בקשו מעורך הדין לנסח הסכם עבורכם ולהעבירו לעורך הדין של היזם. במידה ועורך הדין של היזם הוא המעביר לכם הסכם לחתימה, בקשו מעורך דינכם לוודא כי כל מה שסוכם בעל-פה וכל מה שהובטח – מופיע בכתב בהסכם.
חשוב! אל תשכחו לוודא כי קיים בהסכם סעיף המסדיר את כיסוי עלות עורך הדין ופקח הבניה מטעמכם על ידי היזם.
9. הקפידו על ליווי של מפקח בניה מטעמכם לאורך כל הדרך.
נכון שיש הסכם חתום המבטיח אתכם ומגן עליכם, אך וודאי שאינכם רוצים להיות במצב בו אתם נדרשים לאיים או לתבוע את זכויותיכם בגין תקלות שניתן היה לאתר ולתקן מבעוד מועד. וודאו כי המפקח מטעמכם (נוסף על המפקח מטעם היזם, שאין להסתפק בו כי הוא מייצג את היזם ולא אתכם) יבדוק ביסודיות את התכניות המוגשות לאישור הועדה המקומית, וכן יבקר באופן סדיר באתר לאורך כל תקופת הבניה.
וכלל אחרון חביב, שמתאים לא רק לפרוייקט תמ"א: חשבו מראש מה אתם מעוניינים להשיג,
עוד לפני שיצאתם לדרך. מהם הדברים החשובים ביותר שפרוייקט התמ"א ישיג עבורכם? כיצד הפרוייקט ישפר את איכות חייכם? ראיית המטרה הגדולה לנגד עינכם תעזור לכם להימנע מהסחות דעת עקב עניינים פחות משמעותיים ותסייע לכם לאזור את הסבלנות הדרושה עד שחלומכם יתגשם.
את כל השאר – אתם יכולים להשאיר בשקט לבעלי המקצוע.
בהצלחה.
|