תופעה נפוצה בבניינים בהם רוצים לקדם פרויקט תמ"א 38 הוא דייר סרבן. הסירוב – סיבות רבות לו. חלקן אמיתיות וכנות וחלקן נגועות בחוסר תום לב.
כיום, מתיר החוק לממש תמ"א 38 גם ללא הסכמה של כלל בעלי הדירות בבניין. למעשה, מספיק כי שני שלי מבעלי הדירות והרכוש המשותף יביעו את רצונם כדי להתחיל לקדם את הפרוייקט. אלא שפרוייקטים אשר יוצאים לדרך במצב בו אין הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות, מתקשים למצוא שותפים – יזמים ובנקים מממנים.
כעורך דין המייצג ומלווה דיירים בפרוייקטים רבים של תמ"א 38 למדתי לדעת כי הביטוי "לכל מטבע שני צדדים" מתאים במיוחד למקרים כאלה. מצד אחד – ישנו הרוב. בעלי הדירות המעוניינים לבצע את הפרוייקט, להשביח את דירתם הפרטית ואת הנכס המשותף ורואים לנגד עיניהם את התועלת לכולם. קל להבין את הכעס והתרעומת שלהם כלפי מי שמונע בעדם לממש את הרצון הזה.
מצד שני – המיעוט, פעמים רבות מדובר בדייראחד בלבד, שנקלע ל"עליהום" ואווירה עויינת ממש בתוך ביתו. במקרים רבים הסרבן מגיע אלי על מנת לקבל סיוע ויעוץ משפטי כיצד להתמודד עם המצב המאוד לא סימפטי הזה.
קודם הבנת הנפש, אחר כך ידיעת החוק...
כשמגיעים אלי דיירים המעוניינים לתבוע (כנגד דייר סרבן) או להתגונן (נגד רוב המעוניין לכפות את רצונו), אני לא ממהר להפעיל את הכלים המשפטיים. העדפתי הראשונה היא להגיע לשיתוף פעולה מתוך רצון חופשי, דבר שהוא בעל תרומה משמעותית יותר לכל הצדדים.
את 5 הכללים בהם אני עומד לשתף אתכם כעת לא לומדים בבית הספר למשפטים. למעשה, כל אדם עם מעט דרך ארץ יכול להפעיל אותם, ולנסות להגיע לפתרון מבלי להזדקק לעזרת עורך דין:
1. כבוד הדדי – שמרו על הכלל הזה כל הזמן, בהתנהגות או בשיחה, גם אם הסרבן לא מפעיל את אותה גישה כלפיכם. ותרו על התבטאויות כגון "מי צריך אותך" ו"עוד נכפה עליך את הפרויקט", ובוודאי שאל תתנהגו באלימות, פיזית או מילולית. הללו רק יתרמו לאוירת ה"אנטי" ולניסיון עיקש לטרפד את הפרויקט מצד הסרבן, או לעכב אותו במידה ויאושר.
2. שיתוף מלא - הזמינו את הסרבן לכל שיחה או מפגש בעניין התמ"א בבניין, ושתפו אותו בכל המידע. גם אם הוא מתמיד בסירובו, לא מגיע ולא משתתף, דאגו לסכם עבורו את עיקרי הדברים ולהניחם בתיבת הדואר שלו.
מנסיוני, היעדר השיתוף תורם להתנהגות המתבצרת ואף עלול להוביל למסקנה כי קיים חוסר שקיפות, וכי היזם סוגר עסקאות "מתחת לשולחן" עם שאר הדיירים.
3. הקשבה – גלו עניין אמיתי במניעים של הסרבן ונסו להבין מה סיבת הסירוב. לעיתים, הקשבה כנה עשויה לאתר מחלוקות ומירמור של שנים ארוכות. כבר נתקלתי במקרים בהם דייר שבעבר לא קיבל את הסכמת שכניו לשינוי בדירתו, או דיירת הסובלת מבעיית רטיבות מתמשכת ושכניה מתעלמים מתלונותיה, מצאו סוף סוף את הדרך לנקום. הקשבה פעילה ומתעניינת, מתוך אמפתיה והזדהות עם התחושות, לרוב מוציאה את העוקץ מהמשך ההתנגדות.
4. מה אתה רוצה? לאחר שהקשבתם, בנועם ובסבלנות, הגיע הזמן לעבור משלב ה-למה לשלב ה-מה. שאלו בפשטות "מה יגרום לך להסכים לפרויקט?" או "מה יעזור לך להסכים להצעה שקיבלנו?" לעיתים התשובה פשוטה ומפתיעה בקלות בה היא מאפשרת לפתור את הבעיה.
5. הקימו 'מחנה דיירים' אחד בלבד – זיכרו כל הזמן כי גם אם חלק מהדיירים מתנגדים, זהו עדיין פרויקט שלכם מול היזם. מצב בו הדיירים החפצים בפרויקט חוברים לצד היזם הוא בלתי נסבל עבור הסרבן, אשר חש כי כוווווולם נגדו. זהו מילכוד אשר קשה מאוד לצאת ממנו. הקפדה על 'מחנה דיירים' שכולל את כל הדיירים, יספק לסרבן סולם לרדת מהעמדה הלא נוחה שהתבצר בה ולהצטרף למחנה.
כאשר הסרבן מעורר בכם רוח לחימה, הזכירו לעצמכם שהפרויקט מסוג זה אורך מספר שנים. פניה למפקח על רישום המקרקעין, תביעות והליכים משפטיים שונים, יאריכו משמעותית את מימוש הפרויקט ויצריכו השקעת משאבים לא מעטים. אני משוכנע שתעדיפו לחסוך את ההוצאה, הזמן, והאנרגיות השליליות. גישה חיובית מצידכם היא בעלת סיכוי גדול יותר לפתור מחלוקות, ולטווח הארוך תמיד משתלמת יותר.
שיהיה הרבה בהצלחה,