ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38

מנהלת הפורום - עו"ד נטלי עברון, משרד שטייף עברון סידס בורוכוב 

משרד עורכי הדין שטייף עברון סידס בורוכוב, הינו משרד עורכי דין המתמחה בין היתר התמחות "בוטיקית" בתחום הנדל״ן וההתחדשות העירונית, בדגש על ייצוג דיירים בלבד. 
המשרד הינו חלוץ לעסוק בתחום "ההתחדשות העירונית" בכלל ותמ"א 38 על סוגיה השונים בפרט בהובלתו של עו"ד רפאל גרוס (מי ששימש כיועמ"ש של שיכון ובינוי 35 שנה) ועו"ד נטלי עברון. 
למשרד ניסיון רב בכל הקשור להוצאתם אל הפועל של עשרות רבות של פרויקטים מסוג זה ברחבי הארץ.
בעת האחרונה קיימת תנופה אדירה בכל התחום של התחדשות עירונית בארץ. 
 
הליווי המשפטי הוא חלק משמעותי מרכזי וקריטי בפרויקט התמ"א - עורך הדין הוא הדמות שמלווה ומפקחת לכל אורך הדרך בכל אחד משלבי הפרויקט. ניתן לפנות למשרד בטלפון 072-3934277.

הדומיננטיות והמעורבות של עורכי דין אקטיבים היא ההבדל בין פרויקט מצליח ומהיר לבין פרויקט שיכול שלא להתקדם בקצב בו כולנו היו מעוניינים.

לקראת חתימה על חוזה תמא 38
תגובה אחרונה 06 ינו 2016 20:35 ע"י עו"ד אילן גלזר - מנהל הפורום. 1 תגובות.
גרסה להדפסה
מיון:
הקודםהקודם הבאהבא
מחבר הודעות
אשרה

--
15 דצמ 2015 01:43
  • צטט
  • הגב
שלום רב,
אנחנו בתהליך לקראת תמא 38. יש יזם ובחרנו עו"ד שייצג את כל הדיירים מולו. כמה שאלות:
1. בגלל הבדלי גודל ומיקום בין הדירות בבנין, יש כמה דירות שבגלל מגבלות קו בנין וצורת הבניה, ניתן להוסיף להן יחסית שטח קטן יותר מלדירות אחרות ובנוסף בניית הממ"ד תפגע באוורור ואור של אחד החדרים בדירה. כלומר תהיה ירידה בערך הדירה בגלל החדר מחד ומאידך, עליית הערך תהיה קטנה יחסית מאשר בדירות אחרות בבניין. האם נהוג לפצות בעלי דירות שערך דירתם עולה פחות מאחרים? אם כן מה עקרון הפיצוי?
שאלנו את עורך הדין המשותף את השאלה והוא שלל על הסף בטענה שליזם יש בעיה לשלם כספים כי אז צריך לשלם עליהם מס. האם נכון?
2. לטענת היזם אינו יודע בשלב זה מה תאשר העיריה ולפני חתימה לא מתחיל לעשות תכניות כי זו עבודה יקרה ומורכבת. על סמך מה אני אמורה לחתום על חוזה אם לא יכולה לראות אפילו שרטוט? הרצון הטוב שלו כדבריו לתת לכולם כמה שיותר, אבל ללא התחייבות שיוכל... לא מניח את דעתי. מה מקובל לראות בשלב זה? מה שנתן הוא איזה מפרט טכני כללי ללא תכניות ספציפיות לדירות.
3. חלק מהדירות בבנין מושכרות. הדיירים הקיימים לא ירצו להמשיך לגור אם תתחיל בניה, מה גם שהיא תצריך שבירת קירות חיצוניים ולמעשה תתבצע עבודה בשטח הדירה. מה מקובל בענין תשלום שכר דירה לבעלי דירות מושכרות, אם הדיירים עוזבים ולא מצליחים להשכירן?
סליחה על ריבוי השאלות. אנחנו ממש מתחילים...תודה רבה מראש לכל תשובה!
עו"ד אילן גלזר - מנהל הפורום

--
06 ינו 2016 20:35
  • צטט
  • הגב
אשרה שלום רב,
אכן קיימים מצבים במיוחד בפרוייקט מסוג חיזוק ותוספות בניה בהתאם לתמ"א 38, בהם בשל תנאי הסביבה לא ניתן לתת לבעלי הדירות תמורה שוויונית. כעקרון הבסיס לפרוייקט מעין זה הוא מתן תמורה שוויונית ולכן הדרך הינה מתן פיצוי כספי או אחר לבעלי הדירות הנפגעות (תשלום איזון). היקף וגובה הפיצוי יכול להקבע על ידי שמאי מקרקעין. הקושי הינו אכן סוגיית המס שכן החוק אינו פוטר מתשלום מס כספים אשר אינם נכללים בגדר "שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק". לשם המחשה דמי שכירות מקום שנדרש פינוי הדירה כתוצאה מהפרוייקט נכנסים על פי פרשנות רשויות המס לגדרה של הגדרה זו. אולם פיצוי כספי עבור איזון אינו נכלל בגדרה של זו. יתכן וניתן לטעון כי מדובר בהוצאה שקשורה במישרין ליישום התמ"א ובמקרה כזה היא תחסה בצילו של הפטור. זו טענה שלמיטב ידיעתי עד היום טרם נתקבלה.
במידה וחל חיוב במס על תשלום האיזון תעלה השאלה האם היזם יכול לשאת בתשלום האיזון ובתשלום המס בגינו ועדיין להרוויח. זו כמובן שאלה שמתשתנה מפרוייקט לפרוייקט בהתאם למיקומו וכמות הדירות שניתן להוסיף במסגרתו.

במקרים רבים במקביל לקידומו של המו"מ על נוסח החוזה, היזם פועל לתכנון הפרוייקט וזאת על בסיס הידוע והמקובל באותה רשות מקומית. מדובר בתוכניות שאינן סופיות וטרם נבחנו על ידי העיריה, אולם הן מסוגלות לתת לבעלי הדירות מושג לגבי הצפוי. בעסקאות בהן אנו מטפלים אנו דורשים לצרף להסכם תוכניות מוסכמות.

סוגיית תשלום דמי שכירות או פיצוי בגין אובדן דמי שכירות בתקופת הפרוייקט גם היא סוגיה מסחרית כלכלית בעיקרה. מקום שהפרוייקט אינו מציג רווחיות גבוהה ברור שהיזם לא יוכל לשלם דמי שכירות או פיצוי בגין אובדן דמי שכירות. יחד עם זאת ברור שבנסיבות בהן באופן מובהק לא ניתן להמשיך ולהתגורר בדירה בשל עבודות המבוצעות בתוך הדירה, על היזם לשלם עבור דיור חלופי בתקופה בה מבוצעות עבודות אלו ולא ניתן להשתמש בדירה.
אני מציע שתעלו נושא זה בפני היזם ובמידה ותשובתו תהיה שהפרוייקט אינו כלכלי דיו על מנת לשלם דמי שכירות/פיצוי בגין אובדן דמי שכירות, יהיה עליו להציג את דו"ח הרווחיות שלו לגבי הפרוייקט. דו"ח זה ניתן יהיה לבדוק בנקל באמצעות שמאי המתמצא בענין.

בברכה,

אילן גלזר, עו"ד
משרד עו"ד גלזר ושות' – הנהלת הפורום, ניתן לפנות אלינו באמצעות הדוא"ל Headoffice@glaser-law.co.il ובטלפון: 03-6114920.
* אין לראות באמור ייעוץ משפטי


תגובה מהירה
toggle
שם משתמש:
נושא:
גוף:
קוד אבטחה:
CAPTCHA image
Enter the code shown above in the box below

שלח
Active Forums 4.3

אין לראות במידע ובחומרים המפורסמים בפורום, לרבות התייחסות, תגובות, תשובות ופרסומי הנהלת הפורום משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, ו/או חוות דעת משפטית או מקצועית כלשהי. בכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד על מנת לקבל ייעוץ המותאם לנסיבות המיוחדות ולנתוני המקרה הספציפי וכל מקרה יש לבחון לגופו. אין בכתבה זו כדי ליצור יחסי עו"ד-לקוח בין הקוראים לבין הכותב או משרדו. אין להסתמך על מידע המפורסם בפורום לצורך קבלת החלטות כלשהן, לרבות בנושאים מקצועיים, משפטיים, קנייניים, תכנוניים, הנדסיים, אישיים או כספיים. אין לראות במידע המפורסם בפורום משום ייעוץ משפטי או מקצועי אחר.