שלום רב,
באופן עקרוני התמ"א, בזכויות הבניה שהיא מאפשרת (בכפוף לאישור הגורמים המוסמכים), לא מבדילה בין דירות קטנות/גדולות/ישנות/ משופצות/ בקומה נמוכה/בקומה גבוהה.
קיימות אפשרויות שונות לייצר איזון בין דיירים, אך לרוב אין הדבר מתבטא בתוספת הבניה, כי בסופו של דבר היזם מוסיף לדירות שטחים שהוא "מרוויח" אותם בגג הבניין לדירותיו.
מניסיון, כשמנסים להיכנס למנגנוני איזון בין דיירים, אין לזה סוף (הדייר בקומה הראשונה טוען שהוא לא מרוויח מהמעלית כמו זה שבקומה השלישית ולכן מגיע לו פיצוי עודף, הדייר בקומה השלישית טוען שעד היום לא גרו מעליו ומעתה יגורו מעליו (בדירות החדשות שתבנינה) ולכן מגיע גם לא פיצוי עודף, הדייר עם הסלון שפונה לעורף טוען שעד היום היה לו נוף ירוק ומעתה תהיה חניה ולכן מגיע גם לו פיצוי עודף ויש עוד אינספור דוגמאות שאני, כמי שמייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א38, שומע כמעט כל ערב בישיבות דיירים).
למעט מקרים של אי שוויון מובהק ובאופן חריג (כמו למשל: דירה שמקבלת ממ"ד ואחרת שלא, דירה שיש לה גג צמוד מול דירה רגילה), אני מוצא שמנגנוני איזון למיניהם יוצרים אי הסכמה וכאוס גדול בין הדיירים וגם פתח למיסוי בעלי הדירות בגין תמורות שאינן מוגדרות בחוק החיזוק.
מכל מקום, אם יש בבניינכם רצון לייצר איזון במתן תמורות עודפות ל"נפגעים" הנכון הוא לפנות לשמאי שיערוך דוח מפורט (טבלת איזון) בו "יתמחר" את ההפרש שבגינו נדרשת התמורה העודפת.
מאחל המון הצלחה,