שאול שלום רב,
באופן עקרוני (אם לא הוסכם אחרת בין בעלי הדירות) אם וככל שמתקבלות זכויות מכוח תמ"א 38, הזכויות הן זכויות ששייכות לכל בעלי הדירות בבניין ע"פ חלקם ברכוש המשותף (אלו הן זכויות בבעלות משותפת).
כאשר יש דירות עם גג צמוד (הצמדת הגג בטאבו), לבעליהן של דירות אלו יש זכות "וטו" אם להסכים לפרויקט או לא (ונכון להיום, לא ניתן להפעיל כנגדם את הסנקציה של תביעה אצל מפקח על רישום מקרקעין).
לפעמים זכות "וטו" זו מולידה אפשרות לקבלת תמורה עודפת, ולפעמים, בדיוק מאותה סיבה, הפרויקטים בבניינים אלו לא יוצאים לפועל.
הצדדים (בעלי הדירות והיזם) צריכים להגיע להסכמה, שעדיין תייצר ליזם פרויקט כלכלי מספיק ביחס לסיכון הגלום בו, ומצד שני תמקסם את התמורה לבעלי הדירות באופן שיספק אותם ויענה על דרישותיהם.
מניסיון, הפתרון טמון בגמישות וביצירתיות של הצדדים, ויש אינספור רעיונות (החל ממכירת הזכויות בגג ליזם, ועד, רכישת דירה נוספת בעלות מופחתת משמעותית, שדרוג לדירה אחרת ועוד).
שיהיה בהצלחה,