שלום,
בבעלותי שתי דירות בבניין שעתיד לעבור פרויקט תמ" 38/2 לפי מה שהבנתי ניתן להוסיף לכל דירה 25 מ"ר (כולל ממ"ד) מבלי שיהיה צורך לנצל את הפטור האישי. האם אכן כך? דבר נוסף, מה לגבי הדירה השנייה?
לסיכום, ברצוני לדעת אילו מיסים עלולים לחול עלי

תודה
ניר

ניר שלום,

אנסה לענות בקצרה על שאלתך (המאוד!) מורכבת:
בעסקת תמ"א 38/2 בעלי הדירות מוכרים ליזם זכויות בנייה (לבניית דירותיו אשר ימכרן) ובתמורה, במקום כסף מקבלים בעלי הדירות שירותי בניה לדירותיהם האישיות בתוספת ההרחבות (בדומה לעסקת קומבינציה).
בעסקה שכזו (מכר זכויות בניה בתמורה לשירותי בניה) חלים 2 מיסים (בנוסף להיטל השבחה, אם חל, ואגרות בניה):
1. מס רכישה - בגין זכויות הבניה אותן רוכש היזם (ככלל, מס הרכישה חל על הרוכש = היזם)
2. מס שבח - בגין זכויות הבניה (אלו אותן זכויות כמו במס רכישה) אותן מוכרים בעלי הדירות (ככלל, מס שבח חל על המוכר = בעלי הדירות).

אלא שתיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין נתן פטור ממס שבח בגין זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 אשר נמכרות ליזם, ולכן אותן 2.5 קומות (לערך) + סגירה של קומת עמודים פטורות ממס שבח.

אז למה בכל זאת אתה מתבקש לנצל פטור ?
מאחר והפטור לא חל על זכויות בניה, שיש במגרש שבו בנוי הבניין, אשר טרם נוצלו! כמעט תמיד, בעסקאות תמ"א 38/2 יש זכויות בניה לא מנוצלות אשר נובעות מתכנית שאיננה תמ"א 38.
וזכויות אלו, אותן הדיירים מוכרים ליזם, אינן פטורות ממס שבח.

ולכן, מאחר ומקובל בעסקאות תמ"א 38/2 שהיזם מתחייב לשלם עבור בעלי הדירות את מס השבח אותו הם נדרשים לשלם (ע"י רשויות המס) הוא מבקש מהם לעשות שימוש בפטור האישי שלהם, והכל על מנת להפחית את החבות במס.

במציאות העסקית, וזה בהחלט לא עניין משפטי, אינני מכיר עסקת תמ"א 38/2 בה היזם שילם בשם כל בעלי הדירות את המס, והם לא נתבקשו לעשות שימוש בפטור האישי (זה לא קורה כי זה הופך את העסקאות להפסדיות עבור יזמים).

אז אם נסכם בקצרה: אתה, ניר, מוכר ליזם זכויות בניה, חלקן פטורות ממס שבח (הזכויות מכוח תמ"א 38) וחלקן לא (הזכויות שמכוח תב"ע - תכנית בניין עיר), עבור אלו שלא פטורות, אתה מתבקש לעשות שימוש בפטור. את מס הרכישה בכל מקרה היזם משלם, והמס חל על כל הזכויות (תמ"א 38 + תב"ע).

מה עוד חשוב לדעת:
1. לא ניתן לעשות שימוש בפטורים של הוראת השעה לצורך העניין, אלא רק בפטורים ה"רגילים" כגון פטור של 1 ל 4 שנים, או פטור דירת ירושה .

2. בתמ"א 38 היזם רשאי לבקש לדחות את יום המכירה (בקשה לרשויות המס לבחון את העסקה כאילו נעשתה במועד מאוחר יותר , כגון יום קבלת היתר הבניה) ואז ה 4 שנים מתחילות להיספר רק מאותו יום ולא מהיום בו חתמת על ההסכם.

לגבי הדירה השניה, צריך לבחון האם יש פטור נוסף בו תוכל לעשות שימוש (דירת ירושה וכו') אם לא, יהיה חיוב ובמס שבח, ועל זה תצטרך להסכים עם היזם.

כך או אחרת, אני שמח בשבילך שאם כבר יש לך שתי דירות "ישנות" הן הולכות להפוך לחדשות...
(כמובן אם הכל יסתדר, כמו ענייני המס, הסכמות דיירים, הסכמת הועדה המקומית, התנגדות בניינים שכנים ועוד ועוד ועוד)

ניסיתי לענות בקצרה, אך לא ממש יצא לי, מקווה שהדברים ברורים, אם לא, אנא חדד שוב את שאלתך.


שיהיה המון בהצלחה,

עו"ד דביר מאירוביץ - תמ"א 38

* אין לראות באמור ייעוץ משפטי.

אימי רוצה להוריש לי את דירתה שכנראה תעבור תמא 2/38 הריסה ובניה ושטחה יגדל בכ8 מר בלבד .
זאת דירתה היחידה , אצלי לא דירה יחידה .
האם אצטרך לשלם מס שבח ? ואם כן לפי מה מחשבים את המס .
כמו כן עיריית ירושלים החליטה שיהיה היטל השבחה בשכונות מסויימות כולל בשכונה זאת . האם אחוייב בהיטל השבחה ועל סמך מה מחושב .
צביקה

היי צביקה,

ראשית נאחל לאמא עד 120.

עסקת תמ"א 38 לרוב הנה עסקת נטו שבה הבעלים לא אמור לשלם כל מס. היזם משלם עבור הבעלים.

לאחר 120- אם ההסכם ינקוב בכך שהיזם יעשה ראשית שימוש בפטור הייעודי לתמ"א ואתם תעמדו בדרישות הסעיף ובשאלון המיסוי שתמלאו קודם לכן אז לא אמורה להיות חבות במס שבח.
גם היטל השבחה אמור לחול על היזם.
הכל שאלה של מה יהיה בהסכם שלכם מול היזם העתידי.

בהצלחה,
נטלי

שלום
בבעלותי 2 דירות מגורים בבניין שבו יש רצון לבצע תמא 38/2 הריסה ובניה
האם על 2 הדירות חל פטור ממיסוי בגין תוספת הבניה?
ואם לא חל פטור אילו מיסים יוטלו עליי בגין העסקה?
תודה מראש

שלום רב,
בניין שבו אני גר התקבלה הצעה לתמא 38/2
היזם מציע לדיירים 2 דירות , האחת בגודל הדירה הקיימת הישנה והשניה בגודל של 60 מ"ר,
בעסקה מצוין שמיסוי יחול על הדיירים
ברצוני לדעת כיצד ניתן לדעת ולהעריך את המיסוי בעסקה מסוג זה?