אנו 6 דיירים ברמת גן מעוניינים מאוד לעשות תמ"א 38/2 כבר ביצענו אספות בית ויש לנו הצעות מקבלנים אולם דיירת אחת מוציאה לנו את הנשמה בסרוב ומשיכת הפרוייקט כבר שנה וחצי.
איזה אפשרויות ישנן לדלג עליה האם הסכמה של 66% ( או 5 דיירים מתוך 6 ) או בלשון פשוטה מה הן האפשרויות כן לבצע את הפרוייקט על אפה וחמתה של הסרבנית.

שמואל שלום,

המענה לשאלתך מצוי בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 בסעיף 5א.
אם הנכם מעוניינים לממש פרוייקט "פינוי בינוי" לפי תמ"א 38 (תיקון 2) אבל ישנו דייר אחד או מספר דיירים "סרבנים", אין סיבה להרים ידיים. תיקון לחוק, אשר פורסם ב 11.6.2012, מכיר בזכותו של הרוב להשביח את רכושו ואת הרכוש שבבעלות משותפת, ושם סוף לזכות המיעוט להחזיק את שכניהם כבני ערובה בבניין ישן ומסוכן.
עד כה, נדרשה הסכמתה של 100% מבעלי הזכויות בקרקע, כלומר כל דייר ודייר נדרש להסכים להריסת דירתו ובניית דירה חדשה במקומה. התיקון החדש מאפשר לבעלי דירות בבניינים, אשר בבעלותם לכל הפחות 80% מהדירות בבניין ואשר לכל הפחות 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, לבקש מן המפקח על רישום המקרקעין לעשות שימוש בסמכותו ולאשר עסקת תמא 38/2 הכוללת הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש, וזאת על אף התנגדותם של בעלי דירות אחרים בבניין.

אז... כיצד ניתן לממש את ההקלה שהחוק מאפשר?

ראשית, חשוב להשיג את אישור הרוב, כלומר לוודא כי לפחות 80% מהדיירים (שלפחות 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) חתמו על הסכם תמ"א 38/2 עם יזם. במקביל, יש לפעול להשגת אישור עקרוני מטעם הועדה המקומית למימוש הפרויקט (היתר בתנאים). לאחר שהתמלאו שני תנאים אלה, ניתן לפנות בתביעה למפקח על רישום המקרקעין. המפקח ישמע את טענות הדיירים המבקשים ואת טענות הדייר או הדיירים מתנגדים ויקבל החלטה. במידה ויחליט לדחות את ההתנגדות, ימונה עו"ד או רו"ח אשר יחתום בשם הדיירים על ההסכם עם היזם. חשוב להדגיש כי רוב של 80% אינו מהווה אישור אוטומטי למימוש הפרויקט. הדבר המתאפשר בעזרת הרוב הוא הפניה למפקח והוא, בבואו להחליט, מחויב לשקול גם את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של המתנגד ובהשלכות. לצערנו, התיקון אינו מבהיר מהי מסגרת שיקול הדעת הנתונה למפקח בעניין זה.