שלום רב,
מספר שאלות לגבי פרוייקט תמ"א 38 בת"א בבניין בו הוגשה הצעה ע"י יזם, לא ידוע מספר הדיירים שחתמו עליה. כמו כן התקבלה הצעה מעו"ד לגבי ליווי הפרוייקט, עדיין לא כל הדיירים חתמו על הצעת שכר הטירחה וכתב ההסמכה.
1. בנוגע להצעת עוה"ד – אבני הדרך לתשלום הינן 10% עם חתימת ההסכם בינו לבין הדיירים, 80% עם חתימת החוזה עם היזם ו- 10% עם סיום הפרוייקט. האם אלו אבני דרך מקובלות, או האם נהוג להשאיר נתח גדול יותר לסוף הפרוייקט ולהצמיד חלק מהתשלומים לנקודות ייחוס בהתקדמות הפרוייקט? כמו כן, במידה וזה לו"ז התשלומים, כיצד יכולים הדיירים להבטיח טיפול נאות מצד עורך הדין במהלך הפרוייקט כאשר 90% משכרו שולם עוד לפני שהפרוייקט התחיל?
2. מהם "חדרי יציאה לגג"? על פי הצעת היזם, מרביתו של הגג החדש שנוצר אחרי בניית הקומה הנוספת ישמש כמרפסות פרטיות של הדירות החדשות שיתווספו לבניין. שטח הגג שיישאר ציבורי לטובת התקנת ציוד משותף הינו כשישית משטח הגג כיום. האם זו הצעה מסחרית סבירה לגבי פרוייקט מסוג זה?
3. בבניין קיימות דירות מסוגים שונים בעלות שטח שונה. האם בעלי הדירות הגדולות יותר זכאים לקבל תמורות בשווי גבוה יותר ?
4. עפ"י התוכנית, על מנת להתקין מעלית בבניין, ייגרע מלוא שטחה רק מדירות מסויימות בבניין (כלומר המעלית תבנה על שטח שיילקח רק מכמחצית מהדירות). האם בעל דירה ששטחה ייגרע יכול להטיל וטו על הפרוייקט? האם המפקחת על הבתים המשותפים יכולה לכפות על בעל דירה כזו להסכים לפרוייקט?
5. על מנת לחבר את החדר הנוסף שייבנה, דרוש שינוי פנימי במבנה הדירה (החדר יוצמד לקיר המטבח ולכן אין מנוס מהעתקת מקום המטבח כפי שהוא כיום, ושינוי מבנה הדירה כולה). גם אם היזם הבטיח לבצע את השינוי על חשבונו, האם קיימים מיסים או עלויות נוספות על שינוי פנימי בדירה והאם מחובתו של היזם לשאת בהם?
בתודה מראש

יוסי שלום רב,
1. באופן כללי הסדר תשלומי שכר טרחת עורך הדין הינו מוכר ומקובל (לעיתים יש המחלקים את התשלום השני עם מועד קבלת היתר הבניה), עורך הדין אמור לעבוד במרץ ובנאמנות גם אם קיבל את מרבית שכר הטרחה לפני סוף הפרויקט (ובוא לא נשכח שמרבית העבודה המשפטית מתבצעת עד לשלב חתימת החוזה).

2.מקובל לחייב את היזם בהסכם שהגג העליון החדש שיבנה ישמש כולו למתקני הבניין המשותפים והיזם מתחייב שיהיה שטח מינימאלי של ____ מ"ר נטו (כאן עליכם לבדוק מה השטח הנדרש לקולטים, דודי שמש, צלחות לוויין וכל יתר המתקנים הנדרשים במכפלת מספר הדירות שתיבנינה סך הכל וכן שטח "תמרון" ו"תפעול") וכן לאפשר גישה ישירה וחופשית מחדר המדרגות.

3. שאלה מצוינת שלמען האמת אין לה תשובה חד משמעית, לכאורה, לבעלי דירות גדולות יותר יש חלק יותר גדול בזכויות הבניה הנוספות, אם הזכויות אינן צמודות לדירה פלונית (כי זכויות הבניה הן רכוש בבעלות משותפת ע"פ החלק היחסי של כל אחד במקרקעין) ולכן מן הראוי שאלו יקבלו תמורה גדולה יותר, מצד שני, התמורות הניתנות לדיירים כפופות לפרמטרים רבים ונוספים (כמו שיקולי תכנון ומגבלות המגרש) ולכן אם לא מדובר בהבדלים דרמטיים, הניסיון שלי הוא שככל שהתמורות תהיינה שוות יותר כך הסיכויים של הפרויקט להתממש גדולים יותר.
(צריך גם לזכור שאם נכנסים למנגנוני השוואה אז נפתחים נושאים שלא יוצאים מהם, כמו למשל - בעל הדירה ברומה ראשונה נהנה פחות מהמעלית ולכן כדי להשוות יש לתת תמורה נוספת, בעל הדירה בקומה העליונה מקבל דיירים חדשים "על הראש" ולכן צריך גם הוא לקבל פיצוי עודף וכו' וכו' - אם ממש מעניין אותך, שלח לי מייל, יש עוד לפחות 20 דוגמאות :).

4. שאלה טובה גם כן, והתשובה לא ברורה עדיין, במיוחד לאור התיקון האחרון לחוק המקרקעין (חיזוק בתיםם משותפים מפני רעידות אדמה) - לכאורה בתמ"א רגילה (חיזוק + תוספת בניה) למפקחת יש סמכות להכריע אך ורק לגבי עבודה ברכוש המשותף, אך התיקון האחרון מוסיף חוסר בהירות בעניין, הערכתי (שאינה ייעוץ משפטי!) אם ההסדר הנ"ל (שנכנס לדירות הדיירים) הוא ההסדר היחידי, מבחינה תכנונית, האפשרי וכן ניתן פיצוי הולם על הפגיעה הסלקטיבית, אז המפקחת כן תכפה את מימוש הפרויקט.

5. שיפוץ ושינוי מבנה הדירה איננו חוסה תחת ההגדרה "עבודות החיזוק" שבגינן זכאים בעלי הדירות לפטור ממס שבח, אלא שאם שיפוץ זה מתחייב ואין תכנון אחר, ייתכן ורשויות המס יקבלו את העניין כחלק מעבודות החיזוק שבגינן יש פטור. כך או כך, החיוב במס חל על בעלי הדירות אך ההסכמה המסחרית המקובלת היא שהיזם מתחייב לשאת בו בהסכם.

הרבה הצלחה!

עו"ד דביר מאירוביץ - תמ"א38 | תמ"א38/2