אנו הדיירים בהליכים מתקדמים לפרוייקט של תמא 38 ( כל הדיירים חתמו ),הקבלן הגיש את הניירות וזה כבר בשלבים מתקדמים .ואז היתה אסיפת דיירים עם הקבלן והוא הציע לנו לגשת לפינוי בינוי (חשוב לציין שכולנו הסכמנו ללכת גם לפינוי בינוי אך לא חתמנו עדין)כאשר הקבלן הגיש לנו את המפרט נדהמתי מלראות כמה הוא דל. האם זה חוקי בעסקה של בערך 40,000,000 מיליון שקל לא לשמועה הצעה נוספת כאשר אני היחד שמסתיג לרוב המפרט ????????? מבקש שרק עורכי דין יענו בבקשה ...

רן שלום רב,

אם מדובר בבניין אחד, אני מניח שאתה מתכוון לתיקון השני לתמ"א 38, הידוע גם בכינויו "מיני פינוי בינוי" או תמ"א38/2.

בעסקת תמ"א38 בכלל ובתמ"א38/2 בפרט, כל בעל דירה "מוכר" חלק מחלקו במקרקעין שלו צמודות גם זכויות בניה (כלומר מוכר חלק מהקרקע וחלק מזכויות הבניה) בתמורה לקבלת שירותי בניה לבניית דירתו החדשה (וכן החניה, מחסן, שטחים משותפים וכו').

מאחר ומדובר בעסקה מורכבת ההמלצה הבסיסית והראשונית היא לדעת מה בדיוק אתם מוכרים וכמה זה שווה. לצורך כך ייעוץ שמאי הוא חשוב (דמיין שאתה מוכר מחשב ואתה בכלל לא יודע איזה מעבד יש בו, כמה זיכרון, חומרה, תוכנה וכו') שכן שמאי מטעם הדיירים יוכל לספק דוח מפורט המתאר את היקף הזכויות הנמכרות ואת שוויין.

לצערי המציאות היא שדיירים לא משקיעים מכספם על מנת לשלם לשמאי שייעשה עבודה כל כך חשובה וייצג את האינטרסים של הדיירים.
ולכן, המינימום הנדרש הוא לקבל מספר הצעות מיזמים שונים. כך אולי תוכלו להעריך פחות או יותר מה יש לכם וגם למקסם את התמורה.

במקרה הספציפי שלכם, אם הדיירים חתמו, והיזם חתם גם הוא אז כבר יש התחייבות לביצוע העסקה וקשה לדעת אם בכלל אתם יכולים להשתחרר ממנה ולהתקשר עם יזם אחר.
חשוב לבדוק היטב את החוזה שנחתם ואת מהות ההתחייבות בה נקשרתם.

כך או כך, לצורך תמ"א 38/2 יש לחתום על חוזה התקשרות המכיל מפרט מקיף ע"פ חוק המכר (וגם לקרוא היטב את האמור בלינק שלהלן: http://www.moch.gov.il/beniyya_hadasha/hagana_al_rochshey_dirot/Pages/divuah_al_amifrat_htechni_shel_hadira.aspx)

כמו כן אני ממליץ לצרף לחוזה תכניות של הדירה, הקומה, הבניין, קומת החנייה, קומת הכניסה והפיתוח הציבורי.
תכניות אלו יהיו בבחינת התחייבות היזם להגיש בקשה להיתר בניה על פיהן.

למעבר מתמ"א 38 לתמ"א 38/2 (מיני פינוי בינוי) יש עוד משמעויות רבות וחשובות אחרות (כגון: היקף הבטוחות (ערבויות) לטובת הפרויקט, תשלום המיסים ע"י היזם, דמי השכירות החודשיים ועוד) אך לדאבוני קשה להכיל את כלל ההמלצות וההגנות הנדרשות בתשובה במסגרת פורום שכזה.

מאחל לכם שתנהגו בחכמה ובזהירות תוך קבלת ייעוץ מקצועי מתאים.

בהצלחה!

עו"ד דביר מאירוביץ - תמ"א38 | תמ"א 38/2