מאמרים בנושא תמ"א 38

בעלי הדירות התחרטו על הסכם תמ"א 38, הקבלן תבע וזכה
מאת: עו"ד דן מאיוס
הדיירים דרשו לבטל את הפרויקט לאחר שנלחצו משמועה שהפיצה אחת הדיירות, לפיה הקבלן מתכנן להשתלט על דירותיהם. הקבלן תבע מביהמ"ש המחוזי לחייב את הדיירים לעמוד בהסכם החתום. ביהמ"ש הבהיר, שמדובר בהסכם הוגן שיש לקיימו.

בשנת 2012, רוב בעלי דירות בבניין באשדוד חתמו על הסכם תמ"א 38 עם חברת הבנייה "שלום בחיילך". בשלב מסוים, הפיצה אחת השכנות בבניין שמועה, שלפיה ההסכם מאפשר לקבלן לרשום הערות אזהרה על הדירות של הדיירים עצמם ולהשתלט עליהן. 

חלק מהדיירים שחתמו על ההסכם נבהלו ונחרדו לשמע השמועה ומיהרו להגיש התנגדויות לוועדה המקומית לתכנון ובניה באשדוד וכן למפקחת על רישום המקרקעין בעיר. הם טענו כי מדובר בהסכם לא הוגן, שהטעו אותם וניצלו את העובדה שאינם שולטים בעברית.  

במקביל, הגישו "שלום בחיילך" ובעליה תביעה לביהמ"ש המחוזי בבאר שבע, בה דרשו לחייב את הדיירים לפעול לפי ההסכם. בתביעתם טענו החברה והבעלים, כי מדובר בהסכם חוקי, סביר והוגן, שהרוב הדרוש לקידום הפרויקט חתום עליו.  

לגבי הסעיף ה''בעייתי'' נטען, כי זהו סעיף רגיל בהסכמי תמ"א 38: הקבלן, שלא מקבל תמורה כספית, מקבל אחוזי בנייה ורשאי לרשום על חלקו הערת אזהרה. ההערה הזו, הבהירו התובעים, אינה חלה על הדירות של הדיירים. 

הדיירים הודו כי השמועה התבררה כלא מדויקת אולם עמדו על ביטול ההסכם עם החברה. הם טענו, בין השאר, כי ההסכם אינו ברור דיו וחסרים בו מיני תנאים כמו מועדים קצובים שיבטיחו את מהירות העבודה ויעילותה. 

תמורה צנועה

השופט שלמה פרידלנדר דחה את טענות הדיירים. נקבע, כי אותו סעיף, שאשפר לקבלן לרשום הערת אזהרה על חלקו בבניין, הוא סעיף מקובל בהסכמים של תמ"א 38 ומהווה תמורה ראויה למי שעורך עבודות שיפוץ וחיזוק ללא תמורה כספית. 

השופט ציין, כי גם ככה מאד קשה לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה, שכן התמורה שמקבל עבורם הקבלן נמוכה הרבה יותר מהתמורה שיקבל מפרויקטים  דומים במרכז. בהתחשב בנתון זה, העובדה שהקבלן מעניק לדיירים מרפסת, ממ"ד ומעלית והם אינם צריכים לשלם על כך דבר – היא  הוגנת למדי, וכך גם ההסכם כולו.

השופט גם קבע כי מדובר בהסכם מפורש ביותר, המתפרש על פני 21 עמודים, וכולל מועדים, זמנים ותנאים רבים ליישום הפרויקט בבטחה. 

בסופו של דבר, קיבל השופט את התביעה של החברה הקבלנית והורה לדיירים לאכוף את ההסכם, לאפשר לקבלן לרשום את הערות האזהרה ולהשלים את הפרויקט. 

בהתחשב במצבם הכלכלי של הדיירים, ובכדי לסייע לצדדים לשקם את היחסים ביניהם השופט קבע, כי לא יחייב אותם בתשלום מלא של הוצאות, ואת ההוצאות המופחתות, בסכום של 5,000 שקל כל אחד, יצטרכו לשלם אך ורק אם יפרו שוב את ההסכם. 

•    ב"כ התובעים: עו"ד שמעון שגיא
•    ב"כ הנתבעים: עו"ד חיים בן ר"מ 

* עו"ד דן מאיוס עוסק בתחום המקרקעין ובפרויקטים של תמ"א 38.
** הכותב לא ייצג בתיק.
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה