מאמרים בנושא תמ"א 38

הגדלת מספר הקומות במסגרת תמ"א 38 - פתרון ממשי או מכשול נוסף בדרך לחיזוק המבנה
אריק י. בן-שמואל

רשויות שונות הגדילו את התמריץ לקבלנים בפרויקטים של תמ"א 38, בחלק מהערים ניתן להוסיף 2 קומות ואף יותר.
האם הגדלת הרווח היזמי והאפשרות להגדיל את התמריץ לדיירים תשחרר את הפקק בתמ"א 38?
אריק י. בן שמואל מחברת תמ"א ישראל יזמות נדל"ן סבור שממש לא. . .


יזמים ודיירים רבים המעורים בנבכי תמ"א 38 מייחלים ליום שבו העיריות תגדלנה את מספר הקומות הניתן להוספה במסגרת התכנית. ברוב הערים ניתן להוסיף קומה אחת בלבד, אך עיריית רמת-גן, יחד עם מספר עיריות נוספות, מאפשרת הוספת שתי קומות במסגרת ר.ג. 30. כמו כן, לאחרונה נודע על תכנית לחלוקת ערים על בסיס סוציו-אקונומי כאשר הערים המדורגות נמוך יותר תזכנה לאפשרות להוסיף שתי קומות.

שש שנים לאחר גיבוש התכנית, וההבטחה הגדולה שהיא טמנה בחובה מסרבת להתממש; עד כה קיבלו אישורים לכל היותר עשרות פרויקטים. הסיבה המרכזית לעיכובים בפרוייקטים מסוג זה נעוצה בקושי לקבל את הסכמת הדיירים ובמו"מ הקשה שמנהלים נציגי הבניינים במטרה להשיג כמה שיותר הטבות מן היזם. לעיתים דרישות הדיירים מוגזמות ולא ראליות, עד שהעסקה הופכת ללא כדאית עבור היזם ונפתח מו"מ חדש עם יזם אחר וכן הלאה.

לאור האמור, המחשבה כי אישור לתוספת שתי קומות תגדיל את הרווח ליזם ותפתור את הבעייה אינה נכונה; הגדלת הרווח היזמי רק תגדיל את תיאבון הדיירים, תקשה על המו"מ ושוב לא תאפשר את קידום הפרויקט. ברצוני להציע כיוון הפוך לחלוטין, שבסופו של דבר ישרת בצורה הטובה ביותר את הצורך עליו נועדה תמ"א 38 לענות, והוא חיזוק המבנים מפני רעידת אדמה. מדינת ישראל, באמצעות העיריות צריכה דוקא להגביל את אחוזי הבנייה המתבטאים בתוספת קומות עד לקומה אחת תוך מתן דגש לחיזוק המבנה שעומד בלב התקנות. כך הדיירים לא יציגו דרישות מוגזמות בפני היזם, הם יקבלו דירות מחוזקות ובטוחות והיזם יקבל קומה אחת בלבד תוך חידוש דברים אלמנטרים בבניין והענקת מראה מודרני ואסתטי. במידה וכך יהיו פני הדברים, הרי שהמו"מ המייגעים המתנהלים בין הצדדים יקוצרו באופן משמעותי מאחר והדיירים יבינו כי רווחיו של היזם מצטמצמים לכדי מכירת דירות שבנה על פני קומה אחת בלבד. בשלב הבא, שלב קבלת האישורים לתחילת הבנייה גם הוא יקוצר משמעותית והדבר יוביל בהכרח לגידול משמעותי של בניינים שיחוזקו בפני רעידות אדמה.

נושא כאוב במסגרת זו, שטרם ניתנה עליו הדעת בצורה ממצה הוא העובדה שפרוייקט תמ"א 38 כדאי ליזם אך במידה והוא נעשה בבניינים היושבים על קרקע יקרה. זאת מאחר ועלות הבנייה זהה בכל מקום, אך הרווח שניתן לגרוף ממכירת הדירות הנוספות משתנה כמובן בהתאם לערך הקרקע. כך, ליזמים בתחום אין תמריץ לבצע תמ"א 38 באזורים בהם ערך הקרקע נמוך וכתוצאה מכך נותרים דיירי בניינים אלו למעשה מופקרים לקראת רעידת אדמה שלדברי מומחים עלולה להתרחש בסבירות גבוהה בשנים הקרובות. תחילתו של פתרון נעוצה באפשרות לניוד זכויות בין אזורים, אך זהו נושא שראוי לייחד לו מאמר נפרד.

• הכותב הוא בעליה של חברת תמא ישראל יזמות נדל"ן בע"מ      http://www.tama-il.co.il
בבעלותו מספר חברות יזמיות בתחום הנדל"ן בארצות הברית הפעילות בה עד היום.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה