מאמרים בנושא תמ"א 38

תחפושות בזירת ההתחדשות העירונית
אדריכלית עדנה מור
אדריכלית עדנה מור, יו"ר איגוד האדריכלים העצמאיים בישראל במאמר מיוחד (ולא מצחיק) לפורים. מס' מקרים מייצגים של מתחפשים ומתחזים בתהליכים של התחדשות עירונית. עוד מכשולים בתהליכים המסובכים גם ככה.

חג פורים הוא חג התחפושות העליזות. עם זאת תחפושות מסתובבות בינינו לא רק בחג הפורים, ולעיתים אין הן כה עליזות, אלא דווקא מטרידות ומעציבות.

==
ד' הוא עו"ד ידוע שם. הוא החתים במשך שנה תמימה 48 בעלי זכויות ב-4 בניינים זהים בשכונה מבוקשת בגוש דן.
לאחר שסיים להחתים 60% מבעלי הזכויות, נודע לו ש - ע', עו"ד מתחרה, החל להסתובב במתחם, לשוחח עם בעלי הזכויות ולשדל אותם לעבור לייצוג במשרדו.
ד' שמע זאת, התרתח, התקשר ל - ע' וביקש ממנו לחדול משידוליו. ע' התרצה והבטיח לחדול מכך לאלתר.
למרות זאת לא עמד ע' בהבטחתו. בעלי הזכויות נותרו מבולבלים ואובדי עצות.
חלפו שבועיים ו - ד' החליט לעשות מעשה. הוא שלח מכתב רשמי ל- ע' ודרש שיפסיק את פעילותו החתרנית. הוא גם פנה למהנדס העיר, שיתף אותו במתרחש והציג בפניו את 60% החתימות של בעלי הזכויות. מהנדס העיר הציע ש - ד' יגייס אדריכל שיכין תוכניות ראשוניות לקראת הליך הכנת תב"ע. באופן הזה, הסביר מהנדס העיר, יוכל ד' לקבל את תמיכת העירייה ויוכל להמשיך בהליך בבטחה.
ד' נהג בעצת מהנדס העיר. לאחר חודש ימים התקשר ל- ע' וסיפר לו על התקדמות התכנון מול העירייה. רק אז ניאות ע' לצאת מהמתחם ולהפסיק להטריד ולשדל את בעלי הזכויות.

===
נ' הוא יזם מוכר באזור גוש דן. הוא מעסיק דרך קבע חוליית החתמה בחברת הנדל"ן שבבעלותו. 
במשך כחצי שנה פעל וקידם תוכניות בבניין המיועד להריסה ולבנייה מחדש מכוח תמ"א 38. הוא הציע לבעלי הזכויות 10 מ"ר תוספת תמורה. בעוד עוה"ד מטעמו כבר ישב על הסכם מול עוה"ד מטעם בעלי הזכויות, הגיע י', יזם אחר, לבניין. הוא התדפק על דלתות בעלי הזכויות והציע להם 15 מ"ר תמורה, וזאת חרף העובדה שהצעה זו הייתה פיקטיבית לחלוטין. נ' לא ידע את נפשו מרוב כעס. הוא עצמו מעולם לא נדחף לפרויקט המטופל ע"י הקולגות שלו ועל כן זעם על הפלישה לפרויקט שלו. 
לאחר ששיתף את האדריכל שלו בסוד העניין, החליטו השניים בדעה אחת לפנות לנציגי מנהלת ההתחדשות העירונית בעירייה. הם הגיעו לפגישה מלווים בנציגות בעלי הזכויות ובעוה"ד מטעמם. בישיבה הבהיר נציג המנהלת לבעלי הזכויות, שהתמורה לא תוכל לגדול עקב המדיניות העדכנית. רק לאחר שיחות רבות עם בעלי הזכויות הם הבינו שהיזם י' מטעה אותם במכוון ומפריע להתקדמות הפרויקט. הם אזרו עוז וביקשו שיפסיק ליצור עימם קשר.

==
צ' הוא אדריכל המומחה בתחום ההתחדשות העירונית. הוא הכין תוכניות ראשוניות עבור ש', יזם נדל"ן ולקוח חדש של משרדו. הלקוח הציג אותן לבעלי הזכויות בפרויקט עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38. בעלי הזכויות ביקשו שינויים קלים, צ' עדכן את התוכניות וכולם היו מרוצים.
א' הוא "אדריכל הבית" של ש'. כל הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית מגיעים דרך קבע לתכנון במשרדו. השמועה על הפרויקט החדש, שהועבר לתכנון במשרדו של צ', הגיעה לאוזניו של א'. 
הוא החליט לעשות מעשה וטלפן ל- ש'. בשיחה הביע את תרעומתו על שהפרויקט המדובר לא הגיע לטיפול משרדו וביקש מ - ש' שיעביר אליו את הפרויקט.
היות ש - ש' סירב, פיתה אותו א' באמצעות שכ"ט נמוך מזה שנקב בו צ'.
 
ש' הופתע ושקל להעביר את הפרויקט לטיפולו של א'. הוא התקשר ל - צ' והודיע לו שבעלי הזכויות אינם מרוצים ממנו, ולכן הם מבקשים להחליפו.
צ', שכבר ישב עם בעלי הזכויות באספה, ושנתן להם מענה בשיחות טלפון וגם בפגישות במשרדו, לא "קנה" את התירוץ. הוא החליט לעשות מעשה והתקשר לנציג ועד בעלי הזכויות. בלי לספר לו על שיחת הטלפון מ - ש' התעניין צ' בעדינות מרובה ובירר אם אכן ביקשו בעלי הזכויות להחליפו. משנודע לו שלא הוגשה בקשה כזו, רתח מזעם.
הוא טלפן ל - ש', הבהיר לו שמדובר כאן בזכויות יוצרים השייכות לו, ושאם יימסר הפרויקט לאדריכל אחר, הוא ידרוש על כך פיצוי נכבד. במהלך השיחה נכשל ש' בלשונו והסגיר את פנייתו של א' אליו.
צ' לא איבד זמן. הוא פנה ישר ולעניין ל - א' והבהיר לו שאם ימשיך במזימתו, הוא יגרור אותו לוועדת האתיקה וינקוט צעדים משפטיים. א' נבהל, התנצל ויצא מהתמונה.

==
מקרים אלה ודומים להם משקפים תופעות קצה, שמעכירות את האווירה בענף הנדל"ן המקומי.
ראוי שיחדלו מלהתקיים, ושומה על כל העוסקים בענף למגר אותה בסביבתם הקרובה.
שמירה על כללי האתיקה בין עורכי-הדין, בין היזמים ובין האדריכלים תהפוך את זירת ההתחדשות העירונית לנעימה, לרגועה ולמעודדת ותאפשר גיבוש ומימוש מהירים של מיזמים מכוח תמ"א 38 וחוק פינוי-בינוי.
 
==
 
חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה