מאמרים בנושא תמ"א 38

הבטיחו חנייה וקיימו, קיבלתם חנייה לבימבה של הילד
עו״ד שרית לנגה כהן
בערי גוש דן ישנה בעיית חנייה ידועה, שהולכת ומחריפה עם השנים. הדבר מורגש אף יותר באזורי התחדשות עירונית, שבהם מחליפים מגדלים את הבנייה הנמוכה, וכתוצאה מכך מתווספים דיירים וכלי רכב חדשים לאותו שטח.


בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית מוקצית בדרך כלל עבור הדירות חנייה אחת, על אף שלדיירים רבים יש יותר ממכונית אחת, מה שמגדיל את הצורך במציאת חנייה ברחובות הסמוכים לבניין המחודש.

הבעיה מוכרת על ידי הוועדות לתכנון ובנייה, ובשנים האחרונות מתן ההיתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית מותנה בטיפול של היזם בנושא החנייה בבניין. היזמים מצהירים בתוכנית המוגשת לקבלת היתר בנייה כי החנייה תיבנה על פי התקן, שיהיה תקף בעת הוצאת ההיתר. השאלה שנשאלת היא: האם חנייה בהתאם לתקן עונה על צרכיו של הדייר? לא תמיד.

למשרד התחבורה ישנן הנחיות לתכנון חניונים, שנועדו לאפשר גישה נוחה ובטוחה של המכוניות הפרטיות הנמצאות בשימוש הציבור אל מקומות החנייה בחניונים. בהנחיות ישנן שלוש "רמות שירות" שהחניון מספק, כאשר רמת שירות גבוהה (1) מצריכה בדרך כלל תמרון אחד לצורך כניסה לחנייה, ואילו רמת שירות 3, הרמה הנמוכה ביותר, מצריכה מספר תמרונים על מנת לחנות. בעיריית תל אביב, לדוגמה, תכנון החניונים נקבע על פי רמות שירות 1-2, ורק במקרים חריגים מהנדס העיר רשאי לאשר תכנון ברמת השירות הנמוכה ביותר, תוך הבאת הסבר מיועץ תנועה על האילוצים שהובילו אותו לכך.

אל בית המשפט מגיעים סכסוכים רבים בנושא השימוש בחנייה ועמידתה בתקן. לדוגמה, דיירים שרכשו דירות בפרויקט פינוי בינוי בתל אביב תבעו את הקבלן על כך שהעמיד לרשותם חנייה לא תקנית, וטענו שרק כלי רכב קטנים יכולים לחנות בה, וגם זה לאחר תמרונים רבים. מנגד, הקבלן טען כי החנייה נבנתה בהתאם לתקן. 

ישנם מצבים שבית המשפט יכול לראות בקבלן כמי שהפר חוזה כלפי הדיירים, וסיפק מוצר פגום או נחות בנושא החנייה. למשל, אם בתל אביב הקבלן נדרש לספק חנייה ברמות השירות הגבוהות 1-2 וניתן להוכיח כי בפועל החנייה של הדיירים קשה וכוללת תמרונים רבים, אזי הקבלן לא עמד למעשה בתקן שניתן לו במסגרת היתר הבנייה. 

לאור זאת, כבר בשלב חתימת ההסכם על התחדשות עירונית או במסגרת המו"מ לרכישת דירה בפרויקטים מסוג זה, יש לברר היטב מה מבטיח הקבלן בתחום החנייה והאם היא תהיה שמישה. במידה ויתברר כי הקבלן לא עמד בהבטחותיו, אפשר יהיה לטעון כי הפר את החוזה. אם אתם סבורים כי החנייה שקיבלתם אינה "שמישה", פנו למהנדס מומחה בתחום התנועה על מנת לקבל חוות דעת. שאלו האם החנייה אינה תקנית, והאם יש אפשרות שהקבלן יוכל לתקן אותה, אם כך הדבר. לעיתים זה כרוך בעלות כספית גבוהה או שכבר לא ניתן לבצע זאת בשל מגבלות פיזיות של השטח.

בהתאם לממצאים של יועץ התנועה, עורכת דין שרית לנגה כהן, העוסקת בדיני תכנון ובנייה, ממליצה לפנות לסיוע משפטי בנוגע להמשך הטיפול בבעיית חנייה. במידה ונמצא פתרון אפשרי מבחינת תכנונית, תוכלו לדרוש אותו מהקבלן, במקביל לתשלום פיצוי שייקבע על ידי מומחה. 

עורכת דין שרית לנגה כהן עוסקת בדיני תכנון ובניה

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה