מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 לעצמאים - כך תובילו את השיפוץ בעצמכם ותחסכו כסף רב
אדריכלית עדנה מור
לא כל אחד יכול להיות יז"ם תמ"א 38 אבל יש כאלה שכן. . .
מאמר של האדריכלית עדנה מור העוסק ביזמים פרטיים שהם גם בעלי עניין בפרויקט כדיירים

לפעמים כדאי לדעת כמה גג הבנין שלכם שווה
התוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) מאפשרת להוסיף לבניינים דירות חדשות תמורת חיזוקם. התוכנית עדיין מתקשה להתרומם במקרים רבים, ומספר הבניינים שחוזק באמצעותה קטן יחסית. עם זאת, יזמים זריזים, שקושרים קשרים טובים עם הדיירים, יכולים לגזור מהתוכנית רווחים נאים, אם יידעו להתנהל נכון.

להלן שלוש דוגמאות. לפני עשור רכשו אורי ורינת דירה בקומה העליונה בבניין משותף בתל אביב. במשך שנים הם תכננו לבנות חדר יציאה לגג וליהנות ממרפסת גג רחבת ידיים. העובדה שישקיפו על דודי שמש על הגגות שמסביב כלל לא הטרידה אותם. דירת גג במרכז העיר היתה משאת נפשם.

לפני שלוש שנים החליטו בני הזוג להגשים את חלומם, ואז התוודעו לראשונה להוראות תמ"א 38. הם גילו כי יש ביכולתם לבנות לא רק חדר על הגג, אלא גם תוספת של קומה מלאה מכוח התמ"א. בטאבו הוצמד הגג (זכויות הקניין) לדירתם של אורי ורינת, אך זכויות הבנייה היו בבעלות כלל דיירי הבניין.

לאחר שהבינו מה רב ערכה של דירת גג ברחוב שבו הם גרים, הגיעו בני הזוג למסקנה שגם אם יחזקו את כל הבניין נגד רעידות אדמה, ישפצו את חזיתותיו ויוסיפו מעלית - ההשקעה עדיין תהיה כדאית עבורם. על אף שדי בהסכמת 66% מהדיירים כדי להתחיל בעבודות, החליטו בני הזוג שללא חתימות של כל הדיירים הם לא יחלו בבנייה. שניים מתוך ששת הדיירים הנוספים בבניין סירבו לחתום מיידית תמורת מה שכינו "פיצוי מינימלי" - הם שמעו שבפרויקטים אחרים הדיירים מקבלים תוספת של ממ"דים ומרפסות, ודרשו זאת גם אצלם. חלפו חודשים ארוכים עד שהשכנים הבינו שאין כל אפשרות להוסיף ממ"דים או מרפסות בתנאי המגרש הקיים, וזאת בכפוף למדיניות מינהל ההנדסה בת"א.

לבסוף השתכנעו הדיירים כי עדיף שדרוג מינימלי של הבניין על מצבו הנוכחי, ואורי ורינת יצאו לדרך. כיום הם נמצאים בשלב גימור הפרויקט.

שנה וחצי של נסיונות שכנוע
איציק הוא בעליו של משרד הממוקם בקומת מרתף בבניין משותף בתל אביב. היות שעיסוקו השוטף הוא נדל"ן, הוא הריח כהגדרתו "עסקה עם שליחות" באותו בניין. הוא צילם את הגרמושקה (היתר הבנייה המקורי) שבתיק הבניין בגנזך העירוני וקבע פגישת ייעוץ.

מיד עם התחלת הפגישה התברר לאיציק שעל הגג הוא יכול לבנות שתי דירות דופלקס-פנטהאוז ובקומה המפולשת (כניסת בניין על עמודים) הוא יכול לבנות דירת גן ואף להוסיף שלושה מקומות חניה בחצרו האחורית של הבניין. בחדר המדרגות הוא ייאלץ להרוס את כל גרם המדרגות הקיים ולבנות במקומו גרם מדרגות חדש ומעלית. לששת הדיירים המתגוררים בשלוש הקומות שמעל העמודים הוא יצטרך להוסיף מרפסות קדמיות ואחוריות, ולשתי הדירות הקיימות בקומה המפולשת יוסיף חדר. את המקלט הקיים הצמוד למשרד בקומת המרתף הוא ישמיש ויתקין בו מערכת סינון, וכך ייתן מענה על פי תקנות הג"א לשמונה הדירות הקיימות.

את חתימות הדיירים לא השיג איציק בקלות. הרעיון שדייר אחד "יעשה קופה" על חשבון שאר השכנים לא נשא חן בעיני חלקם. חלקם האחר דווקא זיהה פוטנציאל בעובדה שדייר שכבר אוחז בנכס בבניין ישקיע בו, וזאת בגלל האינטרס הברור שלו לדאוג לשדרוגו. במשך שנה וחצי עסק איציק בשכנוע אינטנסיבי של הדיירים, ובדיוק בנקודת השבירה כאשר כמעט והתייאש, החליטו כל הדיירים, למעט אחד, לחתום על התוכנית. איציק יצא לדרכו לקבלת היתר בנייה, ותיכנן לפתור את נושא החתימה האחרונה בהמשך.

הממ"דים עשו את ההבדל
לפני ארבע שנים ביצעה אורית הסבה מקצועית והחלה לרכוש דירות ישנות באזורים מבוקשים בתל אביב, לשפצן ולמוכרן, ותמ"א 38 קסמה לה מרגע שההחלטה עליה קיבלה תוקף. הפרויקט הראשון שאותו יזמה במסגרת התמ"א היה בניין מגורים ברחוב שקט במרחק עשר דקות הליכה משפת הים, שבו השכירה דירה לזוג צעיר. היא גם שימשה כוועד הבית בבניין ומתוקף תפקידה דאגה כל השנים למראם האסתטי והמטופח של הבניין והחצר. היא זכתה לפרגון ולהערכה רבה משאר שבעת בעלי הדירות, והיתה בטוחה שכשתביע את רצונה להוסיף קומה וחדרים על הגג, יחתמו על כך כל הדיירים מיידית.

חודש לאחר שהציגה את הרעיון לדיירים ואירחה אותם בדירתה המושכרת, החליט אחד הדיירים האחרים להזמין נציג חברה העוסקת בתמ"א 38 כדי להציג את הצעתה בפני הדיירים. אורית כמעט שאיבדה את ה"בכורה", אלמלא הצענו לה במשרדנו רעיון מפתה יותר. הצלחנו להוסיף למחצית הדירות ממ"דים (בתחום קווי הבניין עם חריגה המותרת בהקלה) ולמחציתם השנייה תיכננו מקומות חניה באמצעות מכפילי חניה.

אורית שיכנעה את הדיירים לחתום על התוכניות, שניים מהם אף הצטרפו כמשקיעים וכך סיכמו השלושה לחלק את שלוש הדירות הנוספות ביניהם.המסקנה ברורה: בניין שיש בו דיירים המצוידים ברצון טוב, בנחישות, ביחסי אנוש טובים וביכולת כלכלית הוא פוטנציאל ממשי ומיידי לייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38. במרבית המקרים מדובר בבניין שבו קיימות יחידות דיור ספורות ושניתן להוסיף על הבניין בין דירה אחת לארבע דירות חדשות.

זוהי תופעה יזמית חדשה המטיבה עם כולם: דיירי הבניין הישן, הדיירים החדשים, כלל האזור והרשות המקומית.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה