מאמרים בנושא תמ"א 38

התחדשות עירונית, מורה נבוכים
עו"ד איתמר רואי
כולם מדברים על תמ"א 38 ופינוי-בינוי. אבל מה זה באמת, איך מבדילים בין התוכניות השונות וכיצד בוחרים נכון? 

הטרנד החם ביותר בשוק הנדל"ן בישראל הוא "התחדשות עירונית", אבל מה זה? 

מדובר בשם קוד. קו תכנוני שמקפל בתוכו שורה של תכניות בינוי, שמטרתן העיקרית היא יצירת מתחמי מגורים מתקדמים יותר באמצעות ציפוף המרקם העירוני, שיפור והעלאת סטנדרט הבנייה והבטחת בטיחות וביטחון מפני איומים אפשריים כגון רעידת אדמה וטילים, זאת על ידי הוספת מרחב מוגן לכל דירה.

את ההתחדשות בכל בניין ניתן להשיג בכמה דרכים. האחת היא "פינוי בינוי", שמטרתה לשדרג מתחמי מגורים ישנים באמצעות הריסת המבנים הקיימים – שבדרך כלל נבנו לפני חמישים שנה ואף יותר - והקמת מתחם מגורים גדול, מודרני, בעל חניון מקורה ויצירת שטחי ציבור ושטחים ירוקים לרווחת הכלל. הבניה חדשה כמובן, מתקדמת, לפי תכנון אורבני מוקפד, כזה שגם הדיירים וגם הסביבה יהנו ממנו.  

מרבית ראשי הערים הגיעו בשנים האחרונות להכרה שזהו הפתרון המועדף, בהיותו "צופה פני עתיד". הבעיה היא שלא כל מתחם מתאים לתכנון כזה, אשר בין היתר דורש העלאת היצע הדירות הקיים ביחס של פי 3-4 דירות (בממוצע) במקום כל דירה קיימת, וזאת על מנת שיהיה כלכלי גם עבור היזמים. הבעיה היא שתוכניות לפינוי-בינוי מחייבות שינוי תכנית בניין עיר, והדבר מסרבל את התהליך ועלול לעכבו בכמה שנים. 

דרך אחרת להשגת התחדשות עירונית היא תכנית "תמ"א 38". מדובר בתכניות ארצית אשר אושרה בשנת 2005 ומטרתה העיקרית היא חיזוק בתים מפני רעידות אדמה. התוכנית יכולה להתקיים בכל רחבי הארץ אך בפועל היא אפשרית מבחינה תכנונית, כלכלית ואנושית רק באזורים מסוימים, ולכן לא מעניקה פתרון מלא. התוכנית חלה רק על מבנים שנבנו לפני שנת 1980, ומהנדס בחן שהבניין אינו עומד בתקן רעידות אדמה ובמסגרת ההרחבה והחיזוק ניתן להביאו לעמידה בתקן.  

לאורך השנים, התוכנית עודכנה ושודרגה, בעיקר כדי לאפשר למבנים רבים ככל האפשר להיכלל בה. השינוי המשמעותי ביותר הגיע במסגרת תיקון 2 לתמ"א 38 (מוכר גם בשם תמ"א 38-2) המאפשר הריסת בניין קיים ובניית בניין חדש תחתיו לפי הוראות התוכנית, וללא צורך בשינוי תוכנית בניין העיר של החלקה. 

מאז השינוי הזה, שאושר בשנת 2010, התקבל בשנת 2013 תיקון 3 אשר הגדיל משמעותית את היקף הבינוי האפשרי בתוכניות הללו, ותמ"א 4 כבר עומד בפתח עם שינויים נוספים. היתרון הגדול בתוכניות הללו הוא שדרוג משמעותי באיכות החיים ובשווי הדירה, תוך הוספת חדר ממ"ד והגדלת הדירה עד 25 מ"ר, הוספת מרפסת שמש עד 12 מ"ר לדירה, הוספת מעלית לבניין, ושדרוג תשתיות ישנות. כל הנ"ל מעלים את ערך הדירה ב-400-600 אלף שקלים בממוצע. בעלי הדירות אינם משלמים עבור קבלת כל התוספות הללו.

איפה לחתום, ממה להיזהר? 
השאלה היא כיצד יודעים מתי המבנה מתאים לאחת מהתוכניות שהצגנו. בחירת התכנון הרלוונטי והמתאים צריכה להיעשות על ידי מומחים לתחום, כגון חברות יזמיות אשר יערכו בדיקות מקדמיות נדרשות שעל בסיסן ניתן יהיה לקבל החלטה בהמשך. בנוסף, בחלק מהערים ישנן חברות עירוניות שנותנות שירות טוב וסיוע מקצועי בתחום. לעיתים יש מספר חלופות תכנון אפשריות ולכן מומלץ לבקש לקבל את כולן, וכאן הבחירה הופכת מעט מורכבת יותר. נמליץ לבחור חברה עם איתנות, ידע ונסיון כבר בשלב הראשוני, כדי לקבל הצעה רצינית ובדוקה.  

לעיתים קרובות עוברים נציגי חברות ו"קבלני קולות" (מאכערים) בין הדירות ומנסים להחתים בעלי דירות על כל מיני ניירות שתוכנם ואמינותם במקרים רבים כלל אינו ברור. מומלץ להימנע מלחתום על  מסמך לפני שעורך דין מטעמכם בודק אותו ומאשר את תוכנו – עו"ד שהנו בעל הבנה ונסיון בתחום ההתחדשות העירונית. עורך הדין חייב ללוות אתכם לאורך כל תהליך ההתקשרות עם היזם שאורך לעיתים שנה שלמה, לעמוד על טיבו ויכולתו המקצועית של היזם, לקבל עבורכם בטחונות וערבויות להצלחת הפרויקט שעלותו נאמדת בסכומים גבוהים של מיליוני שקלים, ולכן יש להקפיד שלא "לעגל פינות" בשלבים הללו או בכל שלב אחר. ורק לאחר מכן ניתן להגיע לחתימה על הסכם לפי תמ"א 38 או פינוי-בינוי.  
הואיל וחלק לא מבוטל מהעיסוק בקידום הפרויקטים כולל גם גיבוש הסכמות בין הדיירים בבניין, רצוי לבחור בכמה בעלי דירות אשר ישמשו כ"נציגות" לקבלת המידע מהיזם ובחינת מכלול התנאים. הדרישות והציפיות משתנות מדייר לדייר, ורצוי לנסות להגיע לשלב הזה כשאתם מגובשים ומאוחדים ברצון להביא לשיפור איכות החיים של כל בעלי הנכסים, מתוך שקיפות והבנה מלאה על הנעשה. ללא כל אלו, גם היזם הטוב והמנוסה ביותר לא יצליח להוביל אתכם אל הבית המשודרג והמרווח עליו אתם חולמים. 

עו"ד איתמר רואי מייצג דיירים ויזמים בעסקאות של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי.
Eyeonzion1@gmail.com      050-3885970

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה