|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
הצעד הראשון הוא לזמן את הדיירים לאסיפה בה יבחרו בעלי הדירות ועד פעולה להקמת הפרויקט ● הצעד החמישי הוא המשא-ומתן המשפטי
|
פרויקטים רבים של תמ"א 38 מתוכננים ונבנים באזורי הביקוש. לאור החלטת המחוקק, חוק תמ"א 38 מפקיד בידי התושבים את הזכות / החובה לדאוג לשלומם במקרה של רעידת אדמה חזקה ועל כן נדרשים האזרחים / דיירי הבניין ליזום ולהוביל פרויקט תמ"א 38, דבר שיעניק לבניינם חיזוק משמעותי וישפר את עמידותו במקרה של רעידת אדמה. ברוב הבניינים לא ימצאו בעלי ניסיון טכני, הנדסי, אדריכלי ומשפטי גם יחד ועל כן נאלצים בעלי העניין לתור אחר בעלי מקצוע שילוו אותם בבואם לקדם את תוכנית התמ"א 38. נוסף על בעלי המקצוע הנ"ל, נדרשים הדיירים לבחור יזם שיעניק להם הצעה ולבסוף יתקשר איתם בחוזה ויבצע את הפרויקט בבניין. |
|
- הצעד הראשון הוא לזמן את הדיירים לאסיפה בה יבחרו בעלי הדירות ועד פעולה להקמת הפרויקט. רצוי כי ועד הפעולה ימנה נציגים בעלי הבנה בתחומים הרלוונטיים. כמו-כן, רצוי כי הועד ימנה מספר מינימלי ואי זוגי של חברים על-מנת שיכולו נציגיו לקבל החלטות ברוב;
- רוב ועדי הפעולה יפעלו לאתר יזם כצעד שני. מניסיוני, הצעד השני החשוב שיש לבצע הוא בחירת עו"ד שימומן על-ידי היזם העתידי. לעו"ד הנבחר צריך להיות ניסיון בתחום המקרקעין והתמ"א בפרט, יש לבדוק האם העו"ד מוכן להיות זמין לעזרה אקטיבית בהחתמת הדיירים בהמשך הדרך. עורך-דין מנוסה יוכל לעזור לוועד בפעולה לאתר יזם אמין ומתאים לדרישותיהם וכן לייעץ לדיירים במהלך המשא-ומתן העסקי עם היזם;
- לאחר שבחרנו עו"ד, נפנה לבחור יזם איתו נחתום לבסוף על חוזה לביצוע הפרויקט. חשוב לדעת, ישנם יזמים רבים המתמחים בעיקר בפרסום אגרסיבי ופחות בהקמת פרויקטים. יש להיזהר מתרגילי שיווק מתוחכמים שאין מאחוריהם דבר וחצי דבר. כמו-כן, יש להיזהר מ"קבלני חתימות" המחתימים את הדיירים בחוזים דרקוניים ולבסוף מוכרים את חתימותיהם למרבה במחיר.
בחירת היזם צריכה להתבצע במספר שלבים:
- על-מנת ליצור שקיפות ועד הפעולה, צריך לקבל מספר הצעות מיזמים שונים על-מנת לבחון את ההצעה הטובה ביותר שתיטיב עם הדיירים;
- יש לבקר בפועל בפרויקטים של היזמים המוצעים, לדבר עם דיירים בבניינים בהם התבצעו / מתבצעים פרויקטים של בנייה או חיזוק מבנה, וכן לבצע בדיקה מקפת אודות אמינותו של אותו היזם;
- בטרם תיפגשו עם היזם, בדקו והיוועצו עם עו"ד אודות התמורות המקובלות בבניינים דומים באזור מגוריכם והכינו את הקרקע למפגש;
- חשוב לדעת - במהלך המשא-ומתן ייתכן שתידרשו על-ידי היזם לחתום על מסמכים שונים. פנו לעו"ד והעבירו לידיעתו ולעיונו כל מסמך כזה בטרם תחתמו עליו, אם בכלל. לאחר שנתקבלו מספר הצעות ראויות מיזמים ראויים, נסו לשפר עמדות והחליטו עם איזה יזם ברצונכם להתקדם;
- כצעד רביעי ולפני שנעבור על המפרט הטכני ונאשר אותו, רצוי להתקשר עם מפקח בנייה (רצוי מהנדס בניין מנוסה) שיעבור על תוכניות היזם והצעתו וכן יעניק לוועד הפעולה הצעות לשיפור. כמו-כן, יעבור המהנדס על המפרט הטכני, יחווה דעה לשינוי והוספת אלמנטים. תפקידו של המהנדס בשלב זה חשובה ביותר על-מנת לבדוק כי הצעתו של היזם עומדת בהגדרות חוקי התכנון והבנייה המקומיים וכי לא מובטחים לכם דברים שאינם ברי ביצוע. כמו-כן, תפקידו של המפקח לבדוק כי החומרים והפריטים שיוחלפו או יתווספו במהלך הפרויקט יהיו איכותיים ובעלי תקן מתאים;
- הצעד החמישי הוא המשא-ומתן המשפטי. לאחר קבלת ההצעה העסקית על-ידי הצדדים - יחלו עורכי הדין של הצדדים בהחלפת טיוטות חוזה לקראת גיבוש חוזה סופי, עליו יחתמו כל בעלי הדירות בבניין. מומלץ כי אחד מחברי הועד יהיה מעורה בגיבוש החוזה על-מנת ליצוק לתוכו את כל הסיכומים שסוכמו בעל-פה בין ועד הפעולה ליזם ולא הובאו לידיעת העו"ד מבעוד מועד;
- דיירים סרבנים - על-מנת למנוע סרבנות בקרב הדיירים, על חברי הוועד לנהוג בשקיפות מוחלטת, לעדכן את דיירי הבניין ולהיות זמינים להסביר ולהתייעץ במקרה הצורך. מאידך-גיסא, אם חברי הוועד מזהים סרבן שסירובו לפרויקט נובע מסיבות של סחטנות ו/או סרבנות לשם הסרבנות, ולאחר ניסיונות להידברות אינו נענה - ייתכן שכדאי לשתפו בהתקדמות הפרויקט במועד סיום המשא-ומתן המשפטי בלבד מטעמי הסדר הטוב. חברי הוועד חייבים לייצג את כלל בעלי הדירות ולדאוג כי איש אינו יוצא מקופח במקום בו אפשר להעניק שוויוניות לכולם.
דיירי בניין שיפנו לבצע את פרויקט התמ"א בסדר הנכון, תוך התייעצות רחבה עם בעלי מקצוע בתחום ויציגו בפני הדיירים ערכים של שקיפות ושוויוניות - יצליחו להקים את הפרויקט בהצלחה.
|
|
|
הכותב הוא עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מעניק שירותי גישור במגוון תחומים: משפחה, עסקי, עבודה, קהילתי וכן עוסק במקרקעין, עסקות ותמ"א
|
|
| תאריך:
|
14/01/2014
|
|
|
עודכן:
|
14/01/2014
|
|
גילעד ושדי
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
עודד ב
|
17/01/14 00:43
|
|
|
|
2
|
|
חכמולוג
|
25/02/14 09:48
|
|
|
בניגוד למקובל לחשוב, לא כל סוג של שיווק שותפים אפשרי ללא השקעה כספית כלשהי. תחום השיווק הסלולרי הוא דוגמה מובהקת לכך. על-מנת להרוויח בשיווק סלולרי, יש להשקיע סכומי כסף על-מנת לקצור רווחים ואף גבוהים מאוד באופן יחסי.
|
|
|
|
|
הרבה מהנשים הנמצאות במערכות יחסים כיום, חוות תסכול ומאמינות שאין להן את היכולת להשפיע על הזוגיות ולקדם אותה אל עבר זוגיות טובה ומאושרת.
|
|
|
|
|
דינה של מסעדה, לשבט או לחסד, נקבע מעל לכל בידי קהל-סועדיה. ככל שמתרבים דורשי טובתה היא עולה, מן הסתם, ופורחת. וזה, בדיוק, מה שאירע למסעדת "מנציני" (רחוב המנופים 8), שבאזור התעשיה של הרצליה פיתוח. בקושי שנה מאז נפתחה - וכבר היא קנתה לה את שמה ככלילת השלמות. עדות לכך משמש קהל-סועדים נאמן, שגם ממלא אותה מדי יום עד אפס מקום וגם לא בוחל לחזר על פתחה חדשים לבקרים.
|
|
|
|
|
השופטת: הרשמת הבכירה ענת דבי, בית משפט השלום בהרצליה
|
|
|
|
|
בימי הסופה הגדולה, שהשתוללה כאן בחודש שעבר, כשאמצעי התקשורת עסקו בדיווח על נזקיה, החליט חיים א-דור מקול ישראל לעשות מעשה ולדבר על דבר נוסף בהקשרה של הסופה: הוא הקריא בתוכניתו "וביום השישי", המשודרת ברשת ב', את שירו של המשורר טובי סופר "עם כל הכבוד לגשם".
|
|
|
|
|
על-אף שמדובר במתחם בעל ערך היסטורי ואדריכלי רב, המתחם נמצא מזה שנים במצב של הזנחה מבישה
