"יש המון בעיות ביישום תוכנית
תמ"א 38 בתל אביב". כך טוען עו"ד אריה קמיל. הוא, ומומחי נדל"ן אחרים, חשפו פרטים מאחורי הקלעים של עסקי הנדל"ן למגורים של תל אביב, במהלך יום עיון. כ-200 אנשי נדל"ן נענו ליזמתו של עו"ד
צבי שוב, ובאו לכינוס.
חלק מהמידע שנחשף הובא כאן בשבוע שעבר ("תוכנית השימור - 51 תביעות ב-360 מיליון
שקל", 7.6.13). להלן יובאו הגילויים בנושאי תמ"א 38 ופינוי-בינוי בעיר הגדולה.
עו"ד קמיל, מומחה בנושאי תמ"א 38, פירט: "יזמים ודיירים מגישים תביעות משפטיות זה נגד זה. למשל, במקום חניה לרכב התקין הקבלן חניה לאופניים. בונים דירות חדשות, וחסרים גני ילדים. הממשלה החליטה לאפשר לאזרחים לחזק את בתיהם נגד רעידת אדמה. אבל העירייה הקפיאה תוכנית של דיירים בבניין בדרך הטייסים, לחזק את הבית. לא יתכן שהעירייה תפעל נגד החלטת ממשלה. ובכלל,לא טוב לבנות דירות חדשות על בניין ישן".
אם כך, מה הפתרון?
עו"ד קמיל: "לבנות את הבניינים מחדש. אפשר להגדיל את הצפיפות מ-15 ל-30 דירות לדונם, ולבנות בניינים חדשים, במקום דירות חדשות על בניינים ישנים".
פרופ' אהרון נמדר, מומחה למיסוי מקרקעין, שפירסם ספרים בנושא זה, חושף את הבעיתיות של תמ"א 38: "אם דייר מוכר את עליית הערך של דירתו, הוא פטור ממע"מ. הוא פטור גם ממס רכישה, אך רק על עלית השווי כתוצאה מחיזוק ה
דירה. אין פטור על עליית שווי זכויות הבניה שנוספו.
אז הכל בסדר.
נמדרק: בכלל לא. הפטור ממע"מ אינו שווה הרבה, כי אין תשומות לקזז נגדו. מצד שני, הכנסות הקבלנים ממכירת הדירות החדשות חייבות כמובן במע"מ. התוצאה היא, שכל יזם חייב לנהל שתי מערכות חשבונאיות, אחת לדירות הישנות והאחרת לדירות החדשות. איך מחלקים בין שתי המערכות הוצאות משותפות, כגון אדריכל?!".
"התחייבנו לאונסק"ו"
מהנדס עיריית תל אביב, האדריכל עודד גבולי, הגן על התוכניות לשימור רבעים 3 ו-4 בצפון העיר, הנמצאות עתה בהליכי דיון ואישור. תושבים רבים מתנגדים לתוכניות אלו, המגבילות תוספת דירות לפי תמ"א 38. גבולי: "הבעיה העיקרית שלנו היא ברובע 3. יש בו בתים רבים החייבים בשימור, והתחייבנו כלפי אונסק"ו לשמרם [שימור מחמיר, למשל, אינו מתיר תוספת בניה כלשהי - א.ל.]. שימור אתרים איננו מילת גנאי".
העירייה מוצפת בבקשות לבניה לפי תמ"א 38, והיזמים מתלוננים שהטיפול איטי. גבולי סבור שהכל בסדר: "לעיריית תל אביב יש מערכת מקצועית ומשומנת בנושאי נדל"ן. מגיעים אלי עורכי דין עם בעיות, שאני פותר אותן. לעתים יוזמת העירייה תוכנית, שאיננה פופולרית, ונראית ביורוקרטית, אבל בסופו של דבר מתברר שהכל בסדר. העיר משתבחת ועוד תשתבח - בתנאי שיפתרו את בעיות התחבורה והרכבת הקלה". במלים אחרות, אומר מהנדס העיר: נושאי התחבורה הם באחריות המדינה ולא העירייה, ואם יש בעיות, לא אנחנו אשמים.
אבל, הבעיות בתמ"א 38 ובתוכניות הרבעים מחוירות לעומת הבעיה הגדולה והמרכזית - פינוי-בינוי. במפגש קבלנים, לפני מספר חודשים, סיפר מנכ"ל חברת הבניה משהב, תומר מושקוביץ, כי אישור פרויקט פינוי-בינוי נמשך 7 שנים (!), עם מעורבות אישית של המנכ"ל, על חשבון עיסוקו בנושאים אחרים של החברה.
"העירייה לא רוצה שהיזמים ירוויחו"
ביום חמישי שעבר היה זה תורו של היזם והקבלן אשר אלון לתאר את קשייו של יזם המבקש להיכנס לפרויקטים אלו בעיר. חברת אשלי, בבעלות אלון, נכנסה לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב בית אל, נווה שרת, יחד עם היזם יעקב אפריון.
"פינינו 96 דיירים, כדי שנוכל לבנות על המגרשים המתפנים שלושה מגדלים בני 20 קומות, ובהם 270 דירות. המכפיל הוא 2.8, כלומר 2.8 דירות חדשות על כל דירה מתפנה. החתמת הדיירים נמשכה שלוש שנים. [הזוג האחרון חתם לאחר שהוגשה נגדו תביעה משפטית - א.ל.]. אנחנו מוכרים דירות בכ-2 מיליון שקל בממוצע".
אז הכל בסדר, ואפילו חתמתם די מהר על החוזים עם הדיירים.
אלון: כן, אבל ראה מה היה בהמשך. לאור הצלחת העסקה ברחוב בית אל, פנו אלינו דיירים רבים, מבניינים סמוכים, וביקשו להצטרף לעסקות פינוי-בינוי. ואז הורידה העירייה את המכפיל מ-2.8 ל-2.5. בדקנו ומצאנו שזה לא רווחי. העירייה הורידה את המכפיל כדי שהיזם לא ירוויח חס וחלילה יותר מדי. התוצאה תהיה שיזמים לא יבנו! שים לב, מר גבולי, לתוצאה של מה שאתם עושים".
אולי העירייה צודקת.
אלון: לא, זה פשוט לא רווחי. העירייה גם המציאה מושג חדש: רח"ק, ראשי תיבות של רצפה חלקי קרקע, כלומר כמה מ"ר בונים, ביחס לשטח המגרש. אנשי העירייה מצאו, שבנוה שרת מגיעים ליחס של 3.5, וזה כאילו יותר מדי. אבל האמת היא, שמה שקובע הוא המכפיל, והוא לא רווחי.
הבעיות הן רק בתל אביב?
אלון: ביקשנו לקדם תוכנית פינוי-בינוי ברחוב אשרמן, דרך הטייסים, רמת גן. התחלנו להחתים דיירים על הסכמה לעסקה. הגענו לצוות העירוני, ואז אמרו לנו: סליחה, העירייה מכינה תוכנית מיתאר חדשה, והכל מוקפא.
מהנדס רמת גן הפתיע, משבח את תל אביב
דברים אלו הפתיעו את השומעים, מכיון שיש "הסכמה כללית" בענף, שדווקא עיריית רמת גן מקלה מאוד על יזמים, ומאשרת במהירות תוכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי. לדוגמא, ברמת גן מאשרים באחרונה גם תוכניות להוספת שלוש קומות על בניינים ישנים, בעוד שבתל אביב מאשרים לכל היותר 2.5 קומות, וגם זה לא תמיד.
מהנדס העיר רמת גן, חיים כהן, הזוכה לשבחים של יזמים רבים על תפקודו המהיר, ללא סחבת, הפתיע: "בעצם, לא הוזמנתי ליום העיון. קראתי מודעה על המפגש, ואמרתי לעו"ד צבי שוב: האם אפשר לערוך יום עיון על תמ"א ללא רמת גן? לגופו של עניין אני מבקש לומר, שתל אביב אכן מתקדמת בשנה האחרונה בנושא תמ"א 38". עם זאת, לא הגיב כהן על טענותיו של הקבלן אלון.
פרופ' נמדר נקרא שוב לדגל, כדי להבהיר את נושא המיסוי על פינוי בינוי. הוא דוקא היה שבע רצון: "המדינה נתנה פטור ממס שבח על רווחי הדיירים, מכך שפינו דירה ישנה וקיבלו דירה חדשה וגדולה יותר. הם פטורים אפילו ממס רכישה". כל זה כפוף, כמובן, להפתעות שעוד מחכות לנו בדיונים על תקציב המדינה, ואלו מסי נדל"ן חדשים ימציאו באוצר ובכנסת.
