ריקי שלום רב,
את ורבים אחרים שואלים את שאלת זכויות הבניה והאפשרויות לבניה נוספת והאמת היא שזו אחת השאלות החשובות ביותר שצריכות להעסיק כל מי שעומד להיכנס לפרוייקט תמ"א 38- שאלת זכויות הבניה. מהן זכויות הבניה שניתן להוסיף לדירות הקיימות ומהן זכויות הבניה הנמסרות ליזם.
אז לך ולכל יתר השואלים, הנה תשובתי:
זכויות בניה בדירות:
התמ"א מאפשרת להרחיב כל דירה קיימת ב 25 מ"ר, ללא קשר לגודלה הנוכחי.
ההרחבה חייבת לכלול ממ"ד אך הניצול של יתרת השטח הוא גמיש ויכול לשמש להוספת מרפסת שמש או כל תוספת אחרת.
זכויות בניה בבניין :
• בקומת הקרקע - ניתן לסגור את קומת העמודים המפולשת, אם יש כזו, לטובת בניית דירות חדשות, דירות גן, הרחבת דירות קיימות או מחסנים, תוך התחשבות בפריסת החניות הקיימת והמתוכננת.
• על גג הבניין – ניתן להוסיף עוד 2 קומות, בשטח הדירות הקיימות כולל ההרחבות. הקומות הנוספות יכולות לשמש להרחבת דירות קיימות או לטובת בניית דירות חדשות.
• על גג הקומות החדשות – ניתן לבנות קומה חלקית בשטח של מחצית הקומה שמתחת, או בהתאם לתוכנית הגגות החלה בעיר, ע"פ שיקול הועדה המקומית. יתרת השטח תשמש כמרפסת המוצמדת לדירות.
עם זאת, הזכויות המוקנות בתמ"א אינן מתאפשרות באופן אוטומטי ובכל מצב. לעיתים קרובות ישנם פערים בין הזכויות המקסימאליות שמאפשרת התמ"א, כפי שצויינו לעיל, לבין מה שניתן להוסיף בפועל. הסיבה לכך היא שהאפשרות לנצל את זכויות הבניה תלויה בגורמים נוספים. המרכזיים שבהם הינם:
1. הועדה המקומית – מוסמכת לאשר באופן מלא או חלקי, בהתאם לשיקול דעתה, את ניצול הזכויות בכל פרוייקט ופרוייקט.
2. תנאי המגרש ואילוצים תכנוניים – ההרחבה של 25 מ"ר לדירה מצריכה הרחבה של השטח הבנוי על המגרש. בכדי שהדבר יתאפשר, יש צורך בשטח לבניית התוספות וכן במרחק מספק מקצה המגרש לקו תחילת הבניה. אם השטח קיים, נהדר, אך לא תמיד זה המצב.
3. כלכליות הפרויקט – בשורה התחתונה, תוספת הבניה לדירות הקיימות נגזרת מהרווח ליזם. בניינים הממוקמים באזורי ביקוש, בהם ערך הדירות החדשות שיבנה היזם גבוה, יכולים לדרוש ולקבל יותר, כי גם לאחר מתן התמורות לדיירים, נשאר די רווח בידי היזם למימוש הפרויקט. ככל שערך הדירות נמוך יותר, כך קטנה כלכליות הפרויקט קטנה ובהתאם קטן כח המיקוח של בעלי הדירות.
ככל שיהיה בידכם יותר מידע, תדעו מה אתם יכולים להשיג במשא ומתן, תגיעו מוכנים יותר ועם ציפיות ריאליות, והסיכוי שתשיגו את המירב שאתם יכולים לקבל – יגדל.
באשר להמשך שאלתך, ככל שהפרויקט מנצל זכויות תמ"א 38 בלבד והתמורה הניתנת לדיירים אינה חורגת מהגדרת שירותי בניה לפי תכנית החיזוק, ע"פ הוראות מיסוי מקרקעין, אזי שאין מס שבח (ובתנאים מסוימים גם לא היטל השבחה) בגין מימוש הזכויות.
|