שלום רב
בעלים של דירת הקרקע השתלט על הגינה המשותפת, מגדיר את עצמו כבעלים של דירת גן ומצפה לתמורה עודפת משאר הדיירים (קומה גבוהה). האם טענה כזאת סבירה?
תודה רבה על התייחסות.

שחר שלום רב,
את הסוגיה צריך לבחון בראי הזמן, כלומר כמה זמן נעשה שימוש באותה גינה - עשרות שנים? שנים בודדות? והאם בעלי הדירות התנגדו/פעלו נגד אותו שימוש.
כעקרון ככל ומדובר בגינה משותפת אשר לא הוצמדה בהסכמה לאותה דירה, הרי שאותם בעלים לא יכול לטעון לזכויות באותה גינה והוא לא יכול לקבל תמורה בגינה.
פעמים רבות על מנת להגיע לפתרון מוסכם של המחלוקת, ניתנת לבעלים של דירה מסוג זה האפשרות לרכוש דירת גן בפרוייקט בתוספת כספית עבור ההפרש שבין הדירה לה הוא זכאי לבין דירה זו, תוך התחשבות מסויימת בשימוש שהוא עשה בגינה המשותפת לאורך השנים.

בברכה,

אילן גלזר, עו"ד

תודה רבה על ההתייחסות והתשובה!
אם אני מבין נכון את המשמעות אז בעצם מגיע לאותם משתלטים "פרס", האם העובדה שהדיירים לא התעמתו במשך שנים עם אותו דייר מכשירה את השרץ?

שחר שלום,
ככלל בפרוייקטים של תמ"א 38 צריכים להיות חכמים ולא צודקים.
אמנם אין לאותו בעל דירה זכויות בגינה, אולם כעניין שבעובדה הוא השתמש בגינה כפי שאני מבין במשך שנים מבלי ששאר בעלי הדירות דרשו ממנו להפסיק או נקטו באמצעי כלשהו. לכן למרות שאין בכך כדי "להכשיר את השרץ" עדיין יש בכך משום סיבה טובה מספיק למצוא נוסחה של פשרה.
תמיד ניתן יהיה לקחת אותו למפקח על המקרקעין בתביעה כנגד דייר סרבן, אבל הפתרון של להגיע להסכמה ללא צורך בתביעה נכון וטוב יותר.

בברכה,

אילן גלזר, עו"ד