נתחיל בחדשות הלא מעודדות: נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה חשפו עלייה שנתית חדה של כ-10 אחוז במחירי הנדל"ן בישראל. המשמעות – דירה שעלתה מיליון וחצי שקלים בשנה שעברה התייקרה בכ-140 אלף שקלים בממוצע. להערכתי, המחירים הללו לא הגיעו עדיין לתקרת הזכוכית שלהן, והם צפויים לעלות במהלך שנת 2022. מחירי הזכיות של הקבלנים במכרזים שנעשו בתקופה האחרונה מעידים על תחזית עליה של 15% נוספים. מפחיד, אין מילה אחרת. זה מפחיד כלפי רוכשי הדירות בישראל ויותר מפחיד הסיכונים שלוקחים היום היזמים.
התשואות הגבוהות והיציבות שמבטיח ענף הנדל"ן למגורים, מריצות את המתעשרים החדשים בישראל לרכוש דירות בתל אביב והמרכז מכל הבא ליד, במחירי שיא שכבר מתקרבים ל-100,000 שקל למ"ר. כן, כן, תתרגלו לרעיון שדירת 4 חדרים סטנדרטית בתל אביב עשויה להגיע בקרוב מאוד ל-10 מיליון שקלים. בהיבט אחר, היחלשות הדולר מול השקל תביא בקרוב לכך שדירות 5 חדרים בתל אביב יגיעו למחיר של 4 מיליון דולר לדירה! זוכרים לפני עשרים שנה שעלה 250 אלף דולר?
צעדי הממשלה לצנן את השוק הרותח הם קטנים מידיי, לא משמעותיים ולא מחדשים כלום. הם לא מטפלים בשורש הבעיה – שיחרור מאסיבי של קרקעות מדינה, הקלות משמעותיות ברגולציה, בהליכי התכנון והפיתוח האורכים שנים, ובהצפת השוק במאות אלפי דירות. זהו מהלך אסטרטגי-לאומי מהמעלה הראשונה שדורש חזון וראייה לטווח רחוק. אין פתרון קסם. הכלל הראשון בכלכלה הוא, שכשיש היעדר היצע וביקוש גבוה המחירים עולים. מכאן, שהפתרון הוא הגדלת ההיצע והקטנת הביקוש. לצערי, אנחנו לא רואים היערכות אמיתית של הממשלה בכוון הזה.
כל עוד המצב הנוכחי יימשך, המשקיעים ימשיכו לרוץ לדירות ולשים את כספם במקום הבטוח והמניב ביותר. גם החוק להעלאת מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ויותר מ-5 אחוז ל-8 אחוז שאושר השבוע, לא יביא את השינוי המיוחל והוא יפגע בשוק ובשוכרים. שהרי עדיין התשואה בנדל"ן תישאר גבוהה והעלות של המס הזה תגולגל על השוכרים שהם החלשים בשרשרת המזון. משקיע בדירה בעפולה חריש או קריית גת לא יימנע מלרכוש את הדירה כי מס הרכישה עלה ב-30,000 שקל, הדירה תתייקר לו בשנה ב-130,000 שקל.
בהעדר תכנית אמיתית, מנסה הממשלה להוביל רפורמות שונות עם שמות מתחלפים כמו "מחיר מטרה" שזו אותה שיטה של "מחיר למשתכן", שנועדו להקל מעט על זוגות צעירים בבואם לרכוש את דירתם הראשונה. מדובר בתכניות טובות שמשמרות מעט נורמליות בשוק הפרוע ומעניקות צ'אנס יחידי ברכישת דירה ראשונה, אך תנאי הפתיחה של המחירים עדיין גבוהים.
את האור בקצה במנהרה אני רואה היום דווקא במיזמי "התחדשות עירונית", המשמשים לדעתי כתקווה היחידה של ישראל להתאים את ההיצע לביקוש הצפוי בשנים הקרובות. אלפי בניינים ישנים נמצאים היום בתהליך כזה או אחר של "פינוי בינוי" או תמ"א 38, ואני מקווה ומצפה שבתוך 2-3 שנים, ייהרסו וייבנו מחדש אלפי ואולי עשרות אלפי בניינים חדשים, מה שיזרים מאות אלפי דירות חדשות באזורי הביקוש. ההקלות המשמעותיות של הממשלה ליזמים בתחום הזה וההבנה כי מדובר בהליך חיוני ומציל חיים בעקבות קריסת המבנה בחולון, מאיצים את הפרויקטים גם מול הדיירים וזה עשוי להיות מחולל השינוי של העשור הבא.
מדינת ישראל שמה עכשיו הרבה בסל הזה. אנחנו מדינה בת למעלה מ-70 שנה ונוצר צורך ממשי לחדש את הבניינים הישנים ולהרחיב אותם. אם אכן נראה רצון אמיתי מכל הגורמים להקל על התהליכים ולהאיץ אותם, זה יכול להיות מהלך שובר שוויון ולייצר הרגעה כבר בשנת 2023. אני מחדד: הרגעה ויציבות, עצירת עליות המחירים בשלב הזה. עדיין לא ירידה.
יקי רייסנר, יזם נדל"ן, בעלים של חברת רייסדור יזמות בע"מ