תל אביב כמודל להתחדשות עירונית מושכלת

אזורי הביקוש בישראל סובלים כיום באופן מובהק מהיצע נמוך של דירות – זאת אל מול ביקושים שרק הולכים וגדלים. כשזהו מצב העניינים, אין פלא כי מחירי הדיור מאמירים מדי שנה. אני בהחלט יכול להבין ולהצדיק את רוכשי הדירות שמזהים את המגמה ומתנפלים על שוק הנדל"ן - וכפועל יוצא אנו מדווחים מדי חודש על שיא חדש בהיקף נטילת המשכנתאות, ולא רואים שום האטה באופק.

במטרה לטפל באופן יסודי במשבר הדיור יש מספר תחומים שצריך לקדם, ומדובר בין היתר בהתחדשות עירונית. למעשה, אנו נמצאים כיום בנקודת זמן אידיאלית בכדי להסתייע בכלי התחדשות עירונית בכדי לפתור שורה של בעיות – ובראשן בניית מסה קריטית של דירות בלב אזורי הביקוש.

מעבר לכך, בהתחדשות עירונית טמון ערך משמעותי הנוגע לריענון, שיקום וחידוש מרכזי הערים והפיכתם למוקדים תוססים ונעימים לכלל האוכלוסייה. בדרך הזו יוכלו התושבים ליהנות מפרויקטים שכוללים עירוב שימושים מושכל, שירותים נדרשים ממש מתחת לבית או בקרבתו, ויצירת מרחב עירוני מזמין ומודרני.

להתחדשות העירונית גם היבט חברתי חשוב, ובאמצעותה ניתן להצעיר את מרכזי הערים ולחזק אותם באוכלוסייה חדשה ורב גונית אשר תשפיע בהכרח על הערך הנדל"ני ותוביל לכך שגם המעגלים הסובבים יפרחו אף הם.

אם ההתחדשות העירונית מציעה יתרונות רבים כל כך, מדוע אנו לא רואים במרכזי הערים פרויקטים למכביר? הסיבה לכך די פשוטה – תפישה מיושנת ושמרנית של מקבלי ההחלטות. כשהמדינה תשכיל להגדיר את ההתחדשות העירונית כמשימה לאומית ובאמת תשקיע אמצעים בכדי לתרגם את החזון גם לרמת השטח, אין לי ספק שכולנו נהיה עדים לזינוק של ממש בהיקף הפרויקטים.

אחד החסמים המהותיים בתחום התחדשות עירונית הוא הביורוקרטיה. כמות המטלות, הבקשות והטרטור שיזם צריך לעבור בכדי לקבל את ההיתר הנכסף היא אדירה. ברוב המקרים זה יכול להימשך שנים רבות, ואף למנוע מפרויקטים לצאת לדרך.

עוד גורם מרכזי שמונע גידול נרחב בכמות מיזמי ההתחדשות העירונית הוא הוודאות הכלכלית. כיום, לאור העובדה שהיטל ההשבחה במסגרת פינוי-בינוי עומד על 50%, לא מעט פרויקטים נתקעים ונעצרים. טוב עשתה המדינה שקידמה בחוק ההסדרים את הקטנת היטל ההשבחה ל-25%, הצעד הזה יוביל לוודאות כלכלית גדולה יותר וייתן רוח גבית ליזמים לקדם פרויקטים.

דיוק בהנחיות
אבקש להתייחס לתל אביב ולמה שהתרחש בה בשנה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית. מנתונים שפורסמו על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון, נמצא כי בחצי שנה הראשונה של שנת 2021 הונפקו בישראל כולה היתרי בנייה בפרויקטים של פינוי-בינוי בהיקף של 3,494 דירות, גידול של כ-48% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. זהו נתון מעודד מאוד.

תל אביב עצמה היא בין שלוש הערים הבולטות במתן היתרי בנייה עבור פרויקטים של פינוי-בינוי, והמובילה באשר למיזמי תמ"א 38. הסיבה העיקרית להצלחה של תל אביב היא בהבנה את  חשיבות קידום ההתחדשות העירונית בעיר - הן בפן הנדל"ני והן בפן החברתי. תוכנית הרובעים שהכינה העירייה מאגדת בתוכה את הוודאות הכלכלית והזכויות המוקנות בכדי לקדם פרויקטים בעיר.

מכאן ניתן להבין שברגע שיש מסמך מדיניות ברור עם הנחיות מדויקות ליזמים ולתושבי המתחמים, קל ופשוט הרבה יותר לקדם פרויקטים. כששלל הגורמים יודעים מה זכויות הבנייה ומה הפוטנציאל הכלכלי ולא נתקלים בכל מיני התקלות או בקשות מוזרות מצד הרשות, הפרויקטים גדלים בהדרגה. כולי תקווה שהרשויות השונות ברחבי הארץ יאמצו את דרך הפעולה הנוכחית ויעבדו בשיטתיות עם אוזן קשבת ליזמים מחד ופיתוח העיר מאידך.

*הכותב הוא מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים, מחוז תל אביב והמרכז