בעלים של חדר הסקה בבניין? לא תוכל להתנגד למתן היתר לתמ"א

בניינים רבים אשר נבנו במהלך שנות ה-50 וה-60 כוללים, לצד דירות המגורים בבניין, יחידות אחרות שאינן דירות מגורים. כך למשל, אנו מוצאים לא אחת בבניינים אלה מחסנים, "חדרי כביסה", "חדרי הסקה", סטודיו ("אטליה") ועוד.

בבואנו לבצע פרויקט תמ"א 38/2 בבניינים הללו, עולה תמיד שאלת התמורה שלה זכאים בעלי אותן יחידות אחרות. הסוגיה נעשית מורכבת יותר כאשר מתברר שבמהלך השנים נעשה ביחידות הללו שימוש למגורים - ללא שיש היתר לשימוש זה. לא אחת, בעלים של מחסן שהפך לדירת מגורים, ללא היתר, מעלה דרישה במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 לקבל תמורת המחסן שבבעלותו דירת מגורים בבניין החדש.

לסוגיה שני היבטים: קנייני ותכנוני. נקבע לא אחת, כי בהיבט התכנוני - אם קיים הרוב הדרוש לצורך הגשת הבקשה להיתר, יש לדון בבקשה ולקדם את ההיתר על ידי ועדות התכנון וכל טענה במישור הקנייני יש לברר בפני המפקחת על המקרקעין.

האם נכון הדבר גם במקרה שבו מגלה הבעלים של היחידה האחרת כי במסגרת הבקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית נמחק כליל הנכס שבבעלותו ואין כוונה כלל לבנות בבניין החדש יחידת תמורה במקום זו הקיימת בבעלותו בבניין הקיים?

■ עובדות המקרה: מקרה מעין זה נדון לאחרונה בוועדת הערר במחוז תל אביב במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית לתת היתר לבנייה והריסה לביצוע תמ"א 38/2 בבניין ברחוב מבוא גרופית 3 תל אביב.

במסגרת הערר טען העורר כי בבעלותו מחסן בבניין הקיים וכי במסגרת הבקשה להיתר לא כלל היזם יחידה דומה ולמעשה מבקש לבנות בניין חדש תוך התעלמות מזכויותיו.
מנגד, טענה הוועדה המקומית, כי על פי ההיתר המקורי של הבניין היחידה איננה מחסן אלא"חדר הסקה", ומכיוון שכיום לא בונים חדרי הסקה בבניינים חדשים, לא ניתן להשיב לעורר יחידה דומה בבניין החדש.

העורר טען שוועדת הערר איננה רשאית להתעלם מזכותו הקניינית ולאפשר מצב ש"מחקו לו את הנכס".

■ ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים מצאה ועדת הערר להורות על דחיית הערר. נקבע כי טענות העורר הן קנייניות ולא קיימת כל טענה במישור התכנוני. הלכה היא כי בשום מקרה לא יכריעו ועדות התכנון בשאלת קנייניות לגופן.

נקבע שבמקום שבו למבקשי ההיתר קיימת זכות קניין, ואף אם קיימת מחלוקת לגבי זכות זו, מוסד התכנון ידון בבקשה להיתר מבלי שתהיה בכך הכרעה קניינית (או חוזית).
ועדת הערר קבעה עוד, כי משבחר העורר שלא להעלות טענות תכנוניות נגד אישור הבקשה להיתר, ובנסיבות שבהן קיים הרוב הדרוש של בעלי הדירות בבניין להגשת הבקשה להיתר לפרויקט, ומאחר שמדובר בבקשה לחיזוק בניין, שחשיבותה אינה שנויה במחלוקת, אין מקום להימנע מהכרעה בבקשה ואין לעכב את ההליך תכנוני.
בסופו של דבר נדחה הערר וקידום ההיתר אושר.

■ המשמעות: אין בידי בעלים של יחידה בבית המשותף לעצור פרויקט תמ"א 38 וזאת גם במקרה דבו לא ניתן להעניק לו בבניין החדש יחידה דומה לזו שבבעלותו. במקרה כאמור, יוכל בעל היחידה הנ"ל לטעון את טענותיו בפני המפקחת על המקרקעין, אשר תקבע האם התמורה המוצעת לו סבירה וראויה.

תא/0621/ 1073

הכותב מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, סגן יו"ר ועדה בלשכת עורכי הדין