דיירי תמ"א 38 גילו את שיטת המכרזים
יותר ויותר בניינים העומדים בפני התחדשות מצאו דרך להקטין את הבלבול והפילוג בקרב הדיירים ולהגדיל את הסיכוי שהמיזם יתממש: מפרסמים מכרז, מקבלים הצעות, ובוחרים את הטובה ביותר. עם זאת, יש יזמים שמתלוננים: "קורה שבעלי דירות 'מתאהבים בהליך' וגורמים לבזבוז זמן"
עד לא מזמן ענף ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ופינוי־בינוי, התנהל כמערב פרוע זוטא. הדיירים התפלגו למחנות שכל אחד מהם חותם עם חברה אחרת, נציגי החברות כיתתו רגליים כדי לשכנע את הדייר מקומה שלישית ששווה לו לחתום להם, ודיירים חשדנים התנגדו לחברה שהציע השכן ממול כי חשבו שהוא אינטרסנט או סתם בגלל סכסוך ישן. התמונה הזו מתחילה להשתנות: יותר ויותר בניינים כיום שעומדים בפני מיזמי התחדשות פונים לשיטת המכרזים, שמכניסה יותר סדר לתהליך ומגדילה את הסיכוי שהפרויקט יצא לפועל.
קראו עוד בכלכליסט:
- ת"א: בניין בן 6 קומות יוקם במקום אחד הבניינים הראשונים באבן גבירול
- פשרה בנוגע לתמ"א 38 ורוחב הכביש, אבל במכבי האש מודים שזה לא יעזור
- רחוב אבן גבירול בת"א מתחדש
"דבר ראשון ניגשנו לעירייה כדי להבין מה היקף זכויות הבנייה, ומשם המשכנו למכרז בליווי עורכי דין ומפקחי בנייה ואת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית", מספרת ישראלה רינגהאם לוי, בעלת דירה בבניין שעומד בפני פינוי־בינוי ברחוב הצנחנים בתל אביב. "זה נועד למנוע מצב שכל דייר מושך לכיוון אחר. הדיירים לא תמיד מבינים מה הם יכולים להוציא מהפרויקט, אתה רואה דיירים מבולבלים ומפולגים, כך שגם אם הפרויקט יוצא לפועל יש בו הרבה שיבושים. יש דיירים שחושבים שהכל מגיע להם והם בעלי הבית, אבל זה לא עובד ככה. אנחנו רק חוליה אחת בתוך מערך מאוד מורכב של הרבה גורמים, וצריך להפנים את זה ולדעת נהל את זה בצורה מסודרת".
הבניין ברחוב הצנחנים בתל אביב שנמצא בפני פינוי־בינוי. ישראלה רינגהאם לוי, בעלת דירה בבניין: "לא בהכרח בוחרים את היזם שמציע הכי הרבה שטח" צילום: אוראל כהן
על רקע המחסור בקרקעות פרטיות פנויות, אין היום חברת בנייה גדולה שלא נכנסת למיזמי פינוי־בינוי, וניגשת למכרזים מהסוג הזה. רק בתשעת החודשים הראשונים של 2016 החלה בנייתן של 4,955 דירות במיזמים כאלה, עלייה של 10% לעומת התקופה המקבילה ב־2015.
הגודל כבר לא קובע
אחת ההתפתחויות המרכזיות בתחום הזה היא שהיום כבר לא בוחרים את היזם רק על פי מספר המ"ר שהוא מוכן להוסיף לכל דירה. לדברי האדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת מפקחי הבנייה וקסמן גוברין גבע, הפרמטרים הנוספים שהולכים ותופסים נתח נכבד יותר במערך השיקולים הם ניסיון היזם, הוותק שלו, לקחים שעולים מראיונות עם דיירים בפרויקטים קודמים, בחינת הממשק עם הלקוחות במהלך הקמת הפרויקט, וכמובן איתנות פיננסית וחוסן של החברה. "כשאתה קונה רכב אתה הולך למכון רישוי, אז ברור שכאשר הולכים לפרויקט בהיקף כזה חייבים צוות מקצועי שילווה אותך", אומרת דולב.
גם לפי עו"ד קרן כהן בלחרסקי, לניסיון היזם יש משקל משמעותי כמו גם לתכנון נכון וחכם של הדירות, הביטחונות וההמלצה של עורכי הדין: "בניגוד להליך שלא במסגרת מכרז, כאן גם אם היזם נתן 2 מ"ר פחות מיתר המתמודדים, הוא בהחלט יכול לזכות במכרז. אנחנו יורדים לרזולוציות של איך ייקבע שכר הדירה על ידי השמאי למשל ולכל סעיף כזה יש משקל".
גם רינגהאם לוי מספרת שהתחרות לא בהכרח מביאה להגדלת שטח הדירות: "אני לא חושבת שאנחנו מקבלים יותר. בסופו של דבר כולם מבינים שזה מאוד מורכב, וצריך לבחון את כל הנתונים בצורה יסודית ומעמיקה שלא תישאר עם עוד מ"ר, אך בלי ערובות ובטוחות. אלה הנכסים שלנו וצריך לדעת מה מגיע ומה אפשרי, אבל לא להיות חמדן מדי. אנחנו כנציגות דיירים צריכים להיות אחראים בכל התהליך הזה, ולהביא הצעה ריאלית ואחראית. היו חברות שהציעו יותר, אבל הליווי המקצועי הבהיר לנו שזה לא עומד במבחן המציאות".
חיזוק לטיעון הזה נמצא בדבריה של בלחרסקי, שטוענת ששיטת המכרזים מנפה מהר הצעות חריגות, "חלומיות": "הצעות 'טובות מדי' אומנם ממשיכות להגיע, אבל כעת הן בולטות מיד על רקע ההצעות הסטנדרטיות. יזמים עדיין מוכרים חלומות, אבל היכולת שלהם לעשות את זה יותר קטנה, כי אם שלוש חברות מציעות משהו מסוים וחברה אחת מציעה עוד 10 מ"ר, מיד קופץ לעין שיש כאן בעיה".
שיטת המכרזים, כך עושה רושם, מיטיבה עם כלל הגורמים שמעורבים במיזם. "השוק משתכלל, לחברה כמונו אלה חדשות מצוינות", אומר עמי פליישר, מנהל פיתוח עסקי בקבוצת תדהר, יזמית־מבצעת. לדבריו, המכרזים הצליחו לנפות חלק מהחברות ה"לא רציניות": "מכרז שנעשה נכון נותן יתרון לחברות שעושות עבודה יותר מקצועית, ואני רואה שזה מנפה את החברות הפחות מקצועיות. היום במכרזים אתה רואה פחות או יותר את אותם שחקנים, כי יש להשקיע משמעותית בהשוואה למה שהיה מקובל".
עו"ד קרן כהן בלחרסקי
יתרון נוסף של קיום מכרז הוא מניעת "התברברות" וקביעת לוח זמנים ראוי. "כשיש מכרז הבניין מגובש. החשש שלנו הוא מבניינים לא מגובשים, אתה עובד עליהם הרבה זמן, והעסקה לא יוצאת אל הפועל", אומר ירדן גילן, שותף בחברה היזמית־מבצעת תנופה בעיר מקבוצת רם אדרת. "מכרז מאוד עוזר לכנס את כולם ללוחות זמנים קבועים ומסודרים".
גם בלחרסקי טוענת שמכרז "מקצר משמעותית את זמן המשא ומתן. זה מקצועי ומנוהל, ולא נותן לכל מיני אג'נדות של דיירים ללכת ליזמים מסוימים. הדיירים מודעים לכך ואני דוחפת לכך כל הזמן. אם בניין הגיע אליי עם יזם אני לא אמליץ על מכרז, אבל אם עוד אין להם יזם אני אמליץ ללכת לתהליך הזה".
מי גוזר קופון
לישראלים, שידועים בחשדנותם כלפי מניעי הזולת, מיד נדלקות נורות אזהרה לנוכח כניסתן של חוליות נוספות לשרשרת, והשאלה האוטומטית שמתעוררת היא איזה קופון גוזר מי שמעורב בשלב המכרז, כלומר מי ישלם למי וכמה. והתשובה על כך: מפקח הבנייה שמסייע בשלב המיזם ועורך הדין הם הנושאים בנטל.
"התשלום הוא לא מהדיירים, אלא נלקח אחוז מסוים מכלל הפרויקט", אומרת רינגהאם לוי. בלחרסקי אומרת בעניין זה: "אני לא מתוגמלת ביותר כסף בפרויקטים שבהם יש הליך של מכרז לעומת פרויקט רגיל, ולמרות זאת אני ממליצה על זה כי ההליך יותר מסודר ונכון". פליישר מסביר: "הייתי אומר שמתגבש חוד של כמה אנשי מקצוע שמייצג הרבה פרויקטים. אנחנו ממנים את זה כחלק מהעסקה, ואנו ממליצים לקחת עורך דין מהשורה הראשונה, שמאי ומפקח הנדסי כדי שיבדקו את איכות ההצעות".
אבל לא הכל ורוד וחף מבעיות. קודם כל, ראשית, הדיירים שיוצאים להליך של מכרז אינם מחויבים לנהל אותו בהתאם לחוק המכרזים. היום הם רשאים לזגזג בין חברות, לחזור אל חברה גם בשלבים סופיים, לבצע עוד התמחרות, ולהוסיף ולגרוע חברות ככל העולה על רוחם. לדברי גילן, יש בניינים שמבריחים יזמים כשהם יוצרים מכרז מרובה מתחרים: "אני אגש למכרזים שבהם מתמודדים עד חמישה יזמים. יש בניינים שמושכים הרבה מאוד הצעות, והרבה מאוד יזמים לא רוצים להיות בסיפור הזה. זה בדרך כלל תוצאה של דיירים אקטיבים שרוצים לצרף יזם כזה או אחר".
האדריכלית גלי דולב צילום: תום מרטוב
גם פליישר אומר כי "לפעמים הדיירים מתאהבים בתהליך המכרז, ומושכים את המכרז שנתיים, כשאפשר לעשות את זה בשלושה חודשים". כמו כן הוא נתקל במקרים שבהם דווקא שההצעה הפחות טובה נבחרה: "יש מקרים שהדברים לא הולכים כמו שהם נראים. לכן השכלול הבא הוא שגורמים מטעם המדינה יפקחו. כבר קרה שרשויות זימנו את התושבים למפגש כדי להגיד להם מה ניתן לבנות".
בלחרסקי מצדה טוענת כי בשוק הזה עשויה להתפתח קרבה יתרה בין עורכי הדין והיזמים, ויש להיזהר מהטיה של המכרזים לטובת היזמים: "יש עורכי דין שמנצלים את הסיטואציה כדי לחזק את הקשר שלהם עם היזמים. פתאום כל היזמים רוצים להיות קרובים לעורכי הדין, אנחנו המפתח שלהם אל הדיירים בהרבה פרויקטים, ויש עורכי דין שחלו בשיכרון כוח בהקשר הזה".
חיסרון נוסף שמזהה בלחרסקי בהתנהלות היזמים הוא שרבים מהם לא מערבים את עורכי הדין שלהם בשלבים הראשונים, ו"כשמגיעים לשלב המשא ומתן יש הרבה חורים ודברים שלא ברור איך הסכימו להם".
