תמ"א 38 מסתיימת – פינוי בינוי הוא האופציה הטובה ביותר עבורכם
תמ"א 38 מסתיימת – פינוי בינוי הוא האופציה הטובה ביותר עבורכם
הממשלה מקדמת חלופה לתמ"א 38 אך הציבור בוחר אחרת ומפנים את היתרונות של ביצוע פרויקט יחד עם בניינים נוספים על פני חידוש בניין בודד. איך מאגדים מספר בניינים יחד ומניעים פרויקט פינוי בינוי?
אחרי 16 שנים, שלוש הארכות, המון אי-וודאות ולא מעט ביקורת, מסתמן כי בקרוב – וליתר דיוק: באוקטובר 2022, יסתיים סופית תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הלא היא תמ"א 38. שרת הפנים איילת שקד הציגה לאחרונה חלופה לתוכנית, אשר עיקריה אושרו על ידי ועדת השרים לחקיקה ומסתמן כי תקבל את אישורה הסופי של הכנסת, אך האם היא אכן מהווה תחליף מספק?
כאמצעי לחידוש וחיזוק בניין בודד, תמ"א 38 היוותה פתרון מצוין, אשר בזכות הטבות כגון פטור מהיטל השבחה, שהוענק על ידי המדינה על מנת לעודד ביצוע פרויקטים במסגרת התוכנית – היה גם כדאי כלכלית, הן לבעלי הדירות והן ליזמים. החלופה החדשה, לעומת זאת, אינה כוללת פטור דומה.
"הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים הללו צפויה לרדת משמעותית בעקבות ההחלטה לבטל את הפטור מהיטל השבחה והנושא עשוי אף לסכל עסקאות", אומר עו"ד דן הלפרט, בעלים ומייסד של משרד עורכי הדין דן הלפרט ומומחה לנדל"ן, מקרקעין והתחדשות עירונית, "תידרש איתנות פיננסית ונכונות יוצאת דופן מצד יזמים על מנת להוציא פרויקט כזה לפועל, כך שהאלטרנטיבה שאותה מציעה הממשלה לא באמת מהווה תחליף ראוי. בעלי דירות שלא יממשו את תוכנית תמ"א 38 בבניין שלהם לפני מועד סיומה יצטרכו, לפיכך, לחשוב על תוכנית פעולה אחרת".
האלטרנטיבה נוצרת מהשטח
למעשה, תוכנית פעולה אחרת כבר קיימת שנים רבות, וכעת היא מבססת את מעמדה ככיוון החדש שאליו צועד תחום ההתחדשות העירונית - מעבר למתחמים, כלומר לפרויקטים של פינוי בינוי. על מנת להבין את המגמה, עו"ד הלפרט מציע להתבונן על העיר רמת גן כמעין מודל המשקף את התהליך שעובר התחום: "בשנת 2005, כשתמ"א 38 יצאה לדרך, רמת גן הייתה חלוצת התחום וראש העיר דאז קידם את הנושא בצורה מאוד משמעותית. ראש העיר הנוכחי, לעומת זאת, החליט עם כניסתו לתפקיד לעצור את קידום כל הפרויקטים במתווה תמ"א 38 שעמדו באותו זמן על הפרק".
הסיבות שעומדות מאחורי החלטתו של ראש עיריית רמת גן נשמעות גם מטעמם של ראשי עיריות ורשויות נוספים, כשבראשן הטענה כי חידוש נקודתי של מבנה בודד לא נעשה מתוך ראייה רחבה של תכנון עירוני ולא לוקח בחשבון את צרכי האוכלוסייה שהולכים וגדלים ואת הגידול המשמעותי במספר התושבים על כל בניין שמתחדש. כתוצאה מכך, התשתיות העירוניות – החל מביוב, חשמל וכבישים ועד למבני ציבור חיוניים כמו בתי כנסת, גני ילדים ובתי ספר – לא עומדות בכובד המשקל של כמות התושבים המתווספים לעיר.
על אף הסיבות המוצדקות, הוגשה לבית המשפט המחוזי עתירה נגד החלטתו של ראש עיריית רמת גן והנושא אף הגיע לבית המשפט העליון, אשר פסל לאחרונה את מדיניות העירייה וקבע כי אין לה סמכות להפסיק או למנוע ביצוע פרויקטים במסגרת תמ"א 38, אך בשטח קרה בינתיים משהו אחר.
"בפועל, במהלך השנים שבהן התבררו העתירות המשפטיות, כל אותם פרויקטים של תמ"א 38 אכן נעצרו ועיריית רמת גן התחילה לקדם יותר ויותר מתחמים של פינוי בינוי. לאט לאט, המציאות החדשה התחילה לחלחל גם לתושבים", אומר עו"ד הלפרט, "הם הפנימו שאין יותר פרויקטים נקודתיים אלא רק מתחמים, והתחילו פשוט להתחבר זה לזה, להתאגד יחד כמה בניינים סמוכים, ולחבור לגורמים הרלוונטיים כדי לקדם פינוי בינוי באזורם. נראה שהיום, אחרי כל התהליך הזה, הציבור באמת הפנים שזאת הדרך הנכונה, וכמו שזה קרה ברמת גן זה קורה ויקרה גם בערים אחרות".
איך עושים את זה נכון?
חלופה אמיתית לתמ"א 38, אם כך, קיימת בהחלט במעבר להתחדשות עירונית של מתחמים, אך מדובר בתהליך ארוך ולא פשוט, ויש לגשת אליו בצורה הנכונה. כאן נכנס לתמונה עורך הדין המייצג את בעלי הנכסים, בונה מתודולוגיה ברורה ולוחות זמנים ריאליים וקצרים ומתקדם יחד איתם שלב שלב. לשם כך, נדרשת הבנה עמוקה של התהליך ויכולת להניעו באופן מהיר, מקצועי ויעיל.
"בשלב הראשון אנחנו עורכים בדיקת היתכנות ראשונית כדי לראות אם הפרויקט בכלל ישים מבחינה כלכלית ותכנונית. כחלק משלב זה, צריך למפות את המתחם ולבחון אם ישנה תוכנית או מדיניות עירונית של חלוקה למתחמים לצורך הריסה ובנייה. לאחר מכן אנו פועלים בשטח יחד עם בעלי הנכסים על מנת להתחיל לחבר את הבניינים ברמת ההסכמות העקרוניות, למנות נציגות בכל בניין ונציגות עליונה שמורכבת מנציגים של כל הבניינים". אומר עו"ד הלפרט.
"שלב ההסכמות ובחירת נציגויות הדיירים הוא שלב קריטי להצלחת הפרויקט ולהמשך התנהלות נכונה. במסגרתו אנחנו למעשה בונים "פירמידת שליטה", אשר יסודותיה הטובים יקנו יציבות ואיתנות לתהליך הארוך שנוביל קדימה יחד עם הנציגות עד להשלמת הפרויקט. הנציגות העליונה היא חוד החנית אשר יעבוד יד ביד עם עורך הדין לקידום כל שלבי התהליך: היא זו שתבחר את מהנדס הבניין שישמש כמפקח מטעם בעלי הדירות וכן יועצים נוספים לבעלי הדירות/חנויות, היא זו שתעביר עדכונים שוטפים לנציגות של כל בניין ולבעלי הדירות/חנויות ובהמשך היא גם תהיה אחראית על השלב החשוב ביותר – בחירת היזם. את בחירת היזם אנו מבצעים באמצעות 'מכרז יזמים' איכותי שמורכב מ-150 שאלות בנויות היטב, הבוחנות את כל הסוגיות הכי קשות וכואבות שעשויות להתעורר במהלך הפרויקט", מסביר עו"ד הלפרט ומפרט:
1. יש לוודא שהאיתנות הפיננסית של היזם מתאימה להיקף הפרויקט.
2. יש לבדוק אם היזם יודע להתמודד עם תכנון תב"ע הנדרש בפרויקטים של פינוי בינוי.
3. יש לברר מהו ניסיונו של היזם בהתמודדות עם מקרים מיוחדים – דירות שהורחבו ללא היתר, דירות מפוצלות, בעלי דירות עם גג צמוד לדירה, יחידות מסחר ועוד.
4. יש לבחון איזה יזם מציע את מפרט הדירות, התמורות והערבויות הטובות ביותר.
כפי שניתן להבין, פרויקט פינוי בינוי דורש הרבה יותר מאשר חידוש בניין יחיד, אך אין ספק כי אלה הם פני התחום בעתיד. "בסופו של דבר צריך לזכור שתמ"א 38 באה לעולם כדי לחזק בניינים לרעידות אדמה. זאת הייתה המטרה שלה", אומר עו"ד הלפרט, "תמ"א 38 למעשה איננה התחדשות עירונית אלא טיפול נקודתי באיום נקודתי, בעוד שפינוי בינוי, שהיה כאן, אגב, עוד לפני תמ"א 38, הוא חידוש ממשי של פני העיר, זוהי ההתחדשות העירונית בהתגלמותה. זה הכיוון שאליו הולך תחום ההתחדשות העירונית בתקופה האחרונה וזה מה שימשיך לקרות עוד הרבה שנים קדימה. חשוב לוודא שבעלי הנכסים מבינים זאת ו"קופצים" על הרכבת הנכונה כדי להגיע ליעד הנכסף של דירה חדשה באזור מחודש, שתוכנן מחדש ובוצע על פי הסטנדרטים המעולים הקיימים היום".
ככל שתהליך הפינוי בינוי, המורכב והממושך, ילווה על ידי אנשי מקצוע נכונים, בעלי ניסיון רב בתחום, כך ניתן יהיה לבצע אותו באופן יעיל ואיכותי ולהשיג את התמורות והערבויות הטובות ביותר, על מנת שכל אדם יוכל להשביח את הנכס שבבעלותו באופן משמעותי ולהנות מאיכות חיים טובה הרבה יותר, תוך מזעור הסיכונים הכרוכים בכך.
