גם אתם חולמים לבצע תמ"א 38 בבניין המגורים המשותף שבו נמצאת דירתכם? תמ"א 38 כוללת יתרונות רבים לבעלי הדירות, לרבות חידוש הבניין וחיזוקו מפני רעידות אדמה, הוספת מרפסת שמש או ממ"ד במסגרת השיפוץ, הוספת חניה והתקנת מעלית בבניין. משך ההליך הממוצע הוא כחמש שנים, החל משלב מינוי נציגות לדיירים ובחירת הקבלן או היזם ועד סיום הבנייה.


תוכנית המתאר הארצית המכונה תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה לדאוג לחיזוק מבנים שהוקמו לפני שנים רבות מפני פגעי הטבע ובעיקר מפני רעידות אדמה, כאשר היתרון הגדול ביישום התוכנית עבור הדיירים הוא התמריצים הכספיים שיקבלו לתורך מימון הפרויקט, בהליך תכנוני קצר יחסית להליכי שיפוץ רגילים.


אמנם תמ"א 38 מגלמת יתרונות רבים עבור בעלי הדירות, אך צריך לזכור שמדובר בתוכנית מורכבת הכוללת הליכים בירוקרטיים רבים הדורשים התנהלות נכונה של בעלי הדירות והקפדה על הכללים. כמו כן חשוב שהדיירים יהיו מודעים לזכויות השונות המוקנות להם במסגרת התוכנית, כדי לממש אותן בצורה המיטבית ולוודא שהזכויות לא ייפגעו בכל שלבי הפרויקט.


אילו זכויות מגיעות לדיירים מכוח תמ"א 38?


זכות הדיירים לקבל זכויות בניה נוספות להקמת דירות חדשות בבניין תגולם בקבלת דירה חדשה, גדולה יותר או משופצת, כאשר את עבודות החיזוק והשיפוץ יבצע היזם בתמורה לזכויות הבניה. לא תמיד יבוצעו תוספות בניה וניתן להסתפק בחיזוק הבניין בלבד, או לחלופין לבצע פרויקט נרחב יותר, לבנות שתי קומות נוספות ואף להרחיב את שטח הקומות בבניין, וכן להתקין מעלית גם אם מדובר בחריגה מקווי הבנייה.


כמו כן, הדיירים זכאים לפקח על יישום התוכנית בעת הבנייה על ידי היזמים או הקבלנים, באמצעות בעלי מקצוע מוסמכים. מסיבה זו יש חשיבות רבה שהדיירים המעוניינים לממש את מלוא זכויותיהם כפי שמקנה להם החוק, יפנו לגורם מקצועי מוסמך שייצג את האינטרסים שלהם, גם אם יתעוררו מחלוקות או ניגודי אינטרסים בין בעלי הדירות לבין היזמים.


החלטה על יישום התוכנית: מהו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38?


מבחינת הסכמת דיירים לביצוע התוכנית, אם מדובר בביצוע עבודות חיזוק בלבד מבלי שמנוצלות זכויות הבניה הנוספות, די ברוב של יותר מ-50% מדיירי הבניין. כאשר מדובר ביישום התוכנית המורחבת אשר כוללת הרחבת הדירות הקיימות, נדרש להשיג רוב של 60% מבלי הדירות בבניין המשותף.


ואולם, כדי לבצע את התוכנית המלאה הכוללת את חיזוק המבנה ובניית דירות חדשות, נדרשת הסכמה של לפחות שני שליש מהדיירים, לרבות קבלת אישור מהמפקח על המקרקעין, כאשר שני שליש מהדירות צמודות לפחות ל-66% מהרכוש המשותף בבניין.


אם לא משיגים את הרוב הנדרש, יש אפשרות להגיש פנייה למפקח על המקרקעין לקבלת היתר חרף התנגדות חלק מהדיירים. למפקח ניתנה סמכות להפעיל שיקול דעת האם לתת היתר או לא במקרים כאלו.


כדי לדאוג למימוש הזכויות באופן המיטבי, מומלץ שלא לפעול באופן עצמאי אלא באמצעות נציגות נרחבת של בעלי הדירות.


זכויות הדיירים בפיקוח על שלבי תמ"א 38


בעלי הדירות בעצמם אחראים לבדוק את תנאי הסף ליישום התוכנית, להחליט על ביצועה בבניין ולוודא שהמבנה עומד בכל התנאים הנדרשים בחוק לצורך ביצוע תמ"א 38. אחד מהתנאים הבסיסיים הוא קבלת הסכמה של הרוב הנדרש, כאשר במקרים רבים נמנע יישום התוכנית בשל מספר דיירים סרבנים.


אז איך שומרים על זכויות הדיירים?


חשוב לזכור כי מדובר בתוכנית מורכבת, הכוללת הליכים רבים, אינטרסים שונים של בעלי עניין כגון הדיירים והיזמים, ושלבים רבים עד לסיום הפרויקט. אולם זו גם תוכנית חשובה לחיזוק בניינים מרעידות אדמה, תוך שיפוץ הבניין והרחבתו לטובת בעלי הדירות.

 

יש לך שאלה?

פורום תמ"א 38


בשל אופייה הייחודי של תמ"א 38, לצורך שמירה על מלוא זכויות הדיירים וביצוע התוכנית באופן המיטבי ביותר ובתוך הזמן הקצר ביותר, חשוב ומומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין עם ניסיון בתחום הנדל"ן בכלל ובנושא תמ"א 38 בפרט, אשר יוכל לייצג את בעלי הדירות החל משלב בחירת היזם והמשא ומתן עמו, ועד פיקוח על עבודות הבניה בפועל.