תנופת בנייה בתל אביב והשרון

מדובר בתכנית להתחדשות עירונית בשטח של כ- 4 דונם בחלקו הדרומי של רחוב סוקולוב המהווה ציר עירוני ראשי ברמת השרון. התכנית תואמת את מדיניות הבינוי המקודמת בימים אלו על ידי הוועדה המקומית וכן את תכנית המתאר הנמצאת בימים אלה בשלבי תכנון.

התכנית מאפשרת ליצור מתחם מגורים איכותי אשר יצור דופן עירונית איכותית לרחוב סוקולוב וזאת על ידי פינוי 23 יח"ד אשר במקומן יבנו 145 יח"ד  אשר 40% מתוכן תהיינה יח"ד קטנות בארבעה מבני מגורים בגובה 7 קומות מעל קומת קרקע ואפשרות לתוספת חזית מסחרית לאורך רחוב סוקולוב. כמו כן, התכנית מציעה שטח רצפות לצרכי ציבור. 

הועדה המחוזית ת"א, בראשות הגב' גילה אורון, החליטה בישיבתה מיום ה-19.10.15, על הפקדת תכנית בי/ 528, מתחם בינימיני, באזור התעסוקה של בת ים.התכנית, ששטחה משתרע על כ- 13 ד', משלבת שטחי תעסוקה, מסחר, מגורים וציבור במתחם אחד בצפון אזור התעסוקה המתפתח בעיר, בין הרחובות יוספטל, קינמון (לשעבר העבודה), החרושת וניסנבאום.

שטחי הבנייה שהתכנית מאפשרת הם כ- 43,000 מ"ר לתעסוקה בשני מגדלים, כ-  15,000 מ"ר למסחר וכ- 25,000 מ"ר למגורים במגדל אחד הפונה לרח' ניסנבאום ובו 285 יח"ד. בקומת הקרקע של הקומפלקס ימוקמו שטחי הציבור בהיקף של כ- 2,200 מ"ר, לשימוש של גנים, מעונות יום וצרכים ציבוריים נוספים. מספר הקומות יהיה 44 קומות לתעסוקה  ו- 33 קומות למגורים מעל שתי קומות מסד שייעודן יהיה מסחר ותעסוקה.

מיקום התכנית משמעותי לפיתוח אזור התעסוקה, שכן הוא נושק לציר יוספטל ולאזור המגורים שמצפונו, וסמוך לתחנת רכבת קלה (הקו האדום) המתוכננת בציר, אשר תתרום להקלה על הנגישות לפרויקט. תחנה זו חשובה במיוחד שכן בעתיד יתפצל בה הקו האדום לשלוחה מזרחית לאורך רח' יוספטל, הופיין וגולדה מאיר בחולון עד כביש 44, ולשלוחה הדרומית לכיוון ניסנבאום ותחנת משה דיין בראשון לציון. התכנית כוללת כיכר עירונית בשטח של דונם וחצי  אשר תחבר בין אזור התעסוקה לרח' יוספטל. הכיכר תכיל נטיעות, שבילי אופניים ומעבר הולכי רגל. היא תהיה מוקפת בשטחי מסחר וממנה תהיה נגישות למשרדים, למגורים ולעומק אזור התעסוקה של בת ים.

תקן החנייה לתעסוקה ולמסחר יהיה מופחת, בשל הקרבה לתחנת הסעת ההמונים המתוכננת. לשאר השימושים החנייה תהיה בהתאם לתקן התקף לעת הוצאת היתר הבנייה. הבנייה תהיה בהתאם לתקן ישראלי לבנייה ירוקה.

התכנית חלה על שטח של  160 דונם והופכת אותו מיעוד חקלאי לשכונת מגורים של 1,090 יח"ד המשלבת מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וכן אתר טבע עירוני הגדול ביותר במחוז תל אביב.

מיקומה של התכנית הינו מערבית למחנה תל השומר ומזרחית לבית החולים שיבא, צמודת דופן לדרך מוטה גור המתוכננת לעבור ממזרח לה. מדובר במיקום בעל נגישות מיטבית וקרקע פנויה מבינוי, משאב נדיר במחוז ת"א. 

גובה מבני המגורים יהיה בין 10 ל- 13 קומות אשר ממצה את הגובה האפשרי בשל מגבלות הקרבה לנתב"ג. 20% מכלל יחה"ד תהיינה יח"ד קטנות ששטחן יעמוד על  75 מ"ר (עיקרי+ממ"ד) יתרת יחה"ד תאפשר תמהיל מגוון כאשר ממוצע לדירה יעמוד על 105 מ"ר.

המתחם מאפשר עירוב שימושים: חזית מסחרית בבניני המגורים לאורך דרך מוטה גור אשר יבטיח לשכונה מארג חיים פעיל וכן מבנים אשר ישמשו לתעסוקה, מסחר ושימושים ציבוריים. בנוסף, קובעת התכנית שימושים תעסוקתיים ומסופי תחבורה ציבורית בסמוך לכניסות המזרחית והדרומית של בי"ח תל השומר.

גולת הכותרת של תכנית זו הינו שטח ציבורי פתוח נרחב, כ- 30 דונם, המיועד להישאר כשטח שייעודו יהיה טבע עירוני. השטח אותר בסקר טבע מחוזי ובסקר העירוני של עירית רמת גן כאתר טבע בעל ערכיות גבוהה ביותר. חשיבותו של אתר הטבע העירוני בכך שהוא נשאר במצבו הטבעי ומייצג בית גידול שאפיין את מישור החוף אשר נכחד במהלך השנים בשל הבנייה המואצת. הסקרים מצביעים על 219 מיני צומח ביניהם גם צמחים מוגנים כגון: אירוס א"י, דבורנית, חצב, סתוונית, צבעוני ועוד.,תרומתו של אתר הטבע הינה הן ברמה השכונתית והן ברמה המחוזית. כאמור, אתר זה יהווה תרומה נופית, סביבתית וחינוכית.

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, בראשות הגב' גילה אורון, בישיבתה מיום 19.10.15 דנה בתכנית מס' 553-0285353 והחליטה להפקידה.

הוועדה המקומית רמת השרון יזמה את התכנית במטרה לעודד את מימוש תמ"א 38 במרחב התכנון המקומי ולהתחיל בהליכים לחיזוק המבנים אשר בנוסף לפן הבטיחותי יתרמו גם לשיפור חזיתות המבנים ולשיפור פני העיר בכלל.

התכנית נעשתה על רקע בדיקה כלכלית ותחבורתית ותוספת יח"ד מכוח תכנית זו נקבעו על בסיס בדיקות אלו. לצורך חלוקה מושכלת של תוספת יח"ד מכוח התכנית, ובהתייחס ליכולת הנשיאה של מערכות התנועה, החנייה ושטחי הציבור, ובהתבסס על התפיסה האורבנית של העיר, נקבעו בתכנית 9 מתחמי מימוש, אשר בכל אחד מהם נקבעה כמות פרטנית לתוספת יח"ד ובסה"כ 1,500 יח"ד.התוכנית מחייבת כי לכל יח"ד נוספת מתוקף תכנית זו יינתן פתרון חניה בתחום המגרש, במידה והתנאים במגרש אינם מאפשרים תוספת מקומות חניה תהיה רשאית הועדה המקומית להתנות מתן היתרי בניה בהסדרתם של מקומות חניה במרחקים הקבועים בחוק.

כאמור, מדובר בתכנית לחיזוק ושיפור עמידותם של מבנים נגד רעידות אדמה. התכנית תחול על מבנים, אשר הוצא היתר לבנייתם, קודם לתאריך 1.1.1980. התכנית מאפשרת סגירת קומה מפולשת, הרחבת דירות (עד 25 מ"ר לדירה) ותוספות קומות וזאת בהתאם לאזור יעוד המגורים של מבקש ההיתר. ולדוגמא באזור מגורים ג' בהריסה ובניה מחדש ניתן יהיה להוסיף 3 קומות וקומה חלקית עליונה מעליהן.תוקפה של התכנית למשך 5 שנים מיום אישורה. במהלך תקופה זו יגיש מהנדס הועדה המקומית דוחות בגין התקדמות הוצאת היתרי הבנייה. בתום התקופה תחליט הועדה המחוזית באם להאריך את תוקפה או לשנותה בכפוף למידע תכנוני שיעמוד בפניה.

עיריית רמת השרון וההועדה המחוזית מקווים כי קידום התכנית יאיץ את תהליך חיזוק מבני המגורים בפני רעידות אדמה ויעודד הן את היזמים והם את דיירי המבנים המיועדים לחיזוק להתחיל בהליכים לחיזוק המבנה אשר יביאו עמם בנוסף לבטיחות הדיירים גם לשיפור חזות הבניינים ולשיפור פני העיר בכלל.