חלוצי התמ"א

פרויקט תמ"א 38 הפך בשנים האחרונות לשם נרדף לשדרוג נדל"ני בקרב בעלי דירות שמצליחים באמצעות התוכנית לא רק לחזק את המבנה אלא גם להעלות את ערך דירותיהם.

לרוב התהליך מונע מצד חברה יזמית או קבלן שמציע לדיירים בבניין חיזוק, מעלית, מרפסת ממ"ד ולעתים אפילו אופציה לחניה בתמורה לבנייה של דירות נוספות על הגג. אבל בבניין מספר 4 ברחוב אנה פרנק ברמת גן החליטו לבצע תהליך הפוך. הדיירים החליטו לנהל בעצמם את הפרויקט: מארגון הדיירים, הבדיקות, הפרסומים ועד הגשת התוכניות, ואפילו שכרו את בעלי המקצוע לבדם כדי להוזיל עלויות ולמקסם את תוספות המטראז' האפשריות מבחינתם - רק אז הם יצאו למכרז למציאת החברה הקבלנית שתסכים לבצע את הפרויקט. היזמות ההפוכה ארכה אמנם ארבע שנים, אבל עתידה להניב להם ערך של כחצי מיליון שקל לכל דירה - כך לפי הערכות שמאי ומתווכים באזור, עם עלות כספית מינימלית של 6,500 שקל למשפחה.

"התחלנו ללמוד לבד"

הבניין ברחוב אנה פרנק נמצא באזור נדל"ני מבוקש: שורה שנייה מהפארק, אזור שקט טובל בירק ומרחק קצר מהעיר הגדולה. בבניין 28 דיירים המתפרסים על 7 קומות - 4 דירות בקומה. לפני כ־14 שנים מרבית הבניינים שמסביבו הגדילו את דירות השיכון בנות שלושת החדרים, לדירות חמישה חדרים (תוספת של 24 מ"ר) במסגרת התב"ע (תוכנית בניין עיר) העירונית. בבניין מספר 4 התגלעה אז מחלוקת בין הדיירים וכך הוא נותר בין הבניינים היחידים בשכונה שלא הורחב.

הבניין ברחוב אנה פרנק 4 בר"ג לפי ביצוע תמ"א 38 צילום: תומי הרפז

לפני כארבע שנים החליטה נציגות דיירים צעירה לבחון אפשרות הרחבת הדירות בבניין במסגרת התב"ע העירונית כפי שנעשה בבניינים הסמוכים. בשלב הזה הם עדיין לא חשבו על תמ"א 38. הם בדקו את תיק הבניין בעירייה ומצאו שרוב ההרחבות בשכונה נעשו על ידי האדריכל אלי פרבר. "היינו ארבעה נציגים צעירים ולא ממש הכרנו את הנושא והחלטנו לקבוע איתו פגישה ולקבל הסבר על זכויות הבנייה", מסבירה מיטל בן־דניאל, מיוזמות הפרויקט.

פרבר העלה בפניהם את אפשרות התמ"א 38 והציע לשלב בין התב"ע הנהוגה באזור (שהוסיפה לכל דירה בבניינים הסמוכים 24 מ"ר) לתמ"א 38 שאמורה לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ותוספות שונות. "התחלנו ללמוד את העניין בעצמנו, הבירורים לקחו המון זמן. קראנו המון חומרים באינטרנט. ישבנו באגף ההנדסה של העירייה ולא ידענו בכלל למי אנחנו אמורים לפנות. עשינו עבודת שטח בצורה ממש סיזיפית, הלכנו לכנסים שארגנה העירייה בנושא. הגישה שלנו היתה של 'בוא לא נלך לאיזה קבלן שיציע לנו תוכנית', אלא שאנחנו נהיה בעלי הדעה לאחר שנראה את התמונה בכללותה", היא אומרת.

"מה שמייחד אותם זה שהם באו אליי, הוציאו כסף מכיסם ושילמו לי כבעל מקצוע רק עבור הוצאת ההיתר. את השאר הם עשו לבד", מסביר פרבר. "אני עושה עשרות פרויקטים והקושי העיקרי הוא להביא את הדיירים להסכמה. היתרון פה היה שהם באו למשא ומתן וכל צד היה במקום הנכון מבחינתו. זה משנה את כל הסטטוס של הדירות שלהם".

במהלך הדרך לאישורים הנכספים הם למדו להכיר את הבירוקרטיה הממשלתית, ואת שלל התירוצים של שכנים שחששו מהמהלך. "לא רצינו ליפול, כפי שהיה לפני 14 שנים, בגלל מחלוקות דיירים ורצינו לנצל ולממש את מלוא זכויות הבנייה בפעם אחת ולא בשתי פעימות של התב"ע ושל תמ"א 38", אומרת בן־דניאל.

"ראיינו 4 עורכי דין"

כדי לערוך בדיקה ראשונית הם נדרשו לסכום כסף התחלתי שיאפשר להם לשלם לאנשי המקצוע. הם פנו לכל בעלי הדירות - משימה לא פשוטה בפני עצמה כשקיימים 28 דיירים - בניסיון לגייס סכום כסף התחלתי. "פרבר אמר לנו שברגע שתהיה הסכמה של 21 דיירים הוא יוכל לצאת לדרך מבחינה תכנונית", היא מסבירה. הם גייסו מכל משפחה 6,500 שקל בכמה שלבים.

דיירי הבניין ברחוב אנה פרנק 4 ברמת גן צילום: תומי הרפז

הכל היה מסודר ושקוף מבחינתם. "אחד הדיירים לקח על עצמו את רישום הכספים. לא רצינו לקחת עו"ד מהבניין או עו"ד שקשור למישהו מהבניין כדי שזה לא ייצור התמרמרות בקרב הדיירים. חיפשנו באינטרנט עורכי דין שמתעסקים בתמ"א 38 והנציגות הלכה לראיין ארבעה עורכי דין. לאחר המפגשים עשינו טבלה משווה בין כולם במטרה למצוא מי נותן לנו יותר, מבחינת ליווי התהליך, מישהו שגם יהיה אוזן קשבת לבעיות שניתקל בהן". עורך הדין הנחה אותם איך להתמודד מול טענות של הדיירים שהתנגדו וכיצד לשכנע אותם.

"הדיירים רצו שקיפות ודאגנו לשקיפות. אצלי ואצל העו"ד היה קלסר פתוח וכל מי שרצה לשאול היה יכול לבוא. כל הוראת תשלום היתה צריכה לעבור שני חותמים והועברה לעו"ד כך שהכל יהיה מאוד מסודר". העו"ד הנחה אותם גם איך לנהוג בישיבות הוועד - "לא ידענו למשל שצריך לכתוב פרוטוקולים, לפתוח חשבון פיקדונות ודיווחים", היא אומרת.

בינתיים סיים האדריכל את הכנת התוכנית עבור הבניין. הדיירים שביקשו לבדוק שהתוכנית משקפת את מלוא פוטנציאל הבנייה החליטו לשכור מפקח בנייה מטעמם. הם החלו לראיין שלושה מפקחים ושאלו כל אחד מהם כיצד הבניין צריך להיראות. "הוא ישב עם הדיירים ושינינו את כל הסקיצות כי לא ידענו שאפשר לשנות גם מבפנים. פרבר עשה רק את המעטפת שמביאה אותנו לדירות בגודל של 118 מ"ר (לא כולל ממ"ד ומרפסות, הדירות כיום בגודל של 85 מ"ר - ה"ש). מעל 118 מ"ר יהיו עלויות מיסוי שלא רצינו להיכנס אליהן".

במהלך התהליך ותוך כדי ישיבות ואסיפות דיירים הם גם הבינו שלכל דייר רצון תכנוני משלו. הצעירים למשל, רצו יחידת הורים גדולה עם מקלחת ושירותים פרטיים בעוד שהקבוצה המבוגרת רצתה יחידת הורים עם חדר קטן ליד למטפלת עתידית.

"עשינו המון ישיבות, וכשהמפקח על הבנייה נכנס לתמונה הוא ישב עם כולם והכין את המפרט הטכני של אילו מרצפות לכל אחד, נקודות חשמל וכדומה. בסך הכל השתדלנו לתת לדיירים את התחושה שהם נשמעים ושהם יכולים להחליט", אומרת בן־דניאל. "היו הרבה דיירים שיש להם חניה בטאבו ששאלו מה יקרה לחניה שלהם כי לפי התמ"א אמורות להיכנס שמונה משפחות נוספות שצריך לדאוג גם להן לחניה, מה שאומר שצריך להעביר את זה מהרכוש המשותף. זה לא דבר שהוא מובן מאליו, זה מצריך החלטות, כי יש מצוקת חניה באזור". בסופו של דבר הדיירים הבינו שהחניות שלהם שרשומות בטאבו יישארו בידיהם וכי החניות הנוספות ילכו לטובת הדירות שיוספו.

"דפקנו בדלתות כמו דוורים"

במקביל גם הבניין הסמוך, אנה פרנק 6, שדייריו כבר הרחיבו את הבניין במסגרת התב"ע העירונית עשר שנים קודם, ביקש להיכנס לתהליך תמ"א 38. "הם רצו ממ"ד ומרפסת והנחינו אותם מה לעשות. התחלנו לשבת עם הוועדים של הבניינים הסמוכים במטרה להגיע להסכמות איתם ולהוזיל את העלויות שלנו. בשלב הזה, משום שרצינו גם תמ"א 38 וגם להרחיב את הבניין במסגרת התב"ע שהיתה, חשבנו שנצטרך לשלם מכיסינו. המכשול הכי גדול שלנו, מול הבניינים האחרים, הוא שלא בנינו בשני שלבים אלא שרצינו גם להוסיף את התוספת וגם לקבל את המקסימום במסגרת תמ"א 38 ופחדנו שקבלנים לא ירצו להתעסק עם זה כי זה כבר לא יהיה להם כלכלי".

לאחר אינספור ישיבות, שכנועים ולמידה הם הגישו לעירייה גרמושקה (תוכנית בניין מפורטת) עם 22 חתימות של דיירים. השלב הבא היה פרסום התוכנית להתנגדויות הבניינים הסמוכים. "במקום לשלם 2,000 שקל לחברה שתעשה את זה עבורנו, גם את זה החלטנו לחסוך ולעשות בעצמנו. זו היתה ממש עבודה סיזיפית", היא מספרת. הוצאנו נסחים בעצמנו של כל הבניינים הסמוכים ופנינו אחד אחד, ממש דפקנו בדלתות, הלכנו כמו דוורים ועשינו רשימות ותצהירים אצל עורך הדין כדי להוכיח בעירייה שעברנו על כולם". התוצאה: הוגשו בסך הכל שלוש התנגדויות לתוכנית, שתיים מתוך הבניין ואחת מבחוץ בטיעונים של הפרעה לנוף ומסתור מהשמש. התוכנית עברה בעירייה למרות ההתנגדויות. הם אפילו קיבלו מענק עידוד מהעירייה של 90 אלף שקל רק כדי שייצאו לפרויקט.

בפסח 2010 הם הוציאו באמצעות עורך דינם מכרז בן 80 עמודים שעלותו 400 שקל עם 45 יום להגשת הצעות לחברות הקבלניות. הסבב הראשון שערכו הדיירים מול החברות הקבלניות גרם להם להבין שההוצאה לכל משפחה תסתכם ב־40 אלף שקל, בגלל השילוב של התב"ע. אלא שאז הם נתקלו במכשול נוסף: סוגיית המיסוי. בזכות תמ"א 38 הקבלנים קיבלו פטור ממס על 90% מהבנייה, כשעל 10% מהבנייה הם היו צריכים לשלם מס. מדובר בסכום שעלול להגיע לכמה מיליוני שקלים והרתיע את הקבלנים. "זה נתקע באוצר", היא מסבירה, "האוצר היה צריך לאשר פטור מלא, זה היה בספטמבר בחגים, הם יצאו לפגרה ואנחנו נתקענו. בינתיים נשרו עוד קבלנים. חלק רצו להכניס לחוזה תנאי שהמיסוי יוברר בהמשך ואנחנו לא רצינו כי פחדנו שבעתיד זה ייפול עלינו".

קבלת הפטור ארכה יותר מארבעה חודשים. "החלטנו לכתוב מכתבים לכנסת, הנציגות כבר היתה תשושה, היינו מותשים כי כל פעם כשהיה מכשול כזה הסברנו לדיירים בשכונה והרגשתי שמילה שלי זו כבר לא מילה. ניסינו להפעיל לחץ מכל הכיוונים כדי להסדיר פטור מלא ממס, פנינו לעירייה, לאדריכל פרבר ואפילו שלחנו מכתבים לח"כים".

סוגיה נוספת שעלתה במקביל היתה האישורים של פיקוד העורף (הג"א) שהותנו בפתרון לבעיה של חסינות אש. בהג"א דרשו בנייה של מבואה שתלכוד את האש במקרה של שריפה ודלת חסינת אש. "שוב היינו צריכים לשנות את ההיתר ולהגיש גרמושקה חדשה. פרבר לקח מהנדס ויועצים. זה עוד חודש־חודשיים ועוד הוצאה כספית. החלטנו לשתף בזה את הבניין הסמוך, לקחנו את אותו המהנדס והתחלקנו חצי חצי בהוצאות".

לאט לאט נשרו מהמכרז עוד ועוד קבלנים שטענו כי התוספת של שמונה הדירות כבר לא תהיה רווחית להם. בסוף נשרו מהמכרז כולם. "לא ידענו מה לעשות, התחלנו להתקשר בעצמנו לקבלנים, אף אחד לא רצה להתעסק עם היקף כזה של בנייה כי היה צורך בליווי בנקאי גדול".

חברת NEN: "אפשר לעשות עסקים אחרת"

במסגרת החיפושים הם מצאו את חברת NEN נדל"ן שבבעלות שחף ארליך וליאור בכר שמבצעים פרויקטים של תמ"א 38 בהרצליה, ראשון לציון וערים נוספות. "קיבלנו הבנה וקבלן שהלך לקראתנו בדיוק כשכבר היינו כבויים", היא אומרת. "בחרנו נציגות חדשה והקבלן אמר שהוא ייקח את כל הסידורים והשינויים על עצמו. הם הוסיפו לנו מעלית נוספת ופתרו כל מיני בעיות שיש לדיירים כמו הסעיף בחוזה של השבתת מעלית עד 45 יום. לדיירים עם כיסאות גלגלים או הורים עם עגלות היתה בעיה עם הסעיף. הקבלן מצא להם פתרונות כמו בניית מעלית נוספת או פיצוי כספי לשכר דירה למשך חודש".

בנוסף הקבלן הציע להם את כל התוכניות שהגישו ללא תוספת התשלום של 40 אלף שקל לכל דירה ובתמורה קיבל בנוסף לשמונה דירות תוספת של עוד שתי דירות גן ושני פנטהאוזים. "בדרך כלל בתמ"א 38 אחד הקשיים הגדולים של חברות יזמיות הוא לגייס את כל הבניין", אומר ארליך. לדבריו, "זה ידוע שעל כל עשרה בניינים רק אחד בסוף מצליח לסגור ואז אתה מגלגל את ההוצאות של הבדיקות והשיווק של כל עשרת הבניינים על הבניין הזה. מה שקרה כאן שהם אמרו 'אנחנו נוציא כסף מהכיס, נלך עד ההיתר, נמקסם את הכי הרבה שאפשר, נבוא ליזמים ונגיד להם זה מה שאפשר וזה מה שהעירייה אישרה'. 28 דיירים זו משימה בפני עצמה". בכר הוסיף: "חימם לי את הלב לשמוע מהדיירים שהסיבה שבחרו בנו היא היכולת שלנו לחשוב מחוץ לקופסה וההבנה המשותפת שאפשר לעשות עסקים אחרת".

בן־דניאל אומרת כי "למרות התהליך המתיש שעברנו אנחנו מרוצים, זה השתלם לנו. קיבלנו בדיוק את מה שרצינו ועוד בלי תשלום".