תקן 21 בנושא של פינוי בינוי אושר בחודש נובמבר 2012, ועל פיו מחשבים עבור מיזמים של פינוי בינוי את הכדאיות הכלכלית. מטרת התקן הזה, שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין, מגדיר שבמשרד המשפטים, היא לוודא את היתכנות כלכלית כל פרויקט פינוי בינוי עוד לפני שהוא אושר, כאשר נשמרים האינטרסים של הצדדים המעורבים: מוסדות התכנון, הרשויות המקומיות, היזמים ובעלי הדירות. תקן 21 מגדיר את הרווח היזמי לפרויקטים של פינוי בינוי שיהיה מוגבל ל-30%-25% מסך העלויות הצפויות בפרויקט ולפי ערכים אלה מגדירים מוסדות התכנון והשמאים את היחס בין מספר הדירות הנבנות והיקף הזכויות לרווח של היזם בפרויקט. אם חישוב הרווח היזמי גבוה מערכים אלה יכול השמאי לדרוש עבור בעלי הדירות, תמורה גבוהה יותר. ואם החישוב מראה ערכים הנמוכים מערכים אלה, יכול השמאי להתריע כי קיים סיכון בפרויקט. השמאי הממשלתי, אוהד עיני, מוביל בשנתיים האחרונות עדכון לתקינה הקיימת שאחד השינויים בה היא הסרת המגבלה הקיימת לרווח היזמי בפרויקט של פינוי בינוי ובמקומה יוגדר רווח מינימלי של 20% לפרויקט והכדאיות הכלכלית של הפרויקט, עוד לפני אישורו, תחושב על פי ערך זה. עיני מסביר, כי שיעור הרווח הנדרש על ידי הבנקים המלווים פרויקטים של פינוי בינוי הוא 17%-15% ולזה מוסיפים מקדם ביטחון, ויש בשינוי זה אפשרות להגדלת מספר הפרויקטים בפריפריה ששם מקדמי הסיכון גבוהים יותר והיזמים מגלמים סיכון זה. עוד שינוי במסגרת הרפורמה שמקדם עיני הוא ביטול התמורה הקבועה עבור בעלי דירות קיימות של תוספת מינימלית של 25 מ"ר ובכלל זה חדר נוסף, ממ"ד מרפסת ומקום חניה ובמקומה תוגדר תוספת מינימלית של 12 מ"ר עבור בעלי הדירות.
|