כאשר בוחנים את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי נעזרים בתקן שמאי 21 כאשר ההנחה הנעשית לגבי הרווחיות הסבירה של בעל דירה קיים בקבלו דירה חדשה היא 20 אחוזים רווח לעלות. בשנים האחרונות בשטח הנוסף שמקבל בעל דירה קיימת בפרויקט פינוי בינוי הולך ופוחת. אם היו מקרים שיזמים הבטיחו לבעלי דירות תוספת של 40-50 מ"ר לשטחן, כדי לזכות בפרויקט, היום הרשויות המקומיות לא מאפשרות בדרך כלל תוספת שטח של מעל 12 מ"ר, אלא אם כן מדובר בדירות קטנות במיוחד. תוספת של 12 מ"ר היא גם ההמלצה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. אך גם כיום רשויות עדיין מאפשרות תוספת של 25 מ"ר בפרויקטים של פינוי בינוי. ההפרש של 13 מ"ר בין 12 מ"ר לבין 25 מ"ר לפי דעתם של מקבלי החלטות הינו בשיווי המכירה של הדירה בשתי האפשרויות, אך נכון יותר לחשב את ההפרש של עלות הבנייה של האפשרויות. מכיוון שהתוספת של 13 מ"ר לאחר שכבר השקיעו את העלויות הקבועות עבור בניית בדירה ובכלל זה עלות הפיתוח. עלות בניית חניה תת קרקעית, עלות בניית השטחים המשותפים, בניית ממ”ד, ועוד. בהינתן המסקנה הזאת, אזי מצבם של בעלי דירות קטנות של 50-70 מ"ר לא ישתנה באופן מהותי כאשר התמורה בפרויקט של פינוי בינוי תהיה שטח נוסף של 12 מ"ר. דירתם תישאר בגודל של 2.5-3 חדרים ועל כן במקרים כאלה לאפשר 25 מ"ר נוספים לשיפור רווחתם של דיירי הדירות הקטנות. גם כאשר מוסיפים לחישוב את היטל ההשבחה, המסקנה נותרת בעינה.
|