תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש ותוכניות פינוי בינוי הן שתיהן בתחום של התחדשות עירונית אשר מהוות עיסקה בין היזם לבעלי הדירות. היזם מקבל זכויות בנייה של בעלי הדירות לבנות דירות נוספות בבניין החדש ואילו בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ששווין גבוה משווי הדירות שלהם והם נבנות לפי התקנים המחמירים הקיימים כיום. ביצוע של פרויקטים כאלה דורש העתקת מקום המגורים של הדיירים הגרים בבניינים המועמדים להריסה לדירות חלופיות עד שתושלם הבנייה של הבניין החדש. למרות הערבויות המקובלות כיום בתחום של התחדשות עירונית, כמו ערבות בתנאי חוק מכר, ערבות מיסים ועוד, קיים חשש אצל בעלי הדירות מה יקרה בתקופה מאז שדירתם נהרסת ועד שתושלם הבנייה של הדירה החדשה שלהם והאם לא יהיו קשיים המונעים את השלמת הבנייה. אחת השיטות אשר יכולה להפיג את חששות בעלי הבתים היא ביצוע פרויקטים בשיטה של בינוי פינוי שבו קודם בונים את הבניין החדש, ולאחר השלמת בנייתו, עוברים בעלי הדירות הישר לדירתם החדשה, ורק אז הורסים את הבניין בו נמצאות דירותיהם הישנות. ישנם גם יתרונות ליזם בשיטה של בינוי פינוי על פני פינוי בינוי, והם מתבטאים בזה שהוא חוסך את דמי השכירות שעליו לשלם עבור הדיירים במשך תקופת הבנייה והוא גם חוסך את עלויות הערבויות להבטחת דמי השכירות. לשם דוגמה, בפרויקט פינוי בינוי שבו מפונות 50 דירות, ובהנחה שדמי השכירות החודשית עומדים על 5,000 שקלים, נחסכים 250 אלף שקלים בחודש, כלומר שלושה מיליון שקלים בכל שנה רק על השכירות. וכן הוצאות על הערבויות להבטחת דמי השכירות.
|