תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש מוכר בשם "פינוי בינוי קטן" ותהליכי התכנון והרישוי שלו הם פשוטים וקצרים יותר מ"פינוי בינוי גדול" מכיוון שהוא ממוקד ביחידת מגרש אחת או חלקת רישום אחת וגם מספר יחידות הדיור בהם מדובר הוא עד עשרות יחידות דיור לפרויקט. בתמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש נדרשת הסכמה של 80 אחוזים מבעלי הדירות כדי שהם יוכלו לפנות למפקחת על המקרקעין כדי שזו תאכוף את ביצוע הפרויקט על יתר העלי הדירות, לעומת הסכמה של 100 אחוזים הנדרשת בפינוי בינוי. בשלב ראשון של פרויקט תמ"א 38, יש להבין מהן הזכויות הניתנות מן התוכניות הקיימות ומה הן הזכויות מכוח תמ"א 38. בקשה להיתר לביצוע תמ"א 38 הוא בדרך כלל קצר יחסית ואם אין התנגדויות או השגות תכנוניות, הוא יכול להמשך כשנה וחצי. לעומת זאת משך הליך אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) נקודתית הוא ארוך יותר, אך מצד שני ייתכן ויאושרו תוספות בנייה נוספות. חשוב שבמשא ומתן בין בעלי הדירות המבקשים לקבל תוספת שטח לדירה שלהם, לבין החברה הקבלנית, שרוצה להבטיח את הרווחיות שלה, ייעשה ניסיון למצוא את הנקודה שבה גם אלה וגם אלה יהיו מרוצים מההסכם. חשוב שהדיירים יבחרו יועצים נכונים שיהיו מחויבים לקידום ההליך תוך קביעת לוחות זמנים מוסכמים מראש וישמרו על זכויותיהם של הדיירים וכן יש לשמור על שקיפות בתהליך כדי שלא יקרה מצב שבעלי דירות מסוימות יקבלו תמורה גדולה יותר מאשר האחרים, ושכל התהליך נעשה בתום לב. חשוב שהדיירים יקבלו בטוחות שיתנו להם את הביטחון הפיננסי ובכלל זה ערבות לדירה החדשה ורישום בית משותף.
|