כאשר מבצעים פרויקט של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, היזם צריך להכניס לתחשיבים שלו את עלות השכירות של הדיירים אותה הוא מממן בתקופת הבנייה שהיא למעשה מבערך חודשיים לפני הריסת הבניין ועד כחודשיים לאחר קבלת טופס 4. לפיכך אם מתכננים פרויקט כזה ל-36 חודשים, אזי יש להביא בחשבון 40 חודשי שכירות לכל דירה קיימת ויש צורך לחשב הוצאות אלה במצב של עלות שכירות עתידית שיכולה להשתנות במהלך חיי הפרויקט. יזם שלא יביא בחשבון עלות שכירות עתידית עלול למצוא עצמו במצב שהיא גבוהה מאשר תכנן ולסכן את הרווחיות של הפרויקט. יוסי ברייק מקבוצת ברייק המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית מדגיש גם כי מדיניותו של שר האוצר, משה כחלון, דוחפת את המשקיעים החוצה מהשוק ומכיוון שמשקיעים אלה משכירים את דירותיהם, השינוי הזה של מעבר דירות לאנשים שאינם מתכוונים להשכיר את הדירה שרכשו, שוק הדירות לשכירות יירד. ההשלכות של מס על דירה שלישית שאותו מקדם כחלון, הן משמעותיות על שוק השכירות וגם לו יש השפעה על כמות הדירות שיישארו בשוק להשכרה. בנוסף לכך, פרויקט שבו מבצעים הריסת בניינים קיימים גם הוא משאיר דיירים הגרים בשכירות ללא דירה ויוצרים לחץ על הביקוש לדירות להשכרה. כל הנימוקים האלה, מציין ברייק, מצביעים על כך שמחירי השכירות אמורים לעלות. כאשר מדובר על העיר תל אביב, במיוחד ברבעים 3 ו-4 שעלים תחול תכנית הרבעים, צפוי כי ההתייקרות תגולגל אל משכירי הדירות, מה שיגרום לעלית מחיריהם. יזם שלא יביא את זה בחשבון, לא יגיע לשיעורי הרווחיות המינימלית הנדרשת בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.
|