תיקון 3א' של תמ"א 38 קובע את אופן חישוב הזכויות הבנייה שיינתנו והן ייקבעו על פי הבניין הקיים ולא על פי הזכויות "הרעיוניות" שלו ובקביעה זאת ניתנה הכרעה ברורה בנוגע להיקף הזכויות מה שנותן ליזמים וודאות בעניין של מימוש הפרויקט. יחד עם זאת קובע התיקון כי לרשויות המקומיות יהיה שיקול דעת בנוגע לאישור פרויקטים של תמ"א 38, מה שמאפשר להם לא לאשר פרויקטים, מסיבות תכנוניות, גם כאשר אלה עומדים בקריטריונים שדורש תמ"א 38, מה שגורם לחוסר וודאות אצל היזמים. האדריכל אסף שאול מחברת CPSL המתמחה בתכנון פרויקטים של התחדשות עירונית, גורס כי גם במצב זה שיש בו סתירה, תיקון 3א' הוא חיובי והוא יוכל לפשר בין כוחות השוק, מכיוון שהיזמים פועלים מתוך ידיעה מיהן אלה הרשויות המעודדות פרויקטים של תמ"א 38 לעומת אלה המעכבות פרויקטים כאלה ולכן היזמים יכולים להתמקד ברשויות המעודדות פרויקטים בתחום, מה שיגדיל להם את אחוז המימוש של פרויקטים ורמת הוודאות שלהם תגדל. שאול מציין כדוגמא את תוכנית הרבעים של תל אביב שם קיימת הגישה הנפחית ולכן לתיקון 3א' אין משמעויות רבות באשר לזכויות הבנייה. בעיר רמת גן, למשל, שבה יש תכנית מתאר מקומית רג' 53, הקובעת לגבי הצפיפות הנדרשת, לגבי קווי הבניין וגובה הבניינים, ישנה השפעה של התיקון המשלים את החסר בנוגע לזכויות הבנייה. בעיר גבעתיים אין עדיין תוכנית מתאר מקומית ותיקון 3א' מעניק לעירייה שיקול דעת ולכן סביר כי מספר הפרויקטים שיתבצעו בגבעתיים, יהיה נמוך, ואלה יאושרו רק כאלה שהוועדה המקומית תראה בהם עזרה לתכנון נכון של העיר.
|