אחד המכשולים הניצבים בפני מי שמנסה לקדם פרויקט של תמ"א 38 נובע מהרצון של בעלי הדירות למקסם את הרווחים שלהם. כך יוצא שלמרות שעל פניו נראה כי זהו פרויקט שכולם מרוויחים בו, התחרות בין היזמים כדי לזכות בפרויקט מובילים אותם, לעיתים, להציע הצעות שאין הם יכולים לעמוד בהן. במקרה כזה, אחרי שנחתם הסכם אי-תחרות (המכונה NON SHOP) עם היזם שנבחר על ידי בעלי הדירות, היזם מזהה שיש בעיה של כדאיות הפרויקט, מה שעלול להוביל לביטול הפרויקט. מצב כזה יכול לקרות כאשר מדובר ביזמים שלא השקיעו מספיק בבדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בטרם הציעו את ההצעה שלהם. חשוב להבין, מדגיש עו"ד ארנון יהב, כי היזמים לא תמיד מעוניינים להשקיע הרבה כסף בשלב בו קיימת אי וודאות באם הפרויקט יינתן להם. לכן, עליהם להשאיר ליזם איזשהו מרווח תמרון בהצעה שלו, למקרה שלא כל מה שהציע הוא יכול לממש ועדיין להרוויח. היזם צריך להגיש לרשויות דו"ח שמאי על פי תקן 21 שהוא מראה רווחיות של לפחות 20% כדי שיוכל להתקדם עם הפרויקט. מומלץ לדיירים, לדעת עו"ד יהב, לפנות אל אנשי מקצוע מנוסים אשר ילוו מטעמם את הפרויקט הם יכולים לזהות מתי יש בעיה של רווחיות שעלולה לתקוע אותו.
|