מאמרים בנושא תמ"א 38

למורת-רוחם של המתנגדים, המחוזי אישר תכנית תמ"א 38 בחיפה
עו"ד יצחק נטוביץ
דיירים בבית משותף בחיפה התנגדו לביצוע תכנית תמ"א 38. העררים שהגישו נדחו ונדחו ע"י מוסדות התכנון. כשהמחוזי נדרש להתערב הוא הבהיר עד כמה חשוב לעודד פרויקטים של תמ"א 38.

בעלי דירות בבית משותף בחיפה ביקשו לבצע פרויקט תמ"א 38. הם הגישו בקשה להיתר בנייה ובכללו הוספת ממ"דים ומעליות, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה אישרה את הבקשה. אלא שדיירי הבניין העורפי, שהוא למעשה חלק מהבית המשותף, התנגדו לפרויקט והגישו ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

אלא שדיירי הבניין העורפי לא היו מרוצים גם לאחר שהתוכנית שונתה להפיס את דעתם. הם עררו שוב לוועדת הערר, אך היא החליטה לדחות את טענותיהם, בין השאר עקב החשיבות הרבה שבחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

הדיירים העורפיים התעקשו ועתרו נגד ההחלטה הזו לבית המשפט המחוזי בחיפה בטענה שההחלטה רצופה בפגמים: הוועדה נמנעה מלדון בטענתם שלא ניתן לתת היתר בנייה ללא אישור רוב הדיירים בשני הבניינים גם יחד וגם בטענה שאי אפשר להוציא היתר לפני שטענותיהם הוכרעו בפני המפקחת על הבתים המשותפים. 

הפגם לא מצדיק התערבות
לפי השופט רון סוקול, מקרה זה אינו מצדיק התערבות בשיקול הדעת המקצועי של הוועדה: נציגיה סיירו במקום, היו מודעים למגבלות ולבעיות בתכנית, התכנית הוצגה בפני הוועדה במלואה, הטענות של כולם נשמעו באוזניה וההחלטה ניתנה בהתאם לסמכותה.  

נקבע, כי אמנם יש קושי בכך שוועדות התכנון דנות בבקשות למתן היתרי בנייה ברכוש משותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות, גם אלה שבבניין הצמוד, אולם במקרה זה, למבקשי ההיתר היו את התימוכין הנדרשים המצדיקים לבצע את התכנית, בפרט כשכל הדיירים בבניין החזיתי הסכימו לה. 
השופט סוקול קבע בנוסף, כי לרשויות התכנון סמכות לדון בבקשת ההיתר גם לפני ההכרעה בטענות המתנגדים בפני המפקחת. ובכל מקרה, לא כל פגם בהחלטתן מביא לבטלות, ובתנאי שאין בפגם כדי לפגוע יתר על המידה במתנגדים.

לבסוף, השופט דחה את העתירה וחייב את העותרים בהוצאות ושכ"ט עו"ד של 15 אלף שקל.
יצוין, כי בעבר, פנייה למפקחים על רישום הבתים המשותפים בתביעה נגד דייר סרבן תמ"א 38, הותנתה בקיומו של היתר בנייה. בעקבות זאת, יזמים נמנעו מקידום פרויקטים אם לא הייתה הסכמה מלאה של כל הדיירים. לפיכך, ב-2010 הוגשה על ידי הצעה לתיקון חוק חיזוק בתים משותפים, שהתקבלה ב-2011 (לאחר 'פשרה' עם משרד המשפטים), ונקבע כי התנאי לפנייה למפקח יהיה מתן היתר הכפוף לתנאים. כך, הוקלה במעט הדרך למימוש פרויקטים של תמ"א 38.

לנוכח פסק הדין הזה, נראה שנכון לחזור לנוסח המקורי של הצעת החוק, לפיה די בהגשת בקשה להיתר בנייה כדי לאפשר למפקח לדון בתביעה נגד סרבנים. לדעתי, זה מה שיסיר חסם נוסף בדרך לאישור הפרויקטים ויצמצם את לוחות הזמנים. ואגב, בשונה מתמ"א 38, חוק פינוי בינוי (פיצויים) כלל לא מחייב פנייה לוועדת התכנון כתנאי להגשת תביעה לפיצויים.

לפסק הדין

 ב"כ העותרים: עו"ד צבי סיגל
ב"כ המשיבים: עו"ד שקד מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי), עו"ד לוינזון, עו"ד בוסידן

* עו"ד יצחק נטוביץ עוסק בדיני מקרקעין ותמ"א 38.  

** הכותב לא ייצג בתיק.

*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה