מאמרים בנושא תמ"א 38

חוקי? הוועדה המקומית דרשה כתב שיפוי תמורת היתר לתמ"א 38
עו"ד מנור נחמיאס

בפסק דין שניתן באחרונה בביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה הובהר לוועדה המקומית, כי תמ"א 38 היא בעלת חשיבות לאומית, ויש להקל על יישומה ולקדם פרויקטים של חיזוק מבנים.  לכן, אין זה מוצדק לחייב דיירים ויזם במיני דרישות, שעלולות לסכל או לעכב פרויקטים אלה.

דיירי בניין ישן בחיפה חתמו על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 והגישו, יחד עם היזם, בקשה להיתר הוועדה המקומית לתו"ב של העיר. הוועדה, שנלחצה מהתנגדויותיהם של השכנים הגרים בסביבה – שטענו כי אישור התכנית יביא לפגיעה בנוף ולמצוקת חנייה – החליטה להתנות את אישור הפרויקט בכתב שיפוי. 

מטרת כתב השיפוי היא "לכסות" את הוצאות הוועדה המקומית, ככל שתידרש לשלם למי מהמתנגדים פיצוי עבור ירידת ערך או פגיעה באיכות חייהם. 

מחאתם של דיירי הבניין והיזם בפני ועדת הערר המחוזית התקבלה: הוועדה אישרה את התכנית שהגישו  בשינויים קלים, וביטלה את דרישת כתב שיפוי. 

הוועדה המקומית עתרה נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, בביהמ"ש לעניינים מנהליים בחיפה. 

המקומית טענה, בין השאר,  כי ישנו צפי ממשי לפגיעה באיכות החיים ובערך הדירות של תושבי האזור ולכן יש לה סיבה מוצדקת להתעקש על כתב השיפוי. לדבריה, במקום שתצטרך, בבוא העת, לשלם למתנגדי התכנית פיצויי מכספי ציבור, יהיה זה אך מוצדק שהדיירים שייהנו מהשבחת נכסיהם והיזם שיגרוף רווחים יישאו בתשלום מכיסם. 

ועדת הערר, היזם ודיירי הבניין ביקשו שלא להתערב בהחלטתה המקצועית והתכנונית של ועדת הערר, שטרם החלטתה בחנה את כל האינטרסים והשיקולים, לרבות את אלה של המתנגדים ושל הוועדה המקומית. הם עמדו על קיום התכנית והזכירו את החשיבות שבעידוד וקידום תמ"א 38. 

הוועדה ציינה כי דרישה לכתב שיפוי מתאימה למקרים קיצוניים במיוחד, שמקרה זה אינו נמנה עליהם. התנאים שמציבה הוועדה המקומית, טענה ועדת הערר, יובילו להקפאת פרויקטים וימנעו מתמ"א 38 להשתרש בשוק. 

החלטה סבירה ומקצועית
סגן הנשיא, השופט רון שפירא, קיבל את עמדתה של ועדת הערר. השופט קבע כי הוועדה היא מוסד תכנוני בכיר, שאין להתערב בנקל בשיקול דעתו אלא במקרים חריגים ביותר. המקרה הנוכחי אינו מקרה קיצוני או חריג שמצדיק את ההתערבות, שכן החלטה סבירה ומקצועית. 

השופט הוסיף כי ועדת הערר הורתה על ביצוע מספר שינויים בתכניית כדי לצמצם את הפגיעה בדיירי השכונה, ובכך ערכה איזון נכון של השיקולים, בפרט כשמול האינטרסים של תושבי הסביבה עומד האינטרס הלאומי של המדינה, והוא קידום תמ"א 38 ומתן הקלות, ככל האפשר, על מנת שיוכלו לצאת לפועל. 

כמו כן, הבהיר השופט, כי דרישה לכתב שיפוי תהא מוצדקת במקרים שבהם יש חשש ממשי ומוצדק מפני תביעה, וצפויה פגיעה חריגה לתושבי האזור הסמוך לפרויקט. בכל מקרה אחר, דרישת השיפוי אינה הולמת את תכליתה של תמ"א 38 וגם אינה מתחייבת לפי חוק.

העתירה נדחתה ללא צו להוצאות. 

* עו"ד מנור נחמיאס עוסק בליווי פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

קישור לפסה"ד המלא
 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה