מאמרים בנושא תמ"א 38

מערך תיאום שינויי הדיירים בפרויקטי בניה
זוהר בסטיאנס

מערך תיאום שינויי הדיירים בפרויקטי בניה בישראל הופך כיום לשירות הכרחי ונדרש ע"י הלקוח הפונה לרכוש דירה חדשה. זוהר בסטיאנס העוסקת בתחום תיאום שינויי דיירים ועיצוב פנים כתבה מאמר המנסה להסביר את הצורך והמאפיינים של תחום זה בפרויקטי התחדשות עירונית כמו בכל פרויקט בנייה.


מה הוא למעשה תיאום שינויי דיירים?
תיאום שינויי דיירים הינו תהליך מורכב ומתמשך, המתרחש מרגע רכישת דירה על ידי הלקוח ועד שלב מסירת הדירה לדייר.
לרוב כאשר לקוח רוכש דירה חדשה בפרויקט הוא אינו מעוניין להיצמד לתכנון הדירה בהתאם לתכנית הסטנדרטית של  הפרויקט ומבקש לבצע שינויים תכנוניים בפנים הדירה, החל מחלוקת החלל מחדש, דרך  תוספות חשמל ואינסטלציה  ועד לבחירת חומרי הגמר לדירה. 
על מנת שיתאפשר להעניק שירות מקצועי מסוג זה לכל דיירי הפרויקט ובו זמנית לוודא שביצוע העבודות בשטח לא יתעכב ויעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו, יש לדאוג למתאם שינויי דיירים שיבצע את כל מערך "שינויי הדיירים".

מערך שינויי הדיירים כולל:

1.    פגישות מול הדיירים-
ביצוע פגישת היכרות אישית עם כל דייר ודייר. מתן הסבר מקיף על הפרויקט, תכניות הסטנדרט והליך שינויי הדיירים. בפגישה הראשונית, הדיירים מקבלים דפי מידע אודות תהליך השינויים, בחירת חומרי הגמר אצל הספקים השונים, לוחות הזמנים של הפרויקט וכן מחירון שינויי דיירים.
לבחירת הדייר קיימים 3 מסלולים אופציונליים לביצוע הדירה:
א.    דירת "סטנדרט"- ביצוע הדירה בהתאם לתכנית המכר של אדריכל הפרויקט.
בבחירת האופציה הנ"ל חשוב לדאוג להחתים את הדיירים על סט תכניות סטנדרט מלא לביצוע וכן לדאוג שיבצעו הזמנות חומרי גמר לדירה, כגון: מטבח, שיש, ריצופים וחיפויים, כלים סניטריים, נגרות וכד'.
ב.    דירת "שינויים"- ביצוע שינויים מבניים בדירה לפני יציקת הקומה. בבחירת האופציה הנ"ל, על מתאם השינויים לתכנן מול הדיירים את השינויים בדירה. 
בניית פרוגרמה מסודרת על ידי בחינת הצרכים של הדיירים, החלומות שירצו להגשים בדירתם, תוך התייחסות מתמדת למגבלות התכנוניות של הפרויקט והצמדות למערכות הקיימות בבניין. כמו כן, לדאוג לכך שהדיירים יבצעו הזמנות חומרי גמר לדירה. 
ג.    דירת "אדריכל"- ביצוע שינויים מבניים בדירה לפני יציקת הקומה ע"י אדריכל חיצוני מטעם הדייר. גם בבחירת האופציה הנ"ל קיימת עבודה רבה למתאם השינויים. יש  לדאוג לקבלת סט תכניות מלא באוטוקאד מהאדריכל, לוודא כי התכניות תקינות ומאושרות לביצוע מול הקבלן  ויועצי הפרויקט וכן לדאוג לקבלת הזמנות חומרי הגמר לדירה. 

2.    בחירת חומרי גמר-
יזמים וקבלנים רבים בוחרים להעניק ללקוחותיהם גם שירותי ליווי בבחירות חומרי הגמר לדירה. במקרה שהדייר בחר לבצע דירה בהתאם למפרט הסטנדרט, קיים מגוון רחב של דגמים במסגרת המפרט הסטנדרטי ומס' ספקים שונים לכל פריט, דבר היוצר בלבול רב בקרב הלקוחות ומקשה על ביצוע הבחירה. יש לבחור בין כלים סניטריים, ריצופים וחיפויים, ארונות מטבח, שיש, דלתות, נגרות וכו', הליך שלוקח זמן ומשאבים רבים, על אחת כמה וכמה כאשר הדייר בוחר לשדרג את הפריטים ולבחור בהתאם לתכנון החדש של דירתו. שירות ליווי לדייר בביצוע הפגישות אצל הספקים השונים לצורך קידום בחירת החומרים וביצוע הזמנות מלאות התואמות לתכניות הינו שירות הכדאי הן ללקוח והן ליזם והקבלן המבצע, שעיקר מצוקתם מתבטאת בעמידה בלוחות הזמנים של הפרויקט.

3.    שרטוט סט תכניות שינויים מלא לביצוע-
על מתאם השינויים לשרטט סט תכניות בתכנת האוטוקאד הכולל: תכניות בניה, מיזוג, אינסטלציה, חשמל, ריצוף ופריסות חדרי רחצה. יש לדאוג כי התכניות יקבלו את אישור הדיירים באמצעות חתימה על גבי התכניות. הגשת התכניות במועד שיקבע בהתאם ללו"ז של הפרויקט, לצורך ביצוע בשטח.

4.    תמחור השינויים-
השלב האחרון לפני תחילת ביצוע העבודות בדירה הינו תמחור השינויים לדייר. כל פרויקט כפוף למחירון שינויים בחוזה, בדרך כלל נצמדים למחירון "דקל" הנחשב ל"יצחק לוי" של המכוניות ומוסכם על הכלל.
מתאם השינויים מבצע את תמחור השינויים בכפוף למחירון השינויים של הפרויקט ודואג לאישור ע"י הדייר והסדרת התשלום עבור השינויים בהתאם.

5.    הגשת תיק דייר מלא לביצוע-
השורה התחתונה בכל מערך שינויי הדיירים הוא קבלת סט תכניות מלא וחתום ע"י הדיירים + הזמנות מלאות של חומרי הגמר, במועד שיקבע בהתאם ללו"ז של הפרויקט, לצורך ביצוע בשטח. 
לשירות תיאום שינויי הדיירים יתרונות רבים הן מצד הלקוח והן עבור היזם/הקבלן: 
•    תהליך עבודה מובנה המאפשר עמידה בלו"ז של הפרויקט: יישום מדויק של שינויי הדיירים ותיאום באספקת חומרי הגמר, מאפשר עמידה בלוחות הזמנים וחוסך הוצאות רבות ומיותרות.
•    חסכון בזמן לקבלן וליזם: התקשרות הלקוח מול מתאם/ת השינויים וכן קבלת תיק דייר מוכן לביצוע, חוסכים זמן ומשאבים רבים הן לקבלן והן ליזם.
•    תדמית ומוניטין: ליווי אישי לדייר, תוך הקפדה על שביעות רצון גבוהה ביותר , תורמת לתדמיתך כקבלן וכיזם. 
•    שיפור חווית קנית הדירה בקרב הלקוח: הענקת יעוץ אישי והכוונה מקצועית המבטיחים כי הדירה החדשה תתאים באופן מיטבי לצורכי הלקוחות. מתן מענה אישי וזריז ללקוח בכל הנוגע לבחירת חומרי הגמר, עלות השינויים המתוכננים ותיאום בין הספקים השונים, תוך שימת הדגש על קידום הליך התכנון והביצוע בשטח.

משרדי מתמחה בטיפול וניהול מערך התיאום האדריכלי וביצוע שינויי דיירים בפרויקטים עבור קבלנים ויזמים. ניסיון רב שנים בשלל פרויקטים, מתמ"א 38 ועד מגדלי יוקרה, המתבטא בשירות אדיב, מקצועי וזריז, אשר מקדם את הבניה ומונע עיכובים, במטרה לעמוד בלוחות הזמנים של הפרויקט. 

זוהר בסטיאנס, תיאום שינויי דיירים ועיצוב פנים
Zohar.bastiaans@gmail.com
054-3988628
www.zoharbdesign.co.il

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

תמ"א 38 נשארת אתנו?
תמ״א 38, שעברה כבר לא מעט גלגולים וקיבלה כבר תאריך תפוגה, זוכה לגרסה חדשה, גרסת איילת שקד.
נראה שבכוונת שרת הפנים לקדם הארכה נוספת של התמ"א, בניגוד לעמדתה של ראש מינהל התכנון, שתקפה את הקבלנים כאינטרסנטים רק לפני מספר שבועות על דרישתם זו.
שרת הפנים איילת שקד הודיעה על החלטתה להגיש בתוך 4 חודשים הצעת חוק נפרדת למתווה החלופה לתוכנית תמ"א 38. במסגרת התוכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה מ-350% ל-400%, תבוטל מגבלות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר לתוכנית + היתר.
בדומה לבקשת הקבלנים, ככל שהחלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובמבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את התוכנית הקיימת בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023, ותפעל לשיפור הוראת המעבר.
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה