מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 בפריפריה
פאזה אחרת בבנייה

 תמ"א 38 היא תוכנית מתוחכמת, ויש שיגידו גאונית, שנועדה לחזק מבנים ישנים, ולהתאים אותם לתקן החדש של עמידות מבנים בפני רעידות אדמה. נושא זה חשוב ביותר היות וישראל נמצאת באזור גיאולוגי מועד לפורענות בקרבת השבר הסורי אפריקאי. בעבר התרחשו רעידות אדמה מאסיביות באזורינו, ויש להם אף אזכור בתנ"ך. השאלה הגדולה היא האם תמ"א 38 הצליחה להשיג את המטרות שלה?

מהות התוכנית
ההיגיון העומד מאחורי תמ"א 38 פשוט ביותר, שכן תוכנית זו קובעת היקשרות פורה בין דייריו של בניין משותף לבין קבלן. הקבלן ישפץ את המבנה, יחזק אותו, יוסיף לו מעלית או חדר לכל דירה, ובתמורה הוא יזכה בהסכמה של הדיירים להוסיף עוד קומה לבניין. אף דייר אינו נדרש להשקיע כסף בפרויקט, והקבלן יקבל את כיסוי העלויות ואת הרווח ממכירת הדירות החדשות. עד כה הכול נראה מושלם, השאלה היא מה קרה בפועל.

תרגום התוכניות אל המציאות
הקבלנים מיהרו להניף את דגל תמ"א 38 ללא עיכובים, אך מטבע הדברים הם נהרו לעבר אזור המרכז, בדגש על תל אביב, רמת גן וגבעתיים. הבה ולא נשכח את שלושת כללי הנדל"ן: מיקום, מיקום ומיקום. הרי דירה שיבנו הקבלנים בתל אביב תהיה שווה פי שניים ופי שלושה מדירה שיבנו בפריפריה, וכך יכסו את העלויות ועוד ירוויחו רווח נאה. לאור האמור, מיותר לציין שהמבנים הישנים בפריפריה נותרו ללא הצעות שיפוץ מפתות. אחרי הכול, לא בטוח שמכירת הדירות החדשות תכסה בכלל את ההשקעה של הנדל"ן, ולכן הלכה למעשה אנו לא פוגשים את תמ"א 38 צפונית לנתניה או דרומית לראשון לציון.

חשיבותה של תמ"א 38 לפריפריהלמרות שהתוכנית נכשלה כישלון חרוץ בפריפריה, הרי צריך לזכור שהיא נתפרה עבורה. השבר הסורי אפריקאי מאיים בראש ובראשונה על אזור עמק בית שאן, ים המלח והערבה, והרי קשה לחשוב על אזורים פריפריאליים יותר מאלו. דווקא אזורים שעבורם נולדה תמ"א 38 נותרו מיותמים. אם כך, ניתן לדבר על כישלון חרוץ של תמ"א 38 בפריפריה.

מה אפשר לעשות בשביל לחזק מבנים בפריפריה?
כדי לחזק מבנים בפריפריה, חשוב בראש ובראשונה לעורר את המודעות הציבורית לחשיבות הנושא. ניתן לעשות זאת באמצעות עלוני הסברה שיישלחו בדואר, תוכניות בערוץ טלוויזיה מקומי, כתבות בתקשורת הארצית, ואפילו נציגי הסברה שיגיעו לבתי התושבים. בחלק מהמקרים אנשים יחליטו לבצע את חיזוק המבנים מכיסם הפרטי, ובמקרים אחרים יתחילו לחפש אחר קבלן שיבצע עבורם את הפרויקט, ולא ימתינו להצעות שיגיעו מקבלנים. 

מעבר לזאת, על המדינה ליצור תמריצים שונים עבור הקבלנים לבצע את תמ"א 38 בפריפריה. כך למשל, ניתן להעניק לקבלנים הקלות במיסים, הפשטה של תהליכי קבלת אישורים שונים ועוד. בעיקר נראה כי המדינה זנחה את הפריפריה בתחום של תמ"א 38 כמו שזנחה אותה במקרים רבים נוספים. יש לממשלה את הכלים למשוך את הקבלנים לפריפריה, וצריך להשתמש בכלים הללו.  

באדיבות חברת פאזה אחרת בבנייה

 

 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה