מאמרים בנושא תמ"א 38

מרוץ מכשולים – על הקשיים הנפוצים בדרך אל התמ"א
עו"ד דביר מאירוביץ
כל מי שעמד אי פעם בפני מימוש תמ"א 38 שמע את הביטוי "זה לא פשוט", כנראה יותר מפעם אחת. יש לכך שתי סיבות. הראשונה - נטייתם של אנשים להאריך בתיאור הקשיים והמכשולים שעמדו בדרכם, ובכך ליצור מעין "דרמה" קטנה שהם גיבוריה. השניה היא, ש(מה לעשות) לעיתים באמת ישנם כמה קשיים בדרך.
ברשימה שלפניכם אסקור את הקשיים הנפוצים, אולם אקדים ואומר – כאשר יודעים במה מדובר, אפשר לפתור כל דבר.

1. הבניין והמגרש עליו הוא עומד. הוראות התמ"א מגדירות בברור, על פי מועד הוצאת ההיתר הבניה לבניין, האם הוא עומד בתנאים המקדמיים. בנוסף, על צורת המגרש, גודלו ומיקומו של הבנין במגרש לאפשר פיזית בניית שטחים נוספים (רכיבי החיזוק והתוספות הניתנות), בכדי שניתן יהיה לאשר את הפרוייקט. התמ"א אמנם מגדירה מפורשות את התנאים בהם ניתן לאשר את הפרוייקט. עם זאת, כל פרוייקט צריך לקבל את אישור הועדה המקומית, אשר יכולה לפסול, חלקית או בשלמות, גם פרוייקטים העומדים בכל התנאים המוגדרים, משיקולים אחרים העומדים לפניה (ראו סעיף 3 - הועדה המקומית).

2. שכנים. ובמונח זה הכוונה היא לשכנים בבניין והן בבניינים סמוכים. ראשית קיים הצורך להשיג את הרוב הדרוש, המוגדר בחקיקה הנלווית לתמ"א, מקרב בעלי הדירות בבניין, על מנת שניתן יהיה לבצע עבודות ברכוש המשותף. שכן סרבן יכול לתקוע מקל בגלגלי הפרוייקט, לעכבו לפרק זמן ממושך או אף לעצור אותו לחלוטין. גם בעלי דירות בבניינים הסמוכים עלולים להגיש התנגדויות ולעכב את ביצוע התמ"א. ולעיתים, הועדה המקומית (ושוב אנחנו מדברים על הועדה עוד לפני שהגענו לסעיף העוסק בעניינה...) עלולה לשלא לאשר תוספות בניה רק משום החשש מתביעות שיוגשו נגדה ע"י בעלי נכסים בבניינים הסמוכים.

3. הועדה המקומית. הועדה מוסמכת לאשר או לא לאשר את זכויות הבניה, או חלקן, מתוקף שיקול הדעת המוענק לה על פי הוראות התמ"א. במידה והועדה מחליטה שלא לאשר חלק מזכויות הבנייה (למשל לצמצם את תוספת השטחים המיועדת לבנייתן של דירות חדשות), הדבר עלול לפגוע בכדאיות הכלכלית של ביצוע החיזוק ובכך למנוע את הפרוייקט כולו. בועדה יושבים אנשים, בני אדם, ואלה כידוע נוטים להיות שונים זה מזה. שיקול הדעת של האחד אינו זהה לשיקול הדעת של האחר. ובכל מקרה – גם אל שיקול הדעת של הועדה ניתן לפנות ולנסות להשפיע.

אלה הם, כאמור, הקשיים העיקריים. אל נא תניחו למחשבות על קשיים צפויים לרפות את ידיכם מלממש פרוייקט תמ"א, שכן התועלת והערך ממימוש הפרוייקט הם גבוהים בהרבה מההתמודדות עם כמה משוכות. הצטיידו באיש מקצוע הבקיא בנושא, שיבדוק את הפרוייקט הספציפי שלכם, ימליץ על דרך פעולה ובמידת הצורך – יסיר עבורכם את המכשולים ויפלס לכם את הדרך. בהצלחה.

הכותב, עו"ד מאירוביץ, הינו בעל משרד עו"ד המתמחה בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופנוי בינוי (תמ"א 38/2).

לשאלות, הערות והארות ניתן לפנות תמיד לעו"ד מאירוביץ בטל: 077-5015655, במייל dvir@dmlaw.co.il  בפקס: 077-5015657 או בדואר: אחוזה 153 רעננה, 4337331 וכמובן לבקר באתר: www.dmlaw.co.il

בברכה, עו"ד דביר מאירוביץ.

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה