מאמרים בנושא תמ"א 38

תרומתו של שמאי המקרקעין להצלחת תמ"א 38
שמאי מקרקעין גיא עמית

בפרויקט תמ"א 38 ישנן נקודות רבות  הנוגעות לתחום עיסוקו של שמאי המקרקעין, השאלות הינן מורכבות וכוללות בין היתר את הנושאים הבאים: מה כוללות זכויות הבניה הניתנות לניצול?, כיצד ניתן למקסם את אותן תוספות בניה?, כיצד יתבצע הפיצוי והאיזון בין הדיירים השונים במידה והתוספות אינן אחידות?, האם הפרויקט המוצע ממקסם את רווחי הדיירים והיזם?, האם הפרויקט המוצע הינו כלכלי?
הגורם האובייקטיבי והמקצועי היחיד, המוסמך על פי חוק ועל פי הכשרתו לענות על שאלות אלו, הינו שמאי מקרקעין.
מעורבותו של השמאי חיונית, לאורך מחזור חיי הפרויקט.
שמאי מקרקעין גיא עמית עושה סדר בדברים.


תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים כנגד רעידות אדמה.
ההיגיון הכלכלי העומד בבסיס התכנית, הינו מתן זכויות בניה נוספות כנגד העלויות הכרוכות בחיזוק ושיפוץ המבנה הקיים.
מאחר והליך התכנון, הרישוי והבניה, כרוך במומחיות בתחום ההנדסה והבניה, מרבית הפרויקטים מיושמים באמצעות שיתוף פעולה בין דיירי הבניין ויזם נבחר.
נקודת המפגש הכלכלית/תכנונית בין דיירי הבניין והיזם, הינה תולדה של פשרות משני הצדדים שמטבע העניין, אומנם חולקים אינטרס משותף, אך יחד עם זאת שיקוליהם הכלכליים אינם זהים. בעוד שהיזם מבקש למקסם את הכנסותיו ממכירת דירות התמורה, מעוניינים דיירי הבניין להשביח את דירותיהם הקיימות. מאחר ועלויות הבניה כולן חלות על היזם, כל השקעה עודפת בדירות הקיימות משפיעה לשלילה על תזרים ההכנסות העתידי של היזם.
ההיצע והביקוש לפרויקטים, יצר מצב בו נכנסו כגורמים פעילים לשוק, חברות שונות, חלקן בעלות ניסיון מוכח וחלקן לא. כנגזרת לכך החלו לפעול כמקדמי פרויקטים גורמים נוספים כמתווכים, קבלני חתימות ומקדמי פרויקטים מטעם עצמם.
הליך ארגון הדיירים, בחירת היזם המבצע והבניה הינו הליך מורכב המחייב את שיתופם של גורמים מקצועיים כדוגמת עורכי דין, מהנדסים, שמאי מקרקעין וכו'.
השאלות הנוגעות לתחום עיסוקו של שמאי המקרקעין הינן מורכבות וכוללות בין היתר את הנושאים הבאים: מה כוללות זכויות הבניה הניתנות לניצול?, כיצד ניתן למקסם את אותן תוספות בניה?, כיצד יתבצע הפיצוי והאיזון בין הדיירים השונים במידה והתוספות אינן אחידות?, האם הפרויקט המוצע ממקסם את רווחי הדיירים והיזם?, האם הפרויקט המוצע הינו כלכלי?
הגורם האובייקטיבי והמקצועי היחיד, המוסמך על פי חוק ועל פי הכשרתו לענות על שאלות אלו, הינו שמאי מקרקעין.
מעורבותו של השמאי חיונית, לאורך מחזור חיי הפרויקט.

שלב א': מה ניתן לבנות?
המציאות הקיימת יצרה מצב בו פניה ליזמים ומתווכים העוסקים בתחום, תוליד הצעות שונות שמטרתן של חלק מהן, הינה קבלת הפרויקט, תוך הצגת העובדות בדרכים שונות.
שמאי מקרקעין הינו גורם מקצועי ואובייקטיבי שביכולתו לבצע בדיקה מקיפה במשרדי הוועדה המקומית ולהגיש חוות דעת מפורטת בדבר הזכויות הניתנות לניצול.
חוות דעת שמאי כזאת מעניקה לדיירים כלים אובייקטיבים לניהול משא ומתן ענייני ולסינון ההצעות המונחות בפניהם.

שלב ב': כיצד ניתן למקסם את תוספות הבניה
השאלה מהי הדרך האופטימאלית לניצול זכויות הבניה הנוספות/המוצעות הינה קריטית להצלחת הפרויקט.
פונקציונאליות השימוש בשטחי הבניה הנוספים, בעיקר בבניה עפ"י תמ"א 1 בה נוספים שטחי מגורים על הקיימים, הינה סוגיה חשובה באומדן שווי הדירות המתקבלות. האם השטח הנוסף משמעותו הרחבת חללים קיימים?, האם משמעותו יצירת חללי מגורים חדשים ונוספים?, האם נוספים שטחי מעבר פנימיים מעבר לסביר?
שילוב שמאי מקרקעין בשלב התכנון ובחינת ההצעות, יכול לסייע לדיירים בבחינת שווי היחידות המתקבלות בגמר הפרויקט ובבחירת ההצעה האופטימאלית.

שלב ג': דרכים לפיתרון מחלוקות בין הדיירים בבניין
תוספת בניה על הקיים, או בניה חדשה, משמעותן היא שכל אחת מבעלי הדירות הקיימות מקבל מוצר חדש.
במקרה של בניין ישן ללא מעלית, בו הדירות בקומות התחתונות נהנות משווי בסיסי גבוה יותר, תוספת מעלית בלבד משמעותה, כי התהפכו היוצרות וכעת שופר דרמטית מצבן של הדירות העליונות.
מה הפיתרון למצב בו אין אפשרות, כתוצאה ממגבלות קווי בניין, לבצע תוספות שטח אחידות לכל הדירות בבניין? ומה יקרה אם רק חלק מהחניות המתקבלות הינן מקורות, בעוד יתרתן פתוחות או מתקבלות באמצעות שימוש במכפילי חניה וכו'?
הסוגיות הללו, הכרוכות במערכת היחסים המורכבת הקיימת ממילא במרבית הבניינים המשותפים, הינן מכריעות בעצם ההחלטה וההסכמה על ביצוע הפרויקט.
מעורבות של שמאי מקרקעין, שביכולתו להציע פתרונות " לאיזון " שווי התוספות בין בעלי הדירות, יכולה לתרום משמעותית לפתרון המחלוקות העולות.

שלב ד': בחינת כדאיות הפרויקט
בכדי שפרויקט בניה מכוח תמ"א 38 יצליח ויגיע לידי גמר, חובה כי גם הדיירים וגם היזם יפיקו ממנו יתרון כלכלי.
אף כי לשני הצדדים אינטרס משותף, אל לדיירים לשכוח, כי אי כדאיות הבניה ליזם עלולה להביא לעיכובים, קריסה כלכלית ולפגיעה באיכות הבניה כתוצאה מהתפשרות על עבודה וחומרי בניה ירודים.
ביכולתו של שמאי המקרקעין לבצע בחינה כלכלית של כדאיות הפרויקט, כדי לוודא כי אכן שני הצדדים יוצאים נשכרים ממנו.

*כותב המאמר הינו שמאי מקרקעין מוסמך (רישיון מס' 881) בעל משרד עצמאי לשירותי שמאות מקרקעין 
אתר האינטרנט של גיא עמית 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה