מאמרים בנושא תמ"א 38

תמ"א 38 – שלבי התהליך והאם כדאי להסכים?
יוסי חסון

 תמ"א 38, למה בכלל צריך את זה? למי זה מתאים? ומהם השלבים בפרויקט
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל מסכם את הדברים:


על מנת להבין תחילה מהו תהליך של תמ"א 38 יש צורך להבין מדוע עלה הרעיון ומדוע אנו זקוקים לתהליך. תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים. למעשה הוחלט על התכנית לאחר שהובן כי רבים מבין הבניינים הישנים במדינה הוקמו כאשר הם אינם עומדים בתקני הבנייה הנדרשים בפני רעידות אדמה. אותם תקני בניה באים על מנת לוודא כי הבניינים יהיו מסוגלים לעמוד ברעש אדמה שצפוי לפקוד את ישראל בעתיד. רעש אדמה במדינת ישראל הוא לא שאלה של אם, הוא שאלה של מתי !.

ההחלטה על תמ"א 38 התקבלה על ידי ממשלת ישראל והתוכנית אושרה בסוף 2005. התוכנית חלה על כל הבניינים שהוצא להם היתר בנייה לפני 1980, ועלות החיזוק, או ביצוע התכנית היא על חשבון החברה המבצעת (היזם/ הקבלן), ולא ע"י הדיירים. מימוש תוכנית המתאר כוללת כמה שלבים עיקריים:

השלב הראשון הוא שלב היעוץ. בשלב זה מגיעים לבניין בעלי המקצוע מטעם חברות קבלניות/ יזמיות, על מנת לבחון את הבניין, את אפשרויות החיזוק והשיפוץ, אפשרויות הגדלות הדירות הקיימות (תוספות בניה), פיתרון חניות, מעלית ועוד. בשלב זה נפגשים עם בעלי הדירות והשוכרים על מנת לתת הסבר מפורט בנוגע לתמ"א 38, התהליך והזכויות, ומתחילים לגבש תוכנית מוסכמת על היזם/ קבלן ונציגות הדיירים.

בשלב השני נבחר יזם/קבלן ע"י נציגות הדיירים, מתגבשת התוכנית והמפרט הטכני לפרוייקט, מתבצעות הבדיקות ההנדסיות, בדיקות כלכליות ובדיקות תכנוניות. בשלב זה ההצעה העקרונית תאושר באספת דיירים, ואחריה ימונה עו"ד שייצג את הדיירים בהמשך התהליך. בסוף שלב זה יגובש הסכם משפטי סופי, הסכם זה יוצג לדיירים והדיירים והיזם/ קבלן יחתמו על הסכם מחייב זה.

השלב השלישי הוא תיכנון מפורט של הפרוייקט ע"י אנשי מקצוע (אדריכל, קונסטרוקטור ורשימת יועצים שונים), במטרה לגבש תוכנית הגשה לוועדה המקומית. לאחר אישורה ע"י הדיירים, התוכנית תוגש לוועדה המקומית ובסוף התהליך התוכנית תאושר (בתקווה).

השלב הרביעי והאחרון הוא ביצוע הפרוייקט בפועל, ובסופו ימסר הבניין המחוזק והמשודרג, וכן הדירות החדשות לדיירים הקיימים והחדשים.

תמ"א 38 – למה לא בעצם?
למעשה, כל השלבים שתוארו בתחילת המאמר אינם נושאים בחובם הוצאה כספית כלשהי מצד הדיירים. תמ"א 38 היא תכנית שבמהלכה גם יתווסף לכל דירה חדר בטחון נוסף (במידת האפשר), מעלית בבניין ושיפוץ כללי של הבניין כולו. ושוב, כל זאת ללא כל עלות כספית מצד הדיירים.
כאשר נשאלת השאלה האם כדאי ללכת לקראת תחילת פרוייקט שכזה, התשובה היא בוודאי כן. תמ"א 38 מחזקת את הבניין מפני רעידות אדמה, נותנת תוספת בנייה לדיירים ומשדרגת את הבניין, את ערך הנכס ואת איכות החיים. מלבד זאת, על מנת למנוע מדיירים לעקב ולסכל תוכנית, הממשלה אישרה בתיקון מספר 2 לתוכנית את האפשרות לקדם התהליך ללא הסכמה מלאה מצד הדיירים. למעשה תוכנית התמ"א יכולה לצאת לדרך ברוב של 66% מהדיירים, כך שגם אם ישנם דיירים מתנגדים, יש להם יותר מה להפסיד ממה שיש להם להרוויח.
לסיכום, תוכנית התמ"א 38 היא תוכנית שידרוג אמיתית מכל הבחינות, שאינה כרוכה בעלות כספית מצד הדיירים, ויכולה להתממש גם ללא הסכמה מלאה מצד הדיירים.

המאמר נכתב על ידי יוסי חסון - החברה לחיזוק מבנים בישראל המומחים ביישום תמ"א 38
 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה