מאמרים בנושא תמ"א 38

ביטוח פרוייקט תמא 38
גידי בסטיאנס

פרויקט תמ"א 38 הנו פרויקט מיוחד ומורכב גם בהיבט הביטוחי.
גידי בסטיאנס מאנגל זאב סוכנות לביטוח מנסה להכניס קצת סדר בדברים.


הפתרון הביטוחי המקובל לסיכוני רכוש של עבודות קבלניות הוא על בסיס "כל הסיכונים".  תנאי הביטוח אינם אחידים בדומה לפוליסת ביטוח רכב או דירה בהן משרד האוצר קבע סטנדרטים אחידים שעל פיהם חברות הביטוח  מחויבות לנהוג .מפאת עובדה זו, חשוב להבחין בזהות המבוטח (יזם, קבלן, דיירים) ולהתאים את פוליסת הביטוח  לסוג החוזה המבוטח.

אנסה במאמר קצר זה, לסקור את הסיכונים והפתרונות הביטוחיים הקיימים בפרויקט עבודות חיזוק ושיפוץ מבנה קיים והוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38. כמו כן, אגע במספר נקודות חשובות נוספות אליהן נחשפתי בפרויקטים של תמ"א 38 אותם ביטחתי.

לפני שסיימתם  את השלב הקשה של ההתקשרות המשפטית עם הדיירים ולפני שגיבשתם צוות מקצועי שיוביל את הפרויקט, כדאי לתת את הדעת למספר החלטות מכריעות שעליכם לקחת.

ישנם מספר אנשי מפתח שעשויים להקל על תכנון הפרויקט ומימושו:
האדריכל – ישפיע על חזות הבניין , שלבי העבודה, ולא פחות חשוב על הזמן בו תאושר התוכנית בוועדה המאשרת. מומלץ לבחור אדריכל ש"מקובל" במחלקת ההנדסה בעיר בה אתם מתכוונים לבנות. כמו כן, חשוב לבחור באדריכל שמאחוריו רקורד של תכנון בפרויקטים מסוג תמ"א 38.

הקונסטרוקטור- לא סוד שרבים מהמומחים בתחום מתנגדים לחיזוק המבנים והוספת יחידות דיור נוספות על גבי תשתיות הבניין הישן. הסיבה להתנגדות נובעת  מהחשש שהחיזוקים שיבוצעו יצטרכו לשאת לא רק את ה"משקולות" בדמות הבניין הישן, אלא גם את 4-6 יחידות הדיור הנוספות. ישנם   בארץ קונסטרוקטורים מקצועיים שיודעים להתגבר על מכשלה זו. אחת מהאפשרויות היא שימוש בממ"דים בתור בסיס ל"גשר" המתנשא מעל הבניין הקיים, הנושא את תוספות הבנייה החדשות. כמובן שפתרון שכזה נושא תג מחיר ופוגם ברווחיות היזם בטווח הקצר, אך מבטיח מוצר איכותי שיחזיק לאורך שנים.
על זה נאמר: " סחורות איכותיות אינן זולות, וסחורות זולות אינן איכותיות".

מנהל פרויקט – תפקידו יהיה לתכלל את עבודת היועצים ולאפשר ליזם להתפנות לייזום הפרויקט הבא.

סוכן הביטוח – תפקידו לנסח הסכם עם חברת הביטוח שייתן את המענה המיטבי לסכנות הטמונות בפרויקט בו מתבצעות תוספות בניה וחיזוק תוך כדי מגורים באתר הבניה. סביבת העבודה היא אינה פשוטה וגוררת אחריה סיכונים ביטוחיים כבדים. כמובן שיהיה על סוכן הביטוח לטפל באירוע ביטוחי אם וכאשר יקרה.

  יזם/ית יקרים !!! עשו לעצמכם טובה, אל תחסכו באנשי מקצוע טובים ובבניה המתבססת על חומרים איכותיים ועל תוכנית הנדסית, שתבטיח ביטחון לדיירי הבניין ו- "good reputation" ליזם/ית, שישרת אתכם שנים ארוכות.     
יש לוודא כי כל היועצים שתבחרו מחזיקים בביטוח אחריות מקצועית עם סכומי ביטוח ההולמים את סוגי הפרויקטים בהם הם מעורבים.
 
סיכונים ביטוחיים שיש לכסות בפוליסת קבלנים המיועדת לפרויקט מסוג תמ"א 38:

פרק א' לפוליסה - רכוש
נזק לרכוש: עלות ההקמה מחדש של הפרויקט עקב נזק שאירע כתוצאה מעבודות ההקמה או עקב רעידת אדמה או נזקי טבע או נזק שנעשה בזדון.
נזק לרכוש שעליו עובדים (של אחד מיחידי המבוטח): כאמור, בפרויקט מסוג תמ"א 38 מתבצעת בניה על גבי בניין קיים ותוספות כגון מעלית, מחסנים וחניות. יש לבטח רכוש זה בסכומי ביטוח המשקפים את עלות ההקמה של בניין חדש במקרה של נזק שאירע עקב עבודות החוזה.
נזק לרכוש סמוך (של אחד מיחידי המבוטח)
הרחבות נוספות מומלצות: שכר אדריכלים ומומחים, הוצאות מיוחדות להחשה, רכוש מחוץ לחצרים, נזק עקיף וישיר  מתכנון לקוי.

פרק ב' - 
הפרק לביטוח אחריות חוקית כלפי צד שלישי  בא לכסות כל מקרה שבו אירע נזק  שלא מכוסה או שלא יכול היה להיות מכוסה בפרק א'. יש לשים לב כי קיימים חריגים, העלולים לפגום מהותית בכיסוי הקיים. דוגמא לחריג: ציוד שאינו נייח. כמו כן, יש לערוך את ההרחבות המקובלות בפוליסות מסוג ביט: תביעות שיבוב של ביטוח לאומי, כיסוי רעידות, חבות בגין נזקי גוף כתוצאה משימוש בציוד מכני הנדסי, וכיסויים אחרים נוספים...
יש לזכור כי בפרויקט מסוג תמ"א 38 קיים סיכון גבוה לפגיעה בצד ג' . ברוב המקרים הדיירים ממשיכים להתגורר בביתם בעת העבודות. לכן, חשוב  לתת את הדעת באשר לגובה סכומי הביטוח.

פרק ג' – חבות מעבידים
ישנן שתי אפשרויות לביטוח זה: 1) רכישה בפוליסת הקבלנים  לכל תקופת הפרויקט  2) רכישת פוליסה עסקית רגילה למשך שנה. באופן אישי, אני  מוצא יתרון באפשרות הראשונה.
מניסיוני, אם הולכים על האופציה הראשונה (לכל תקופת הפרויקט), ישנה אפשרות להוזיל את עלות כיסוי זה וזאת  במקרה שמתבצעים שני פרויקטים במקביל במגרשים סמוכים, ובתנאי שעובדי הפרויקט עובדים במשותף בכל  האתרים.
חבות המוצר
לפי חוק האחריות למוצרים פגומים התש"ם – 1980 נחשב גם בניין למוצר.
חוק זה מטיל על היצרן (היזם ו/או הקבלן) חובה לפצות את  מי שנגרם לו נזק גוף כתוצאה מפגם במוצר.  כל אשר על הצרכן הנפגע להוכיח הוא שנגרם לו נזק כתוצאה מהמוצר, המוצר היה פגום וקיים קשר בין פגם במוצר לבין הנזק שנגרם לנפגע.
חשוב לדעת: חובת הפיצוי אינה מוגבלת רק לאותם מקרים בהם היה אשם מצד היצרן.
אני ממליץ  לא לוותר על כיסוי חבות המוצר בביטוח של פרויקט תמ"א 38.
 
לסיכום: העלתי מס' נקודות מרכזיות בנושא ההיבטים הביטוחיים של פרויקט תמ"א 38. כמובן שישנן סוגיות נוספות וחשובות שיש לתת עליהן את הדעת,  שלא מוזכרות במאמר זה.  לאנגל זאב סוכנות לביטוח, פוליסת קבלנים ייעודית לפרויקט תמ"א 38 הנותנת את המענה הביטוחי המיטבי ליזם, לקבלן ולדיירים.
אני מזמין אותך יזם /ית לתאם עמי פגישת היכרות וליהנות מהשירות המקצועי שאנו מעניקים בתחום ביטוחי הקבלנים בכלל ותחום פרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט. 

גידי בסטיאנס - אנגל זאב סוכנות לביטוח
נייד:   050-7632042 טל:    03-6885555
פקס:  03-6888855 רח' מיטב 11 תל אביב 67898
אתר אינטרנט

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה