מאמרים בנושא תמ"א 38

בעלי דירות נגד עיריית תל אביב: תב"ע בת 60 שנה מונעת מימוש פרויקט תמ"א 38
מאת: עו"ד דניאל גולשה

בעלי דירות מבקשים להשאיר להם את האופציה לבצע פרויקט תמ"א 38 בתל אביב, ולכן פנו בעתירה לפני שלוש וחצי שנים לביטול תוכנית של עיריית תל אביב. זו ביקשה לשנות את ייעוד החצר בבניין הנמצא ברחוב אבן גבירול ולהקנות לה את הזכות להפקיע את השטח על מנת להקים דרך ציבורית.

העותרים טענו כי עיריית תל אביב זנחה את הרעיון לממש את המטרה הציבורית של השטח מאחר שבמשך מעל 60 שנה לא עשתה דבר בשטח הזה. לדברי העותרים, הם זקוקים לזכויות הבנייה עבור פרויקט תמ"א 38 בבניין.
בעלי הדירות טענו בעתירה, אותה הגישו יחד עם החברה היזמית "תדהר התחדשות עירונית", כי לא ניתן יהיה לבצע פרויקט של תמ"א 38 בשל צמצום זכויות הבנייה הנובע מתוכנית ישנה משנות החמישים, אשר משנה את הייעוד של השטח ממגורים לדרך ציבורית. לפיכך ביקשו העותרים להחזיר את הייעוד של השטח להיות למגורים תוך ביטול הזכות של עיריית תל אביב להפקיע אותו. לחילופין הציעו העותרים כי העירייה תאפשר להגדיל את זכויות הבנייה על ידי קידום תב"ע או שהיא תסתפק בשטח יותר קטן מהקרקע.
עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה טענו מנגד כי בכוונתן לבצע בקרוב את ההפקעה בכדי לממש את סלילת השביל לרוכבי אופניים והולכי רגל ובכך להגשים את האינטרס הציבורי בהתאם לתוכנית הקיימת לחידוש רחוב אבן גבירול. לפיכך, ביטול הזכות להפקעה, טוענים בעירייה, יגרום נזק כבד לציבור, כאשר מנגד לא נגרם לעותרים נזק משיהוי ההפקעה. בנוסף טענו בעירייה שלא הוגשה שום ראייה לכך שנמנעת מהם האפשרות לבצע פרויקט של תמ"א 38.
שופטת בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב, גיליה רביד, ציינה כי זה מקרה המעורר התלבטות לא פשוטה. מחד גיסא, התוכנית של עיריית תל אביב אכן לא יושמה במשך תקופה ארוכה בכל קנה מידה, מה שמלמד על כך שהמטרה הציבורית נזנחה. מאידך גיסא, הדיירים לא הגישו בשעתו שום התנגדות לתוכנית. השיהוי הארוך של עיריית תל אביב במימוש התוכנית הינו חוסר הגינות כלפי בעל הקרקע. מצד שני, לעותרים כנראה התאים המצב של חוסר מעש מצד העירייה, מאחר והשטח שימש את הדיירים, בכך שהייתה להם חצר ירוקה במקום כביש עבור כלי רכב.
עיריית תל אביב מתכננת מחדש את המתחם לכן ביטול ההפקעה יגרום נזק לציבור, אך הנזק של העותרים לא הוכח מאחר ולא הוגשה תכנית על ידי העותרים, ולכן לא ברור האם אכן לא תהיה היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט של תמ"א 38.
בשל ההתלבטות, החליטה השופטת רביד שלא לבטל את הייעוד הציבורי של השטח מאחר והעירייה הצהירה כי שביל לרוכב אופניים ולהולכי רגל ייסלל בקרוב. אף יחד עם זאת חייבה השופטת את עיריית תל אביב להמתין עם ההפקעה עד אשר יימצא לעותרים פתרון תכנוני לבעיה שהם העלו. עוד קבעה השופטת שהעותרים יוכלו לחדש את העתירה, באם לא תוגש תכנית לאישור בתוך פרק זמן סביר. 

ב"כ העותרים: ענת בירן, עו"ד תמ"א 38
ב"כ המשיבות: עו"ד הילה חכמון
עו"ד דניאל גולשה עוסק/ת ב- תמ"א 38
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

פסקי דין קשורים
גורודיסקי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון תל אביב ואח'

 

חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

תמ"א 38 נשארת אתנו?
תמ״א 38, שעברה כבר לא מעט גלגולים וקיבלה כבר תאריך תפוגה, זוכה לגרסה חדשה, גרסת איילת שקד.
נראה שבכוונת שרת הפנים לקדם הארכה נוספת של התמ"א, בניגוד לעמדתה של ראש מינהל התכנון, שתקפה את הקבלנים כאינטרסנטים רק לפני מספר שבועות על דרישתם זו.
שרת הפנים איילת שקד הודיעה על החלטתה להגיש בתוך 4 חודשים הצעת חוק נפרדת למתווה החלופה לתוכנית תמ"א 38. במסגרת התוכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה מ-350% ל-400%, תבוטל מגבלות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר לתוכנית + היתר.
בדומה לבקשת הקבלנים, ככל שהחלופה לא תאושר בחוק עד סוף נובמבר הקרוב, תמליץ השרה למועצה הארצית להאריך את התוכנית הקיימת בשנה נוספת, עד אוקטובר 2023, ותפעל לשיפור הוראת המעבר.
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה