מאמרים בנושא תמ"א 38

בעלי חנות בבניין ניסו למנוע ביצוע פינוי בינוי בתל אביב – אך בית המשפט דחה את עמדתם
מאת עו"ד יורם פיינברג
חברת "לב הנחלה נכסים" המחזיקה ב-95% מזכויות בניין בן מאה שנה בעיר תל אביב ובו שלוש קומות, פנו לבית משפט השלום בתל אביב בתביעה לפירוק שיתוף על מנת שתוכל לממש את תוכניתה לבצע פינוי בינוי. התובעת פועלת כבר כמה שנים במטרה לפתח את הקרקע ובכלל זה נקטה צעדים להליכים של פינוי נגד דיירים מוגנים, וכן הכינה תוכניות בנייה והגישה אותן לרשויות.

הנתבעים הם שני בעלי חנות לשמלות כלה הממוקמת בקומת הקרקע, וחלקם בנכס הוא 5%. לטענתם הרישום הזה של חלקם בנכס, לא משקף באופן נכון את שוויו של הנכס אותו הם מחזיקים. לטענתם של הנתבעים, אופי הנכס הפך את שוויו לגבוה יותר מאשר 5% ויש לבניין הזה ערך סנטימנטלי לשני בעלי החנות הקשור לתולדות משפחתם.
 
שופט בית משפט השלום בתל אביב, עמית יריב, ציין כי קשה למצוא טענת הגנה בפני התביעה לפירוק השיתוף מכיוון שעל פי חוק המקרקעין יש זכות, כמעט ללא סייג, לכל שותף הזכות לדרוש פירוק שיתוף ובלבד שמימוש זכות זו נעשה בתום לב.
 
השופט גם ציין כי סירוב הנתבעים לוותר על קניינם אינו מהווה טענת הגנה ראויה כנגד פירוק השיתוף, גם כאשר קיים קשר רגשי בליבם לנכס, והדגיש כי אין לו ספק שקשר כזה אכן קיים אצלם.
השופט יריב דחה את טענתם של הנתבעים לזכאות גבוהה יותר מאשר החלק הרשום שלהם, מכיוון שהם לא הציגו חוות דעת מקצועית שתתמוך בכך.
 
עוד ציין השופט כי בנסיבות האלה שהחברה התובעת מחזיקה ב-95% מהזכויות והיא כבר השקיעה השקעות גדולות, הוגן לדעתו לאפשר לה להמשיך את התהליך של פיתוח המקרקעין לפי התוכניות שלה, כדי שההשקעה לא תרד לטמיון.
 
בהתייחסו לאופן שבו יתבצע הפירוק, האם תהיה חלוקה בפועל, רישום כבית משותף או מכירת הקרקע לכל המרבה במחיר, השופט קבע בהתייחסו לחוות דעתו של שמאי, כי התמחרות פנימית בין השותפים תהיה הדרך הנכונה, כאשר ייקבע מחיר התחלתי המשקף את העובדה כי על אחד הצדדים המכירה נכפתה. מאחר ותהליך ההתמחרות אינו מאוזן, המחיר ההתחלתי ישקף מעין "פרמיית שליטה" כדי שהפגיעה בצד שיפסיד תצומצם ככל שניתן.
 
ההתמחרות תיערך, לפי קביעת השופט יריב, על בסיס ההערכה של השמאי אשר תכלול, בין השאר, את כל ההשבחות שעשתה התובעת וכן את השינויים שערכה, למשל פינוי הדיירים, שינויים תכנוניים ועוד. השופט יריב ציין כי הוא מודע לכך שהמחיר שייקבע מגדיל את הפיצוי של הנתבעים מכיוון שהתובעים כבר השקיעו משאבים אשר יגולמו בהערכת השווי.
 
הנתבעים חויבו לשלם לחברה התובעת, בשלב זה של התהליך, בעבור הוצאות ושכר טרחה עו"ד סך של 35,000 שקלים.
 

ב"כ התובעים: עו"ד דורון טל, עו"ד מיכאל שטיינבך
ב"כ הנתבעים: עו"ד יעקב נטר

עו"ד יורם פיינברג עוסק/ת ב- דיני מקרקעין 
** הכותב/ת לא ייצג/ה בתיק.
 
המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
 
פסקי דין קשורים
 
חזור

תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי

קריאה אחרונה לעלות על רכבת תמ"א 38!
המועצה הארצית לתכנון ובניה הכריעה - תמ"א 38 תבוטל עוד 3 שנים, אוקטובר 2022. 
אחרי תאריך זה אמורה להיות תוכנית חדשה להתחדשות עירונית שכפי הנראה תהיה נכונה יותר לערים אך לא תיטיב בהכרח עם הדיירים. התוכנית תבטל או תפחית פטורים ממסים והיטלים ותאפשר תמורות פחותות לדיירים. 
על פניו נראה שנכון לנסות לקדם כיום תמ"א בבניין ולא בהכרח מומלץ להמתין לשינויי מדיניות. בניינים שיגישו תוכניות עד למועד הקובע, גם אם לא ישלימו פרויקט, עתידים להיכלל בתוכניות מעבר כפי שיוחלט בכל עיר. בכל מקרה נראה שעדיף להמשיך ולקדם תהליך ויהיה קל יותר לנסות ולהשתלב בהמשך מול התוכנית החדשה מאשר להתחיל מאפס.
אז אל תפספסו את הרכבת...

השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם.  כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד.

אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

* שדה חובה